老律師經驗談，就是老律師要把自己執業當中的經驗教訓公開出來，讓更多的人能作為參考，進一步了解法律規定，選擇最佳的維權路經，最大限度的維護自己的合法權益，進而維系社會的公平正義。
在不動產引起的行政糾紛當中，有一種糾紛顯得很復雜，解決起來常要花很大的功夫，這就是房屋產權因為征收、買賣等多種原因而發生所有權變化，承租人的合法權益沒有得到應有的保護而發生的糾紛。
我曾代理多起不動產征收中的租賃者維權案件，成功的秘訣就在于當事人在我的指導下正確的使用了“買賣不破租賃”的原則，并按照最高人民法院關于行政訴訟的相關司法解釋而作為利害關系人及時的提起了行政復議或者行政訴訟。
一、買賣不破租賃的原則的含義
對于承租人的合法權益，法律依據主要是《中華人民共和國民法典》第七百二十五條 “租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”和第七百三十四條“ 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期〞的規定。這兩條規定支撐著民法和行政法理論上且實務中需要把握的關于買賣不破租賃的原則，其含義有以下幾個方面。
一是指包括房屋在內的合法財產在依法訂立租賃合同之后，租賃人取得對租賃物的使用權后在租賃關系存續過程中，再發生租賃物被轉讓與或設定物權的情況時，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人，可主張其承租人的權利即承租人仍有權使用租賃物，也就是在租賃期間發生買賣等民事法律行為引起所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
二是承租人依其租賃合同，可以對抗包括作為出租人在內的所有人行使使用權。新的所有人須尊重標的物上的承租人使用權的原狀，并自然取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人依法解除租賃合同并承擔相應的法律責任。如果出租人出賣租賃物，承租人有優先購買權。
三是在依法征收的情況下，租賃合同一般應予終止但是征收人應當尊重承租人的合法權益，對承租人因征收產生的損失依法予以補償。如果承租人對征收及補償有異議，可以依法提出行政復議和訴訟，以維護自身的合法權益。
二、買賣不破租賃原則的正確適用
不動產征收時適用買賣不破租賃原則不是無條件的，需要當事人在律師的幫助之下努力的創造維權的適用條件。而這個創造條件，并不僅限于拆遷維權的階段。
第一，律師要指導委托人簽訂并保存好合法有效的租賃合同。
在征收決定生效時，租賃合同應該已經成立并且生效，就是租賃關系須有效的存在，也就是租賃關系的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。承租人聘請律師參加租賃合同的簽訂，可以使自己的合法權益在合同條款上得到有力的體現。
第二，律師要幫助承租人審查租賃物所有人將租賃物的所有權讓與第三人的合法性。
租賃物的所有權已經合法讓與給第三人是買賣不破租賃制度適用的條件之一。如租賃物的所有權人與第三人形成了房屋買賣的合意，但沒有辦理過戶手續或者征收、買賣行為不合法，承租人又沒有放棄優先購買權或者征收活動未依法實施，則所有權并未發生變動，買賣不破租賃原則在此情況下沒有適用的空間。
第三，律師可以幫助承租人依法占有租賃物。
買賣不破租賃原則的構成要件中需要出租人已交付租賃物和承租人占有租賃物。在房屋租賃關系中，比較常見的問題是承租人承租房屋之后再將房屋予以轉租，導致了租賃關系的變化。征收補償當中，補償權利人也會產生變化。所以一般的辦法是又有這種產權變化的情況，為了維護承租人的合法權益，承租人應在律師的幫助下及時的將租賃物的及房屋屬于自己的占有之下。
第四，承租人可以在律師的幫助下保證所有權發生變動是處在租賃期間內。
民法理論中關于“買賣不破租賃”原則的適用指向的是承租人在占有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間適用該原則的條件之一。
第五，承租人在律師的幫助下厘清在租賃物上添加財產等投入的補償權利。
實踐中對于租賃物上添加的財產權利歸屬不是想當然的。例如土地上蓋房子、房屋裝修，遇有征收，補償權利屬于誰？可以通過合同來約定。合同沒有約定的，原則上是誰投資誰享有。而合同約定的含糊不清不明確或者顯示公平或者違反法律規定等現象都是引起糾紛的原因。
買賣不破租賃原則在運用當中會出現很多特殊情況，而且每個案件的案情都不可能完全一致。作為法律人在這個問題上需要個案研究吃透，發揮出專業水平，幫助委托人維護其合法權益。當然這里一個很重要的前提就是當事人要具有法律消費意識，尊重律師的專業意見。
30多年來，我代理的承租人維權的那些案件多有成功，也有的很艱難甚至失敗。其原因除了司法環境之外，委托人信任律師十分重要。有的征收拆遷維權案子做到拐彎處已經勝利在望之時，委托人被人忽悠或者出于某種原因而解約，之后變更了維權思路，從行政轉向了民事，功虧一簣，十分可惜。

歷史文章

王才亮

學者型律師，北京市才良律師事務所主任，北京航空航天大學法學院、人民大學律師學院兼職教授，中國建設管理與房地產法研究中心執行主任，中華全國律師協會憲法與行政法專業委員會顧問。出版專著三十余本，發表論文百余篇。2010年獲《時代周報》時代人物，《中國律師》雜志年度新聞人物。2011年獲《中國新聞周刊》“影響中國年度人物”；《南方人物周刊》“50名中國年度魅力人物”。

才行法道 良舉公正