都說互聯網黑話多，其實房地產黑話也不算少。

僅這一兩年就聽到很多。?????????????????????????????

投資刻度，市場厚度，有效市場邊界，能力封裝，前置創新，超級底盤，城市濃度等等。?????????????????????

一定還有很多。

歡迎大家慷慨接龍，痛訴家史。

這些詞匯一個一個自帶閃光，對我本人還是有某種蜜汁引力的。

它最大的功效在于，把房地產這樣一個長期靠政策吃飯的行業，美顏成一個可以科學管理的行業。

這些地產黑話一旦流行，內部拉平了溝通成本，外部創造出高級即視感，平添了很多技術含量，內外兼修，功德無量。????????????????????????????

有效市場邊界這個詞，我是從保利發展一位投資經理那里聽說的。

他如此解釋：?????????????????????

何為有效市場邊界？

把人口、產業與周邊居民的置換需求這三個層次的因素，疊加在一個地圖上，如果發現一個區域或者板塊，不在這三個因素中的任何一個范圍內，我們就認為，它不在市場的有效邊界內，它就是不是一個有效市場。?????????

這一方法，每半年到一年更新一次，以此形成投資策略。??

我莫名好奇，就問能否發個詳細系參數學習一下。對方作態說，商業秘密不便提供。???????

保利發展2023年賣了4222億元，史上首次登頂全國地產一哥，不知道「有效市場邊界」這個詞匯具體貢獻有多大。

但是，作為核心投資策略的代名詞，它必定扮演了導航價值。???????????????????????

為了搞清楚這個問題，我就根據自己對北京樓市板塊的理解，對過去四五年保利在北京的投資地圖與發展特征做了一些驗證。

結果，有了如下五六個令人驚訝的發現。???

1，銷售排行榜上靠前，但從未領跑，不唯大，自己的節奏感略顯淡定。

過去五年，保利在北京基本都在十強以內，但是從未進入過前三強。前三強，一直在中海、首開、城建、華潤、萬科、金茂這幾家之間輪換刷榜，每年三強名單都不同。

相比于保利發展在全國排行榜上的高調，我從未在公開場合或者私下場合聽到保利北京透露過對規模的野心。但是，每年至少180億元的銷售體量就擺在那里，很難忽視它。每年三到四個新項目的落地，200億的貨值規模，在北京也能制造出足夠的聲量。?????????????????????????????

2，戶型罕有200平以上，產品定位清晰，不托大。

保利北京這幾年的樓盤，整體上戶型配置很克制，基本上都在90-150左右，這似乎也沒有什么特別。

但是，與中海、華潤、招商、越秀等同行相比一下，做法就顯得有點另類。?????

內部問了一圈，他們是這么解釋的：?????????????

「我們主要定位于主流人群的主流需求。剛需基本不做，不太會碰極小的剛需與大戶型。90-150平左右的主流產品，這個面積段是最安全的，它主要基于這幾年的人才和開發經驗的積累，自己更適合開發這個面積段的產品。200平以上雖然可能帶來更高的溢價，但是，對這類客群的認知，以及產品系相關的開發經驗，沒有完全匹配，貿然去做，風險不小。」

你看，挺清醒也挺自省。果然知進退的公司，不讓人討厭。

3，合作開發較多，合作方均為優秀生。

合作開發，可能是所有進入北京樓市的房企的共有路徑。

2021年前，大家是為了共擔風險，降低地價，順便一塊錢當成兩塊錢花，多拿幾塊地。2021年后，由于大量民企退出牌桌，市場空白被外地進京國企與一眾央企填補，被動顯得權益比例都提高了。??????????????????????????????????????????

保利發展并不例外，也逐年經歷了這個過程。但是，它仍然是逐鹿北京的央企軍團里合作開發比例相對較高的。???

只不過，它仍然呈現一個特點，固定地與幾家房企合作：建工、華潤、綠城、金地，一個項目最多三家合作。?????????

在合作中，爭取操盤權，尤其是營銷與設計的操盤權，是保利北京的一大訴求，一方面是為了便于品牌輸出與市場存在感，另一方面也是追求操盤效率。

另一位投資經理對我解釋說，

「現在市場風格切換的太快了，要想保持敏感的應對，合作股東的選擇就是重要一課。決策要快，要有互信，不搞內耗，關鍵的時候，我們也希望股東是有資金能力繼續投資的。」

4，投資地圖上，有票倉，有禁區，不迷信「政治正確」。?

