我是紫沐，這是我第396篇日記。

沉寂大半年的老黃埔終于有熱度了。

前兩天保利中央公館開盤。

264套貨，賣了180套。

考慮到現在這環境，算是小爆了。

關于老黃埔的買入邏輯，之前已經寫過深度分析：廣州剛需買房，現在別碰這兩個板塊

這次聊點更細的，講講個盤。

中央公館能大賣，說白了就一個原因：

性價比。

別誤會，性價比≠便宜。

現在這環境，純便宜的房子，買家未必買賬。

比如郊區新盤，比如市中心老破小，便宜，但賣不動。

所以真正的性價比=價格低+硬實力強。

不僅要便宜。

還要在便宜的同時，有足夠的競爭力，這才叫性價比。

中央公館的性價比怎么體現？

首先是價格。

中央公館開盤均價在4.2-4.3萬。

單從價格上，它就比老黃埔的主要競品，中鼎、城光、富頤，都要便宜。

而且中央公館是100%實用率的新規大盤。

對比使用率只有80%左右的“老新盤”，實際價差能有小1W。

對老黃埔這種近郊板塊來說，這價差挺夸張了。

而且中央公館有硬實力。

通勤配套，10分鐘能到地鐵站。

商業配套，10分鐘能到大沙東商圈。

文化配套，第三少年宮、黃埔圖書館、黃埔體育中心，就在家樓下。

環境配套，走幾步就能到荔枝公園。

所以除了學位還存在不確定性之外。

中央公館的綜合硬實力完全不輸競品，保值是沒問題的。

低價+硬實力強，這就是性價比。

現在的市場，只有性價比，能激起買家的出手欲望。

記得前幾天有粉絲問：

中央公館在老黃埔是不是獨一檔的存在？

這得看具體戶型。

比如中央公館81㎡，總價320-345萬，在老黃埔確實獨一檔。

因為城光、中鼎、富頤，這預算買不到。

能買到的，像星航TOD、黃埔新城，硬實力根本不在一個梯隊。

記住了，老黃埔這地方，文沖是一條線。

文沖以東，越東越沒價值，越東價格越卷，越東越像大餅。

所以中央公館的81㎡，在這個價位沒有對手。

因為它是老黃埔核心區內，唯一能買到的產品。

但到了中央公館89-92㎡，370-420萬總價，情況就不一樣了。

競爭對手明面上有兩個。

一個是中鼎87㎡，一個是城光92㎡。

但中鼎在學位爆雷之后，競爭力弱了很多，幾乎構不成威脅。

而城光呢，它和中央公館是錯位競爭。

城光有更強的學位確定性，但性價比偏弱。

中央公館有更強的性價比，但學位不確定。

所以這兩的潛在客群，其實不是一類人。

中央公館，它更偏向剛需上車，注重性價比和功能性。

城光，它更偏向剛改，以家長為主，對學位比較重視。

客群不同，實際買房也是各取所需。

有競爭，但不激烈。

接著看，中央公館116㎡。

這戶型總價去到480-515萬，競品也變成了中鼎96-100㎡/富頤105㎡。

說實話，對比起來還是中央公館有優勢。

中鼎被全方位壓制就不說了。

富頤除了學位領先，在開發商、物業、通勤這幾方面，都不夠打。

疊加價格高、使用率低，對上中央公館勝算不大。

所以在我看來，中央公館在老黃埔確實很強。

它的主要競爭對手，其實不在老黃埔內部，而是旁邊的天河東。

比如產品不錯，還帶學位的珠花、華潤，會分流掉不少購買力。

至于為什么不點評中央公館750萬總價的159㎡。

因為這是它最大的詬病，我覺得屬于是智商檢測戶型。

現在這環境，750萬預算，為什么要買老黃埔？

天河不香嗎，海珠不香嗎。

就算要買老黃埔，為什么要買中央公館？

中央公館是個剛改屬性很明顯的樓盤。

它體量不大，改善型不強，更注重功能性。

花750萬，買里面的超豪產品，明顯是錯配的。

哪怕是城光溢價嚴重的138㎡，都比中央公館159㎡更值得長持。

如果不急，更是可以等一下，位置更好的珠江村舊改。

那才是好東西。

不過呢，珠江村出產品還需要不少時間。

更快面世的，是雙沙舊改的孵化項目。

同時也可能是老黃埔的第二個100%使用率新規產品：一城江山海。

這是總體量237萬㎡的巨無霸項目，光融資住宅組團就有7個。

規劃有1座購物中心，2所小學，1所中學，和1所九年一貫制學校。

至于首開的亮點，是組團離地鐵很近，直線距離只有50米，是真地鐵上蓋。

而戶型呢，涵蓋76-87-105-115㎡四個面積段，預計320多套貨。

那問題來了。

這個樓盤的出現，能不能加速老黃埔核心區內卷？

能不能給中央公館二期帶來壓力？

我覺得關鍵在價格。

老實說，一城江山海的地段不怎么樣。

它在文沖以東，幾乎吃不到魚珠的發展紅利。

周邊環境也比較村，配套只有地鐵，商業幾乎為零。

所以這是個基本面弱，需要規劃補強的地方。

但大家也知道，現在是怎樣的經濟環境。

凡是涉及到規劃兌現的，周期都特別長。

所以你說硬實力，它跟中央公館沒法比，也很難威脅到老黃埔核心區。

除非它打骨折。

降到和黃埔新城差不多的價格，靠極致的低價去獲客。

但還是那句話，慎選文沖以東。

那是老黃埔的概念區，也叫畫餅區，更是內卷區。

它有好幾個負面特征：

基本面弱，全靠規劃=自住生活品質拉胯

一堆巨無霸舊改項目=嚴重的供過于求

在這里買房，只有買的時候是快樂的。

因為有一堆房子給你挑，銷售態度也特別好。

等到了入住的時候，賣房的時候，就完全笑不出來了。