廣東
我是紫沐，這是我第378篇日記。
知識城房價崩了。
前兩年最高賣到3.5萬/平的萬科幸福譽，最新掛牌價已經崩到了1.7萬/平。
而且還沒賣掉，大概率得繼續降。
有點感慨。
記得2022年，那時知識城余威猶在。
雖然新房價格已經下探到2.5萬/平，但憑著20-21年那波大漲，依然很多人看好。
我也是在那一片看好聲、抄底聲中，寫下了三篇和知識城有關的文章。
對應的內容分別是：
千萬別買知識城；2.5萬/平還遠不是底部；再說一遍別買知識城。
有興趣的可以翻一下歷史文章查證。
我記得，當時很多人在后臺罵。
他們說知識城有產業、有規劃、有背景，未來好著呢，說我不懂行就別逼逼。
我不知道他們罵的時候，有沒有真金白銀抄底知識城，做到知行合一。
如果有，那他們現在心情應該不太好，財富嚴重蒸發。
這就是為認知買單。
而且我覺得，知識城離止跌回穩還有很長的路要走。
因為這種低價甩賣，不是個例，已經成了普遍現象。
比如時代天韻，和萬科幸福譽同樣老牌的小區，最新掛牌價已經跌到2萬/平。
招商雍景灣，最新掛牌價已經跌破2萬/平。
綠地城鳳語灣，上個月成交單價是恐怖的1.61萬。
要知道這些房子，在2022年單價普遍都是3字頭。
但現在無一例外，全部價格腰斬。
還沒腰斬的，我覺得也撐不了多久。
因為這些小區的掛牌率都非常高。
像幸福譽和天韻，掛牌率5%；雍景灣6%，鳳語灣9%。
而通常來說，一個小區想避免內部價格踩踏，掛牌率不會超過3%。
所以簡單對比一下，你就知道知識城的拋壓有多恐怖。
也就能明白，為什么說知識城離止跌回穩還有很長的路要走。
很多人其實沒搞懂知識城20-21年那波上漲。
以為它漲，是因為產業結構好，板塊價值兌現快。
但真不是。
知識城那波上漲行情，主因只有一個。
就是當時住宅開發慢，內部流通的房子太少了，供不應求才導致上漲。
但也是從20年開始，知識城摁下了天量供應的啟動鍵。
而且新增住房供應量，很快就遠超內部住房需求量。
知識城是一個只能自力更新的板塊。
它遠離廣州核心區，偏居一偶的特性，注定只能靠內部購買力去支撐房價。
所以，當內部住房嚴重供過于求，知識城的價格體系立刻就崩了。
21年，就是知識城房價的最巔峰。
往后，至少未來5年，知識城都不會翻越這個巔峰。
能在2年內穩下來，就已經很幸運了。
畢竟二次房改的到來，對這些沒有稀缺性的資產來說，是雪上加霜。
還記得二次房改的主要方向嗎？
一個是城中村改造，一個是保障房建設。
非核心板塊，未來商品房和保障房供應比現在只多不少。
供過于求的情況，還會加劇。
其實知識城的崩盤，不是個例。
比如老黃埔，網紅盤萬科城市之光，去年最高叫價6.6萬/㎡。
而現在流出的撿漏房源，只要4.2萬就有交易，還是中樓層。
還有呼吁大家謹慎選擇的云埔板塊，內部二手標桿萬科金色夢想，最新單價也從巔峰的4字頭，降到2.1萬。
現在的樓市，是分化的樓市，知識城的崩盤只是開始。
2024年，對一些板塊來說，會迎來最黑暗的時刻。
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