大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

你對番禺的印象是不是還停留在南站4萬+，萬博6萬+的階段？

現在，這兩個過去的價格天花板，早已被捅了個稀巴爛。

南站板塊的新鴻基ICC住宅項目，吹風6萬+，最小戶型95㎡三房，上車門檻就去到了570萬。

萬博板塊的標桿盤越秀和樾府，樓王賣到8萬+，一套274㎡大平層，總價接近2300萬，單價8萬+/㎡！

我的粉絲和我吐槽，照番禺這個漲價速度，他月薪2萬，哪怕不吃不喝，算下來也要100年才能買得起和樾府樓王，47年才能買得起新鴻基，怕是與番禺無緣了。

現在的番禺樓市，真實情況到底怎么樣？夠不上這兩個盤的購房者，還有沒有其他平替可以選？

前幾天我專門跑了一趟番禺，一方面幫大家看看現在最新的市場情況；順便也幫大家篩選出三個不錯的新盤，從剛需到改善都有。

首先去的就是耀勝新世界廣場·耀勝尊府。

要表揚一下，這個盤位置很不錯，漢溪長隆地鐵站上蓋，我從客村坐地鐵過去，3號線五個站直達，從G出口一出來就是耀勝耀眼的招牌，牌面一下子就起來了。

因為萬博是番禺的核心商圈，售樓部的對面，可以看見耀勝新世界的商圈已經成型，現成的時代芳華里CR8商場，吃的喝的應有盡有。

交通呢，因為與廣州地鐵合作，所以那是沒得說。

3號線、7號線和佛莞城際（在建中）三軌交匯，3號線直達珠江新城，7號線則連接萬博換乘18號線，去哪里都方便。

而且，為了方便業主，銷售說后期項目的商業體下方會建設地下空間，直接通過連廊去地鐵站，完全不用擔心風吹日曬。

商業方面，除了附近已經有的，新世界自己也規劃高端商業K11，預計建成后，會成為片區內最大的商業綜合體之一。

我去看了實體樣板間，首推的T1-3棟，涵蓋平層、復式和疊墅，總共設計了12個戶型，而且不同樓層的戶型還不一樣，可以滿足不同預算不同需求的購房者。

據銷售介紹，建面約88㎡的戶型，總價530萬左右，上車門檻低，賣得最好，在開盤就已經售罄。

建面約92㎡的戶型，均價6.2萬/㎡，108-120㎡的戶型，均價6.5-6.8萬/㎡，選擇還比較多。

108㎡戶型圖

我看完樣板間就一個感受，不管是哪個戶型，廚房都做的很小，或許是買新世界的有錢人都不做飯吧。

回到售樓部的時候，隔壁桌一個客戶，還在和銷售吐槽，錯過了和樾府的小戶型，現在和樾府破了8萬/㎡，可不能再錯過新世界了。

第二個去的就是越秀·瑞麓府，是長隆開發的最后一個住宅組團，1999年拿的地。

這個樓盤的售樓部有點繞，我從新世界打車過去，定位明明是瑞麓府售樓部，結果開到了學校前面直接封路，我只好下車繞一圈走過去。

這里要提醒一下看房的小伙伴，從路口進來的時候，記得左拐300多米，就能看見售樓部了。

銷售說，目前主要在賣9棟、14棟和1棟，17-32層，戶型都是116-140㎡的四房，均價4.8萬/㎡。

瑞麓府140㎡戶型圖

最小面積116㎡，最大面積卡在144㎡的豪宅稅面積段之下，純純的改善盤定位。

在售樓棟梯戶比為2梯2戶和3梯3戶，基本可以理解為專梯入戶，有豪宅那味了，高峰期完全不用跟鄰居爭搶電梯，對得起改善的定位。

瑞麓府的戶型有一個很大的亮點，樓棟絕大部分都是板樓，這也意味著南北通風，采光更好，隱私性更強，居住舒適度更高。

學校也是一大優勢，配建的是番禺少有的九年一貫制的名校：廣東番禺中學實驗學校，目前僅對瑞麓府和瓏翠花園的業主招生。

不過，瑞麓府作為一個改善盤，在番禺定位比較尷尬。

4.8萬/㎡的價格，低于萬博，高于南站，就像它的位置一樣，夾在番禺最熱的兩個概念區中間，但雙邊都不靠。

所以，在增值方面難獨立跑出自己的行情，對番禺本地的置換改善群體，吸引力大一些。

最后去看的是廣地花園，這個盤屬于萬博邊緣，離南村萬博地鐵站1.6公里。

和瑞麓府一樣，它也是1999年拿地的它，走過了二十幾個年頭，它的價格也從當時的3000元/㎡變成了現在的3.6萬/㎡，足足翻了十幾倍。

現在，主要在售的是27棟和28棟，2梯4戶，總高14層，東向望中心湖景，也兌現了當年的龍湖花園，未來業主們下樓就能逛花園了。

戶型方面，很簡單，就兩個戶型，96㎡和107㎡的三四房，一口價分別是339萬和398萬，樓層任選。

去看樣板間的之前，我還以為開發了這么久的樓盤，戶型會做的歪瓜裂棗，誰知道看完了出乎意料，居然還挺能打的。

建面96㎡三房兩衛，剛需之光，戶型方正、動靜分區合理，而且過道少，減少了空間浪費，提高了得房率。

建面約107㎡的四房兩衛，則是改善家庭首選，尤其是6.4米超寬景觀陽臺，可以和市面上120㎡的戶型媲美，改善戶型該有的元素它都有，舒適度拉滿。

交通是這個盤的缺陷，距離最近的地鐵南村萬博也要1.6公里，但是好在這個盤在高速收費路口，后期自駕當然是最便捷的，出樓盤就是華快，上了高速就直達海珠、天河。

一圈看下來，整體的感受是，番禺樓市最近確實很火，人氣不是一般的旺。

雖然我是在工作日去的這三個盤，但現場的看房人還是絡繹不絕。尤其是新世界，銷售說他們工作日一天就成交了10套。

根據我了解到的情況，像萬博、南站這幾個核心板塊的項目，在片區標桿盤的帶動下，有不少都在醞釀趁著熱度漲價。

如果你想買番禺，可能要抓緊了。

至于我看的這三個盤具體怎么選，也給大家一點簡單建議：

1、耀勝新世界，最大的優勢是地鐵，非常適合周邊以及地鐵站3號線沿線的上班族購買，其中，剛需群體可以重點關注92㎡的戶型，改善族可以重點關注108㎡的戶型。

2、瑞麓府，因為附近的樓盤戶型都比較過時，有的130多平都只能做三房，所以它更適合追求居住舒適體驗的番禺本地的置換改善群體。

3、廣地花園，優勢是自駕交通方便，15分鐘琶洲生活圈，30分鐘到珠江新城。而且社區配套成熟，所見即所得。