廣東
我是紫沐，這是我第371篇日記。
最近有篇文章很火。
文章說，2022年有CX組織涌入珠城，忽悠了一批人進來高杠桿買房。
其中進貨比較多的，就有珠城網紅盤保利心語。
編輯引用了一組數據，用2022年巔峰成交價16.87萬和最新低價10.88萬作對比。
得出珠城房價很虛，高杠桿進場死路一條的結論。
有粉絲看完，問我有啥想法。
我說我贊同結論中的一句話：
高杠桿，特別是盲目高杠桿，確實是條不歸路。
這點我在文章中強調了很多次。
給粉絲做購房規劃的時候，也會非常注重現金流和負債情況。
很多粉絲都有類似的困擾：
比如有300萬首付，貸400萬是安全線，能買金融城。
貸600萬，以現在的收入看也可以接受，而且能買到華景，更穩健。
但這個杠桿，扛起來會比較吃緊，會稍微影響生活。
問，要不要加？
通常實際買房是需要靈活變通的。
比如加幾十萬，能從低樓層，換成中高層南向，那肯定建議加。
但在整體產品沒到質變的時候，我通常建議穩一手更好。
因為現在樓市最安全的玩法，就是守正出奇。
以現在房地產對經濟的影響力，未來至少會有一波行情。
在土地財政被徹底取代之前，樓市都是最安全的保值產品。
這點從剛結束的政治局會議和中央經濟工作會議，里面的態度和發言，都能看出來，操盤手的決心。
所以樓市未來會有行情，是一張明牌。
這種情況下，最安全的做法，自然就是用合理的杠桿，買入稀缺的優質資產。
那不管行情是明年來也好，還是后年來也好，你都不會錯過這波紅利。
反過來，盲目拉杠桿，就算能上更好的標的，如果撐不住，倒在黎明前，也沒有任何意義。
所以我很贊同，控制杠桿這個結論。
但文章里有些信息，有些數據，有些觀點，我覺得有點偏頗，還需要完善。
1.珠城炒家的數量
投資客肯定是有的，每個版塊都有。
只是珠城流量太大了，又是廣州房價風向標。
價格有點風吹草動，往炒家身上靠，這玩意大家喜歡看。
事實上，珠城大部分投資客，都在小盤上面。
真正有資本去砸標桿產品的，不多。
特別是3000萬以上的，大部分都是有錢人買來自住。
所以你能看到像譽峰、花城灣，還有往上的頤德、尊府、匯悅臺。
不管市場冷還是熱，價格都漲得很穩定。
因為這些頂級資產，它不僅能滿足有錢人的需求，還能滿足他們的欲望。
這樣的產品，非常有稀缺性。
所以珠城這段時間確實埋掉了不少人，但都是買小盤的投資客為主。
2.保利心語不太可能被CX組織控盤。
就這兩年渠道反饋的真實信息來看，大部分成交應該都和該組織無關。
而且去年巔峰期高單價成交的，更不可能是他們。
因為那篇爆火的文章也說了，這個組織是忽悠人高杠桿買房。
而去年那個時間節點，保利心語的評估價并不夸張。
也就是說想要高杠桿，必須是買同一樓盤里面，單價相對低的產品，才有可能實現。
高杠桿，就不可能高單價。
加上廣州是有兩年限售的，他們去年才買，現在也跑不了。
所以保利心語的價格波動，更多還是和市場情緒有關，和產品分化有關。
把這些信息混在一起玩陰謀論的，還是當爽文看看就好。
3.對產品的重視程度，再高也不過分。
爆火文章里面提到的數據，最高價16.87萬和近期低價10.88萬，其實是兩種不同的產品。
前者，對應的是高層三房帶主套產品。
后者，對應的是低層大兩房產品。
前者，是保利心語流通性最好的產品之一，現在依然能賣出接近16萬的單價。
后者，不光在保利心語不受待見，在整個珠城、整個天河、整個廣州，都不受待見，結果自然是跟跌廣州大盤。
所以你的關注點，不應該聚焦在16.87萬和10.88萬之間的價差。
因為這比較毫無意義，我猜純粹是為了流量才這些寫的。
真正有意義的，是要從中看到，那些已經不符合現代需求和審美的產品，結局是怎樣的。
以此來提醒自己，不要接盤類似的產品。
同時，如果手中有類似的，趕緊拋。
4.珠城的影響力還在擴大。
我在之前的文章里說，珠城未來5-10年，依然會是廣州的絕對核心。
這個預判兌現的概率，最近又大了一點。
畢竟珠城東區最新的設計方案，看著確實不錯。
以馬場地塊為改造核心，中間是大面積的綠植和地下空間。
四周用高端寫字樓和住宅產品去圍合點綴，整體給人感覺大氣又不失精致。
比較廣州核心區目前的三份規劃。
珠城東區的設計，比琶洲東和廣州塔的都要好。
而且以珠城的資源和影響力，落地兌現的速度，也會比琶洲快。
所以珠城東區真正的頂豪產品，未來依舊有豐富的想象力。
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