2022上半年，受疫情和經濟壓力下行等多重影響，樓市進入難得一見的“低谷”，開發商賣樓變得越來越難！

在這樣艱難的市場環境下，深圳開發商賣樓花招不斷，降首付、降價促銷、送家電大禮包、送物業管理費均在各大樓盤上演著……

來自深圳中原研究中心數據顯示，上半年深圳住宅入市項目39個，僅3個項目開盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近6成項目開盤去化低于5成。

可想而知，那些偏遠片區的樓盤就更不好賣了。

上半年，宏發在寶安石巖首發的項目——宏發悅云花園在6月4日開盤，推售799套建面約79-128㎡3-4房精裝住宅房源，單價區間為4.4-5.5萬/㎡，均價約4.9萬/㎡，預計在2025年6月交房。

開盤當天據傳銷控約410套，去化率約為51%。

可是，文君近日在深圳市房地產信息平臺查詢該項目的備案情況，總共“已備案+已簽認購書”的房源僅有246套，換算去化率約31%。

開盤至今快滿2個月，去化率僅約31%，與開盤當日的銷控情況差異較大。

這中間相差的數據怎么解釋？似乎也只有開發商心知肚明。

但從這數據差異，讓我們能夠深切感受到項目的“去化難度”在加大。

更何況，宏發悅云花園本身處于石巖片區，這個地段目前來說還不被大多數購房者認可，而且項目自身也有缺點。

①

片區面貌差 以城中村和廠房為主

石巖，在深圳人印象中就是犄角旮旯的地方，長期以來被廠房和城中村占據土地面積，片區面貌差，居住環境比較“雜亂”。

雖說有的廠房和城中村已經啟動舊改，但是更新進度緩慢。這就意味著石巖的片區價值將在很長一段時間處于“滯緩”的狀態。

而宏發悅云花園周邊以城中村和廠房為主，居住環境相對較差，想要有所改善的話，不知道要等到什么時候了！

（實拍項目周邊情況）

②

暫無地鐵+無大型商業

能夠讓人有沖動來到石巖買房的，應該大多數都是剛需購房者，因為資金有限，只能選擇價格低點的樓盤上車。

但是深圳比宏發悅云花園價格低的樓盤不在少數，既通地鐵又有商業配套。

而宏發悅云花園目前地鐵暫未通車，最近的地鐵6號線官田站距離項目約2.1公里，步行至少需要30分鐘；按照規劃，項目附近還有地鐵13號線（在建中）經過，距離項目約700米，但是開通要等到2025年。

而且，項目周邊也無大型的商業配套，最近的天虹購物中心要去到約2公里，未來業主日常所需必定要依賴社區底商，生活購物樂趣大打折扣。

③

受高速噪音困擾 價值空間受限

宏發悅云花園位于羊臺山登山口，臨近沈海高速和石清大道，部分樓棟會有不同程度的高速噪音的困擾，所以對聲音特別敏感的購房者，一定要謹慎入手，不然住進來，身心健康會有所損害。

（實拍項目）

值得關注的是，文君作為樓市觀察者和報道者經歷深圳土拍快10年，石巖似乎沒有一塊宅地拍賣，這意味著這片區的樓市價值也就沒有提升的動能，樓盤的價值空間受限。

據了解，片區內標桿樓盤宏發世紀城二手房指導價約5.3萬/㎡，佳華豪苑、匯邦名都花園指導價在4萬/㎡左右，而宏發悅云花園約4.9萬/㎡均價，幾乎沒有價格倒掛，這也說明項目基本沒有什么升值空間。

（實拍宏發世紀城）

升值空間受限，一旦購房者想要出手賣掉，不但可能面臨“虧本”，能不能找到買家又是一件“棘手”的事情。

價值不大的房子，意味著市場流通性差，考慮房子未來的價值，建議購房者就不要在這里浪費時間啦。

深圳均價4.9萬/㎡的新盤，比宏發悅云花園地段、配套好的房子，真的是一抓一大把，建議購房者置業目光可以再放大些選房。

此外，宏發在光明的兩個項目下半年也要賣，其中宏發萬悅山二期推出678套建面約79-118㎡的住宅，吹風價5萬/㎡左右帶精裝，預計在9月入市；宏發天匯城目前推出建面約67-79㎡2-3房公寓在售，這兩個盤的銷售情況，在文君看來，也不會好到哪里去。

畢竟光明今年新盤供應頗大，中海觀園、金地明峰府、聯發悅尚居、安聯尚璟府、深業云筑、深業頤瑞府等項目推盤量都在500套上下，幾千套房源一窩蜂涌入市場，購房者對后市觀望情緒又較為濃厚，“去化難”這個標簽估計在光明宏發項目上會貼的比較久。

最后，文君奉上8月深圳在售新盤+計劃入市項目表，供大家買房參考！

8月深圳在售樓盤項目

寶安區

南山區+鹽田區+深汕

光明區+福田區

羅湖區

龍華區

龍崗區

坪山區+大鵬新區

【數據來源：深圳中原研究中心（2022.7.29更新）】

8月深圳潛在入市項目一覽