廣東
我是紫沐，這是我第359篇日記。
先說結論，我覺得牛奶廠的價值會在接下來的半年，一步步夯實。
但內部價值高地會發生遷移。
未來牛奶廠的價格天花板，不再是目前的四大金剛區域。
而是遷移到世界大觀區域。
牛奶廠的板塊定位，是非常純粹的改善型定位。
而改善客群，普遍重視三樣東西：
學位、環境、配套。
學位一直是牛奶廠的優勢項，過去四大金剛對口的小學，教育質量都很不錯。
環境更是牛奶廠的優勢項，連片開發、定位純粹、低密度，幾乎每個盤都標配大花園。
所以牛奶廠過去一直被買家覺得不夠穩重，甚至顯得有些妖。
原因就出在配套上面。
不管是通勤配套，還是商業配套，牛奶廠都表現得很拉跨。
比如交通，牛奶廠現在是沒地鐵的，而且未來5年有地鐵的可能性很低。
所以牛奶廠這么多業主的出入通勤，非常依賴悅景路。
但目前的悅景路，僅僅是兩車道，根本承接不了這么大的路面通勤壓力。
導致高峰時段，必堵車。
一個定位改善的板塊，出入只有兩車道，動不動就塞成狗，就顯得很荒謬。
另外牛奶廠擁有純粹的改善圈層，板塊內這么多年卻沒有一個像樣的商業體，也顯得很莫名其妙。
沒有商業體，降低了內部業主的生活體驗感，只是副作用之一。
讓業主被迫到其他板塊消費，加劇路面通勤壓力，又是另一個副作用。
所以牛奶廠過去雖然有很能打的核心競爭力，但一直不是投資首選。
配套缺位就嚴重拖了后退。
但好消息是，牛奶廠的配套問題，正在被改善。
首先是交通，悅景路的黃云路段，將要進行擴寬。
未來老牌塞車黑點、貫穿牛奶廠的奧體路-珠吉路這段雙車道，會升級成雙向六車道。
而且最近已經有實際性的動工。
黃云路擴寬，雖然不能完全解決牛奶廠的路面通勤壓力。
但至少在實際通勤體驗，會帶來肉眼可見的改善。
至于商業配套，隨著世界大觀地塊被拿下，也可能迎來從0-1的蛻變。
因為世界大觀地塊，是有商用地的，而且有建商業體的規劃。
如果后面商業體真的落地，那牛奶廠板塊的改善型定位將變得更純粹。
板塊價值自然能進一步夯實，甚至沖高。
投資的確定性，也會變得更強。
當然了，隨著商業體落地世界大觀，牛奶廠的價值高地，就不再是四大金剛了。
世界大觀區域，憑著更純粹的改善型，更優秀的環境資源和更現代的產品，會成為牛奶廠未來的板塊價值高地。
所以現在買牛奶廠，要怎么去篩產品？
先看二手，二手依然是可以買的。
四大金剛未來雖然會讓出C位，但整體價值隨著牛奶廠配套補全，其實也是利好的。
所以遇到7字頭的中高層四房產品，可以放心入手，靜待價值回歸。
至于三房，就不要去接了。
正在持有的，也抓緊做置換。
而新房方面，合景臻頤府雖然產品還可以。
但開發商本身存在一定風險，不建議首選。
合生縵云之前有寫過（點擊回顧），目前觀點維持不變：
174㎡和145㎡的產品都是坑，不要碰。
最新的190㎡戶型還可以，預算夠可以入。
至于世界大觀，只能說靜候佳音吧。
越秀雖然做豪宅不行，但世界大觀整體還是定位改善，越秀做改善產品還算ok。
如果商業和學校能定下來，高標準去搞，產品潛力在牛奶廠真能排TOP1。
當然，前提是溢價別太重。
要是把天河和樾府在梅花園都敢賣8萬這套打法搬過來，那就白瞎一塊好地了。
PS：珠花、文津府、華潤天河潤府，都不屬于牛奶廠板塊。
牛奶廠定位純粹低密度的優勢，是一樣都沒有繼承到。
通勤不便、缺乏商業的缺點，倒是一樣不落全占了。
加上雜亂的產品定位、存在很大不確定性的舊改、邊緣的地段位置。
這區域和牛奶廠板塊注定是兩樣東西。
那些把兩者混為一談的，不是菜就是壞。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
