獨家|美團進軍房產 勝算幾何？

近日，房產經紀人圈內熱議一則消息：美團即將涉足房地產！這一重磅消息如同投下一顆震撼彈，攪動了原本就處在一個特殊時刻的房地產行業。

正值年底收官之際，各地存量房市場走勢、成交量變化成為各大媒體爭相報道的焦點。業主們心急如焚地捍衛著房價，而急需資金的賣房人則開始打破這種僵持局面。政策與信貸寬松的環境下，潛在購房者也開始躍躍欲試，市場正處于一種博弈又滿懷希望的特別狀態。

目前互聯網房產平臺已是巨頭林立，貝殼、58同城、易居、我愛我家等品牌各據一方。新房、二手房、租房業務雖有交集，但各自領域內的競爭已然白熱化。

此時美團進軍房地產，這無疑給市場帶來了新的變數，錯誤的時間進入，美團還有機會嗎？入局房地產，美團到底勝算究竟如何？美團房產將如何選擇自己的發展路徑？這將是一場關乎成敗的抉擇，選對了就是一個新的重點業務板塊，選錯了，也不過是美團又一次失敗實驗罷了。

美團為什么要做房產

美團最近的市場口碑大家也都看到了，52周內，美團在港股最高186.5的價格到1月9日收盤價的70.55，幾乎接近70.40的最低價，跌去6成多，美團如果不急肯定不現實，來自市場和投資者的壓力以及企盼是明擺著的。

美團以團購入局互聯網本地生活，做的最好的當然是外賣，但互聯網市場的競爭是激烈的，本地生活市場巨大，美團目前面臨的挑戰眾所周知，虎嗅作者秋源俊二認為市場對美團當前面臨的困境已形成強烈共識，主要集中在：一是與拼多多的Temu相比，面臨增長天花板；二是長期與抖音等競爭，利潤受損，還須應對快手等本地生活業務的挑戰；三是其“無限戰爭”理念下的新業務可能損害股東權益，這些問題恐將長期存在。

說白了，美團需要新的、巨大的增長點，比如美團優選業務，去年Q3業績GMV增速13%，市場占比39%，美團買菜還在深度布局，但這些并不妨礙諸如抖音這種量級的巨頭和餓了么、叮咚買菜等對手的貼身肉搏。

想要股票漲，除了在原有的業務天花板尋找單量和GMV的業績增長，還要開拓新的行業，顯然房產行業是巨大的，盡管目前市場在特殊時期，但并不意味著這個蛋糕小，以港股最新市值，房產頭部平臺貝殼估值近1400億，對于目前4000億徘徊的美團而言，房產行業當然是一塊巨大的肥肉。

美團房產亮相的猜想

筆者一直向美團公關部門求證，截止發稿前，他們表示向業務部門詢問，但最終并未收到回復，其實美團房產頻道的產品頁截圖已經在經紀人圈流出。

以美團低調的作風，對于房產的布局已經有了一段時間，但并未正式公布，從目前獲得的信息可以預測：

1. 美團會在部分城市首頁開通房產頻道入口

2. 深圳、廣州、杭州作為試點城市

3. 主要合作對象是中介和經紀人

4. 不會躬身入局新房經紀模式

5. 主攻二手房和租房業務

6. 經紀人采用CPA計費模式，購買流量，對于經紀人會比較友好，按照效果付費。

從目前的信息來看，美團房產目前做的還是一個最基礎的端口模式，這與過去安居客、搜房等平臺做的模式很像，對于美團也很重要，畢竟一開始就像貝殼一樣用很重的方式驅動一個新的行業，每家公司的基礎不同，切入行業的關鍵點也不同。

這樣的好處是輕，既然是試點，如果效果不好，美團可以關閉房產行業，但輕和重是相對的，如果美團想吃到行業最豐厚的利潤，在未來必然要介入交易，尤其以傭金方式撬動。在流量紅利時代，通過自有流量變現，房產中介的互聯網端口模式走了很久，本質上是流量批發生意，至少在當下，美團沒有過度的流量焦慮，相對房產而言，還需要流量的房地產行業聚焦，這是基因問題，好在流量足夠。

