10月17日，又是一場市場高度關注的發布會。住建部部長、財政部部長助理、自然資源部副部長、央行副行長、金融監管總局副局長五大部負責人聯合召開了“促進房地產市場平穩健康發展”發布會。

如何看待這場市場高度期待的發布會？這次發布會帶來了哪些增量的信息？

第一，從參加發布會的部委來看，是少見的住建部、財政部、自然資源部、央行、金融監管總局幾大部委、金融監管部門聯合召開，規格極高。意味著房地產、金融、財政、土地規劃等對地產有最大影響的幾個方面的聯合發布會。

在會議召開之前（10月15日發布預告），市場的關注度極高，預期也比較強，在10月16日的股市表現中，申萬房地產指數（801180.SI）以5.5%的漲幅領漲全市場，并帶動上下游支撐了市場寬基指數的上漲。

第二，發布會上，住建部等部門均釋放了不同程度的增量信息。整體上看，無論是居民的購房支出壓力還是地產供給過剩、需求不足等問題，政策都給予了定向的真金白銀支持，可以說是誠意滿滿。

針對于房地產的供給方面，發布會有一次強調了“嚴控增量”。自然資源部在回應記者的問題時提到“住宅用地供應要一手抓控新增，一手抓盤存量。對于去化周期過長的城市，指導地方暫停商品住宅用地供應；對于去化周期較長的城市，實行盤活多少、供應多少”。而在強調“嚴控增量”后，萬得地產指數也應聲反彈。

為何控制增量政策備受市場關注？

事實上，當前房地產面臨的供求失衡問題，固然有居民預期下降帶來需求不足問題，但供給增速過快帶來的供給過剩，同樣是另一個亟待解決的問題。從今年5月以來，“去庫存”就已經成為房地產重要的施策方向，多個城市陸續發布收儲房源的公告。

以房產的已開工未售庫存和已竣工未售庫存兩項庫存指標來看，截至7月末，全國住宅“已開工未售庫存”為25.2億平方米，降至近10年來新低。而已竣工未售庫存規模7月攀升至3.8億平方米，較2020年增長70.9%，處于歷史高位。

前者的新低主要在于供給的快速收縮所導致的，近幾年土地成交、新開工規模均有較大程度的下滑，導致開工大幅回落。而后者的主要原因則在于房地產銷售仍然低迷，對已竣工樓盤的消化緩慢。針對于庫存的高企，5.17新政提出了“國企收儲”方案，9.24新聞發布會又再次提升了對于收儲的政策支持力度。雖然受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，落地節奏并不快，但毫無疑問也是進一步增大了需求。

而在供給層面，本次發布會又再次強調了“嚴控住宅用地”，是從供給上逐步解決供求失衡的問題。從而使得市場對地產觸底的預期進一步加強。

第三，針對需求不足的問題，住建部拋出了兩個重磅“新政”，即通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

與此相似的是在2015年前后的房地產寒冬，地產銷售與開工也曾大幅度回落，市場去化困難。從2015年起，中央兩度提出要“化解房地產庫存”，隨后，全國各地開啟棚改貨幣化。全國樓市隨后開啟了一波量價齊升的瘋漲。

此次住建部提出以貨幣化安置方式為主實施城中村和危舊房改造，“救市”路徑與上一輪棚改類似，但與上一輪的棚改相比，此次政策重點在于支持地級以上城市的城中村和危舊房改造，且改造目標規模與2015-2018年期間的年均600萬套以上的規模相比，差距很大。

不過，住建部倪虹部長也表示“只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度”，表明了未來還會有繼續增量政策的可能。

第四，年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，且在銀行和地產商協商一致的情況下，可以將全部貸款提前發放給房地產公司開立的項目資金監管賬戶。

截至10月16日，白名單房地產項目已審批通過貸款2.23萬億元。年底前增到4萬億，則意味著再剩余的兩個半月內，會更大力度的給優質房企輸血，補充“現金流”，保證房企的流動性。

針對于房地產的行情，住建部部長倪虹在回復記者提問時提到：“中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始筑底。10月份的地產數據，會是一個積極樂觀的結果”。

最后，這場備受關注的發布會之后，要如何看待后續的市場表現。

在地產方面，隨著政策效應的邊際減弱，以及10-11月人大公布具體刺激方案規模前，如果缺乏其他地產關鍵事件催化，市場將逐漸兌現政策博弈帶來的收益。地產及地產鏈逐步對于收益的兌現，會帶來前期盈利資金的逐步離場，而從10月15-10月17日期間，地產行情的演繹也驗證的市場短期內“買預期、賣現實”的博弈行情。

當前市場的整體表現看，與今年4月-5月的行情有了一些類似，同樣是“強預期+弱現實”的組合。強預期方面，9.26中央政治局會議基本標志著政策的全面啟動，無論是央行、金融監管總局、證監會的聯合發布會，亦或是發改委、財政部以及今天住建部等部委的聯合發布會，都代表作政策的“誠意十足”，也正因為此，政策成為了當下擾動市場的最大變量。

弱現實方面，近期一系列的高頻經濟數據都顯示著經濟的弱復蘇，金融數據中M1與M2的剪刀差在繼續擴大，PPI跌幅進一步擴大，出口增速在降低，經濟在仍在繼續探底之中。而隨著上市公司三季報的公布和三季度經濟數據的發布，弱現實對市場的影響會逐漸加大。

政策預期、漫天飛的“小作文”，再加上“弱現實”的基本面，市場的波動更加劇烈。短期來看，隨著政策預期的利好被消化和政策效果的邊際減弱，強預期可能會逐漸向弱現實回歸，基本面的孱弱仍是阻礙指數上漲的最大原因。

但是，如果忽略短期內政策的擾動，著眼中長期，市場筑底向上的方向大抵是確定的。政策已經明確轉向，政策落地傳導至經濟的修復或許需要時日，但只要方向確定，中長期投資的機會并不難把握。

對于當下的市場而言，身處震蕩的市場之中，我們能做的就是不被短期股價的變動牽著鼻子走，而是著眼中長期，以分散化的資產配置方式，實現穩定的長期收益。

【注：市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本訂閱號所載信息或所表述意見僅為觀點交流，并不構成對任何人的投資建議。除專門備注外，本文研究數據由同花順iFinD提供支持】

本文由“星圖金融研究院”原創，作者為星圖金融研究院高級研究員黃大智