勝訴案例（八）：市場購買方式取得的公房，安置對象如何認定？

【案例八】：原告蔡A與被告蔡某某等共有糾紛一案

——兒子告父親，父親出資市場上購買的公房拆遷，為何會有兒子的份額？

[爭議焦點]：

市場購買方式取得的公房，安置對象如何認定？

[審理法院]：上海市虹口區人民法院

[房屋性質]：公房

[律師代理]：原告蔡A

[案情簡述]：

原告蔡A與被告蔡某某系父子關系，虹口區吳淞路房屋系公房，承租人系被告蔡某某，原告蔡A、其他兩兄妹及繼母五人戶籍在冊，但該房系2003年由被告蔡某某出資市場上購買，并非拆遷安置或福利分配。

因蔡A系被告蔡某某與前妻所生，系爭房屋動遷利益牽涉到現有家庭矛盾，被告蔡某某不同意安置原告蔡A，據此引發本案訴訟。

原告蔡A在不得不啟動訴訟時候，面臨幾大難題。第一，系爭房屋是購買取得，雖然是公房性質，但法律仍遵循“誰出資歸誰所有”的原則；第二，原告認為購買房屋是因為2002年原告爺爺的七浦路房屋動遷，是用動遷款購買，而其系七浦路動遷的安置人員，但遺憾的是，當年七浦路動遷是開發商行為，目前開發商已經倒閉，當時的拆遷協議檔案無法調取；第三，購買房屋當時原告蔡A還是未成年，其無法證明參與了出資。且因家庭矛盾，原告蔡A在考上大學后已經長期不在系爭房屋實際居住。

因此，原告蔡A深知本案困難重重，風險極大，必須找到專業的和經驗豐富的律師才能下定決心啟動訴訟。

直到原告蔡A與公眾號“舊改征收律師”團隊首席顧問雷敬祺律師溝通后，才最終決定委托我方團隊全程參與訴訟。

律師團隊介入后，前期很順利進入訴訟程序并凍結了動遷款。但后續調查也確實碰到了預計的困難，根據購買合同系爭房屋來源是被告蔡某某個人出資購買，且七浦路房屋動遷協議因開發商倒閉無法調取，如何證明系爭房屋出資款來源于七浦路動遷款，又如何證明原告系七浦路動遷安置對象，訴訟過程一波三折困難重重。

而被告方也不甘示弱，聘請了知名律師應訴，提出一針見血的三個質疑。第一，原告無法證明系爭房屋購買資金來源于七浦路房屋動遷款，購買資金系被告夫妻做生意賺的錢；第二，即使購買資金來源于七浦路房屋動遷款，也沒有證據證明原告系七浦路房屋的安置人員；第三，即使原告系七浦路房屋的安置人員，也沒有證據證明被告使用了原告的份額去購買了系爭房屋。庭審中，被告迫于法院的壓力提供了當初七浦路房屋拆遷的主協議，但結算單和安置人員情況等內檔材料仍無法查實。

面對困境，原告蔡A也感到很大的壓力，也曾考慮大幅讓步與對方調解，但對方覺得我方沒有證據，始終不肯松口。

我方律師團隊臨危不懼，多次組織對案件進行討論和論證，最終決定下一步工作重點從多個角度進一步取證。第一，調取被告的人事檔案和低保記錄，證明被告購買系爭房屋并沒有經濟來源；第二、提供當年七浦路房屋鄰居證明和申請信息公開，證實當年拆遷政策系數人頭并適用貨幣補償；第三、提取相關人員談話錄音，證明被告把七浦路房屋動遷款用于購買了系爭房屋。