勝算幾何 取決于決心和行動

端口業務到最后，效果好了意味著經紀人要付出更高的成本，而流量成本也會增加。對于現在的經紀人而言，市場格局已經發生巨大變化，美團的端口上線，平臺和經紀人之間必然有相互試探的意味，當然在平臺初期，會給先入駐的經紀人一些優質流量，效果先穩住，才能讓美團在房產業務穩住。

對于美團房產業務的挑戰還在于：不少品牌中介已經有了自己的流量池，如貝殼、我愛我家等，加上人口紅利效應的變化，美團在中介行業能吃到的市場其實是已經被分配的存量市場的一部分，這樣的結果是美團房產未必能在與經紀人的博弈中占據上風，這在發展中很重要，以安居客為例，是通過母公司入股了多家品牌中介，且收購了SAAS平臺解決。

房地產中介行業本身是有一定門檻的，無論市場好壞，即便關關停停，無論是夫妻老婆小店還是品牌中介的門檻在于交易環節眾多，從獲取房源、房源維護、房源銷售、簽約、金融服務、過戶等環節，需要行業內部協同才能完成，美團如果要深耕房產經紀行業，不僅要與經紀人打交道，還有有深耕的決心和實際行動。

當下的房地產市場也發生了重大的變化，人口增速放緩，對于新加入房產領域的美團而言還是有機會的，可以遇見通過美團自身的技術驅動，通過新工具、AI、算法等方式驅動，更精準的匹配客戶提升房產行業的匹配效率和數據精準度，都是可以預見的。

現有的經紀人的獲客渠道也不僅僅依賴端口，各種社交媒體方式、直播、短視頻等都變成了新的或者重要的獲客渠道：更加碎片化的獲客方式，對于端口的依賴性降低，這意味著中介經紀行業本身也隨著渠道的變化而變，這在過去是不可想象的。

過去中介依靠門店和經紀人守店，人工智能時代，多渠道獲客體現出更加個性化的需求，對于房產行業的后市場也會是重點。

美團以端口合作的方式切入，必須要精細化運營，對于美團而言，具有本地生活化屬性，也有龐大的外賣員隊伍，包括之前與中介合作社區團購，都可以看做能夠深入切入房地產行業的能力，但能力變現與現實還隔著行業專業度。

筆者認為美團未來或可以介入更深層次的房產，比如短租業務，美團的酒店民宿板塊有著天然的短租屬性，順勢而為。還有對于房源的拓展，精準的房源信息與經紀人的信息匹配效率也更有價值，畢竟沒有比外賣這件事更具備本地屬性，完全打通了最后一公里，不過目前美團應該不會表態，至少不會得罪目前房產合作的客戶們。

站在更高的緯度：盡管目前美團房產切入產業還很基礎，但房地產行業本身，尤其互聯網平臺業務這幾年的變化也很大，你很難評判未來的模式，盡管有競對公司已經把中介行業的門檻和成本拉高，但并不意味著美團沒有勝算。

這取決于美團自己的取舍和業務模型設計，單純的端口模式僅是權宜之計，如果結合本身本地生活業務，以最后一公里突破房地產交易，可以在自己天然的生態中打造一個“連接器”，以OMO模式融合，強化服務價值，也許有機會實現房產和整體業務上的提升。

畢竟從買房這件事情而言，無論事前還是事后，交易僅僅是其中一個環節，房子本身是承載居住者漫長生命的時間和空間，體現了對于未來生活的追求，這也是互聯網產業一直老生常談的最后一公里話題，但平臺可以起到的作用和想象空間太大了，也很難，但值得去做。

也只有具有億級用戶體量的平臺，才有可能具備通過新的模式去變革一個行業的能力，在房產周期變化下，這種可能性巨大。

房地產是萬億級的產業，截止目前也依舊是支柱產業，大有可為，且對于目前的美團而言，這個選擇，也很重要！