這一點，保利的風格就更顯著了。單從過去兩年看，保利在北京深度押注了兩個行政區：順義與朝陽。

尤其是朝陽與保利互相成全：朝陽成為了2024年保利北京最大的票倉，保利也成為了朝陽簽約額最大的開發商。

與此同時，保利在順義也保持了很高的熱度。把時間拉回到過去四五年，大興也是保利的核心陣地之一。????????

相比之下，保利對豐臺、亦莊、石景山、通州就相對謹慎。??????????????????????????

票倉與禁區的選擇，讓保利的投資地圖披上一層面紗。按理說，海淀的永豐與經開區的亦莊是北京樓市投資的最大確定性，有亦莊是王、永豐是神之說，堪稱政治正確。??????

但是，保利沒有迷信這個政治正確，而是遵從內心的神秘選擇，對海淀永豐的加碼，也僅僅是今年才出現的新鮮事。

這里，有話要說的保利朋友可以在留言區留下你的內心戲。

5，小地塊，速戰速決，不戀戰。

地塊不大是北京土地市場這幾年的行規，土地太金貴，面積一大，就容易搞成大新聞。但是，沒有哪個開發商像保利北京這樣癡迷上了小地塊。???????????????

最有代表性的是兩個案例：朝陽的朝央和煦，建面規模5.5萬方，394套房；順義的星宸和煦，建面規模4.9萬方，270套房。??????????????????????

地塊小，套數少，賦予開發商的是靈活度，在今年觀望嚴重的市場氛圍下，開發商沒有太大包袱，不管是定價靈活度，還是流速與利潤的取舍，都更從容。??????????????????????

最大的一個例外是海淀永豐地。今年7月25日，保利熬了十年終于玩了一個大的，聯手建工89億元拿下永豐地王。這個已被命名為嘉華天珺的地王項目，預計將在十天后開放。

6，每年確保至少一個明星大賣盤，戰術驗證。

關注北京樓市的朋友都知道，北京新房市場是從去年第三季度開始加速進入調整行情，今年上半年尤其明顯，情緒蔓延至今。?????????????

但是，保利北京至少有三個盤避身事外。???????????

去年是朝陽東壩的保利天匯，抓住了22號線地鐵規劃的風口時間，很短的時間內去化過半，順勢還成全了北京一些抖音賣房的網紅，傭金拿到手軟。??????????

今年則擴大為兩個。順義的星宸和煦，今年7月，頂著指導價出街，開盤當晚認購 198套，去化率高達 90%，7天開盤冷靜期后，解籌率93%。?????????

而另一個朝陽的朝央和煦，去年9月拿地，今年年初以8萬+單價出街，在旁邊競品 7萬+的背景下，今年上半年已經基本清盤，銷售周期僅僅半年。??????

這些大賣的網紅小體量盤，最值得復盤的還不是產品力、高得房率，而是它對狹窄的銷售時間窗口的把握。

它們的成功，不僅歸因于有效市場邊界的方法論，反過來又驗證完善了它。從更大的層面說，這些小項目的成功，才是保利敢于做大項目的底氣，它們在底層一定是心意相通的。????????????????????????

以上六個觀察，相當碎片，但是，透過這幾個碎片化的發現，保利北京投資定位的形象，基本上呼之欲出：保利在北京跑出了自己的獨立行情。

獨立二字，是行情的獨立，也可能是背后投資方法論的獨立。????

過去四年的北京樓市，對不同開發商，既是樂園，又是泥沼。有諸多進京趕考的開發商，付出了很多代價，也有很多開發商出師大捷，被市場狠狠獎勵了一把。???????????

分化的魅力，結構性的真相，讓市場五彩斑斕，很刺激。但是，說到底，大家比拼的還是那點認知，那點參數，那些公式與手感的平衡。????????????????

這些能力從哪里來呢？

一個保利的朋友對我說，他有個同事，去年5月提的新車，到今年6月跑了 3.7萬公里，全北京看盤。??

我呢，將信將疑。順便問下萬能的粉絲，誰有底稿詳版，可以私信我一下。

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