上述證據一環扣一環形成證據鎖鏈，最終得出系爭房屋購房款來源于七浦路房屋動遷款存在高度蓋然性，且根據七浦路當時的拆遷政策，原告系安置人員的結論。

[法院判決]：

虹口法院經過多次開庭審理后認為，本案主要爭議焦點為系爭房屋出資人的確認。系爭房屋雖然為承租公房，但系通過從市場購買的方式取得承租權，來源并非拆遷安置所得，也并非福利性質的分房，因此在考量系爭房屋征收利益時應當以出資人為準。系爭房屋購買時原告蔡A未成年，系爭房屋購買后承租人即為蔡某某，一般情況下，應優先認定被告蔡某某為系爭房屋出資人。

原告蔡A主張系爭房屋購房款來源于七浦路房屋動遷款，蔡A系七浦路房屋動遷安置對象，故蔡A系系爭房屋出資人。對此，本院認為，本案當事人就七浦路房屋動遷資料僅能提供二份拆遷補償安置協議，前述安置協議未寫明七浦路房屋動遷安置對象，無論是蔡A根據七浦路房屋戶籍人口、系爭房屋公房租賃卡中的遷入人口主張安置對象為蔡A、蔡某某、蔡某三人，還是被告根據前述安置協議中載明的計算公式主張安置對象為本案原、被告五人，均系主觀推斷，在案證據不足以認定任何一方的主張。

系爭房屋購買時價格為 21 萬元，前述安置協議雖載明拆遷人應給付蔡某某款項金額為 17萬元，但在無法取得七浦路房屋全套動遷資料的情況下，本院無法認定前述 17萬元系蔡某某取得的全部貨幣補償款金額。根據在案證據，蔡某某簽訂前述安置協議時間為 2003 年 7 月 ，系爭房屋購買時間為 2003 年 8 月。七浦路房屋動遷蔡某某選擇全貨幣安置，取得動遷款后購買系爭房屋符合常理，況且簽訂安置協議時間與購買系爭房屋時間前后相差僅一個月。蔡A主張系爭房屋購房款來源于七浦路房屋動遷款的主張具有高度蓋然性。被告主張系爭房屋購房款來源于蔡某某夫妻做生意所得資金，但未提交證據加以證明，根據優勢證據規則，本院認定系爭房屋購房款來源于七浦路房屋動遷款。但如前所述，本院無法確認系爭房屋購房款是否全部來源于七浦路房屋動遷款，也無法確認七浦路房屋動遷安置對象。

在這種情況下，考慮七浦路房屋來源、本案當事人對其居住依賴等因素，根據公平原則，本院認為蔡某某作為簽約代表，代表其家庭簽訂七浦路房屋安置協議，對其家庭成員負有安置義務，在七浦路房屋動遷，其家庭成員無法自行解決居住的情況下，其購買系爭房屋系對家庭成員履行安置義務，故本案原、被告均應為系爭房屋安置對象。四被告要求作為一個利益團體獲得拆遷補償款，本院予以照準。綜合考量系爭房屋的來源、各方對房屋的貢獻等，本院酌情確定蔡A可分得貨幣補償款 90萬余元，四被告可共同分得貨幣補償款 400萬余元。

至此，在我方律師團隊的努力下，法院基本采納了我方意見，原告蔡A的合法權益得到了應有的保障。

[律師分析]：

本案主審法官非常負責，充分聽取各方意見，判決書論述有理有據，力爭讓各方當事人信服，達到了定分止爭的法律效果。本案有幾個法律問題值得我們回味。

（1） 關于市場購買方式取得公房的法律定性。

系爭房屋雖然為承租公房，但是系通過從市場購買的方式取得承租權，來源并非拆遷安置所得，也并非福利性質的分房，因此在考量系爭房屋征收利益時應當以出資人為準。這是法院處理類似案件的裁判觀點。

（2） 關于高度蓋然性原則及優勢證據規則。

民事案件不同于刑事案件，符合高度蓋然性原則法院即可認定。最高人民法院2001年12月21日公布的《關于民事訴訟證據的若干規定》第73條規定：“雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大于另一方提供證據的證明力，并對證明力較大的證據予以確認”，是中國對高度蓋然性證明標準的明確規定。