廣東
我是紫沐，這是我第365篇日記。
有粉絲問，越秀的世界大觀項目，離開盤越來越近了。
這個盤，到底值不值得買？
我想，可以用前段時間的另一個咨詢案例來回答。
3000萬左右，買珠城，還是買保利天悅，還是買琶洲南？
我選擇珠城。
琶洲南在廣州的新盤里面，產品做得確實不錯。
但它有三個問題。
第一，琶洲南存在不確定性。
配建的學校是哪家，不確定。
規劃的商業綜合體，什么時候兌現，不確定。
琶洲南板塊整體的產業布局、發展速度，不確定。
學位、配套、地段價值，這些因素都會影響房價，而且影響還不小。
但偏偏在琶洲南身上，這三樣東西，都存在不確定性。
那現在入手，就存在風險。
第二，琶洲南的定位不是豪宅。
它的產品設計、樓間距、地理位置，都注定它只是一個高端改善型產品。
琶洲南流通性最好的，還是不超豪小面積戶型。
你3000多萬進去，買它的大面積豪宅戶型，就顯得錯配。
第三，琶洲南最新定價有點高。
15萬左右的單價，放在琶洲南這個地段，是有溢價的。
溢價買入具有不確定性的產品，風險就變得更高。
就算板塊發展順利，配套得到兌現，利潤也會被溢價抹掉大半。
如果板塊后續的發展速度變慢，那更是要站崗好一段時間。
考慮到這三個問題，3000萬左右的預算買房，琶洲南就不算好選擇，沒必要擔這些風險。
相比之下，保利天悅就穩健很多。
首先天悅的地段更好，琶洲的整體定位比琶洲南要高不少。
廣州對琶洲的重視程度，自然也比琶洲南要高。
這意味著琶洲的規劃兌現，會更快，也更穩。
而且天悅在琶洲板塊，是獨一檔的產品。
一線臨江，幾乎無法被復制，有很強的稀缺性，護城河很寬。
所以持有天悅，會比持有琶洲南，更安心。
但天悅并不是最優解，它也有一個問題。
就是琶洲多少還是有增量住房供應的。
比如剛才說到的琶洲南，比如前兩天剛面世的琶洲樾。
這些產品，多多少少會分流掉一部分天悅的購買力。
對比純粹的存量市場珠江新城，就會差點意思。
而且珠城同樣在補強。
比如即將投入使用的粵海天地，就會進一步強化珠城的商業格局。
以珠城為絕對核心，向東向南輻射的發展路線，未來十年是不會變的。
所以你花3000多萬，去買珠城的核心產品，比如花城灣。
持有體驗、居住體驗、預期穩定性，都會很高，很舒服。
那看完這個案例，再看回開頭那個問題。
世界大觀值不值得買，就有很清晰的思考方向。
就目前流出來的信息，世界大觀的產品在140-250㎡。
總價在1200-2500萬之間。
與之對標的板塊，分別是
1200-1500萬的華景新城、金融城；
1500-2000萬的天河公園、琶洲；
2000-2500萬的珠江新城。
從穩定性的角度看，世界大觀比不上華景和金融城。
華景擁有天河最頂級的學位資源，生活和通勤配套也很成熟。
考慮到這個價位段的買家，有很大一部分是抱著學位改善的需求。
華景內部優質產品，比如珠江俊園和華景錦苑，流通性和穩定性會高很多。
另一部分追求潛力的買家，他們的首選板塊，也會是金融城。
因為金融城的定位更高，有高規格的產業規劃。
而世界大觀所在的牛奶廠板塊，它更多是依靠生態資源和產品優勢，去承接金融城的外溢購買力。
所以你說10年后，等金融城徹底騰飛了。
牛奶廠能不能像珠城東區一樣，依靠更純粹的居住體驗，價格反壓金融城一頭，有這個可能。
但至少10年內，論價格天花板，還是金融城更勝一籌。
至于世界大觀與天河公園、琶洲、珠城的對標分析，在這里我就不贅述了。
思考方式，都在前面那堆案例里，大家可以自己嘗試思考。
簡單說幾點結論：
1.世界大觀高總價產品，未來市場表現完全比不上珠城。
2.世界大觀在長持的情況下，未來有可能比肩天河公園，但比不上琶洲。
3.世界大觀的出現，會影響隔壁縵云的出貨。
4.世界大觀的定價，10萬是一個分水嶺。
選籌是一件很有意思的事情，也是專業性很高的事情。
年底了，傳統的淘筍買房季。
好好把握，但別買錯。
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