天津
這一次萬科的人員變動，說換血都是保守，可以直接用血洗來形容了。
2月5號，萬科發(fā)布紅頭文件，官宣了12位頂層高管的分工，這玉虛宮十二金仙，終于排好座次。
但今天重點要聊的，是十二金仙之下的另外十位，全部來自于深鐵的次頂層新任高管，分占了萬科的所有要害部門。
戰(zhàn)略投資運營管理部，這是分管投資和拿地的部門，擁有投資的最終決策權(quán)，集團化房企的投資決策鏈條，向來是致命短板，如果決策權(quán)下沉到區(qū)域，難免個別人會拿著集團的錢胡花亂用，如果決策權(quán)收歸集團，就會流程拖沓喪失機會。所以很多房企最后都采用跟投極致，你們說這項目能賺錢，那就個人拿出錢來跟投，共擔風(fēng)險。萬科近期拿地投資必然是收縮的，但這個部門是一總二副都換人，標志至萬科在重新審視投資之外，很可能要翻舊賬了，當年的賠本投資是怎么做的決策，都是誰舉手贊同的。
財務(wù)資金管理部，這個部門是統(tǒng)籌萬科現(xiàn)金流的，基本上當前的房企，都要求下面公司收入不過夜，除了少量儲備金之外，全部當天上劃，對你沒聽錯，當天買房如果資金監(jiān)管當天放款，這錢當天就讓集團總部劃走。資金流轉(zhuǎn)效率已經(jīng)壓榨到極致了。面對壓力萬科最首要的工作就是盤賬，手里到底還有多少錢能用。這部門還有一個重要工作，就是融資。
房企法務(wù)部的職能有兩塊，一塊是對外，被誰欺負了就出手懟回去，一塊是對內(nèi)，誰伸手占了不該占的便宜，就控制證據(jù)，把棍子在手里攥實著了，但是打不打還要看上面的意思。法務(wù)部總經(jīng)理的換人，這往往是內(nèi)審開始的重要信號。
成本總監(jiān)這個位置非常重要，一方面它管理成本，一方面它參與招標采購。我在前面視頻里講過，萬科要想還債，道路只有三條，借錢、賣資產(chǎn)、扣成本。要想控制成本，這個位置必須要換人。
安全總監(jiān)這個職位可不是分管保安的，投資安全、生產(chǎn)安全、風(fēng)控安全都在這個它的分管內(nèi)，干地產(chǎn)的有句俗話，天不怕地不怕，就怕安全總監(jiān)半夜打電話。
然后萬科兩大高貨值區(qū)域，北京區(qū)域、華東區(qū)域的總經(jīng)理也換人。這兩個區(qū)域是萬科高價值土地儲備，還有優(yōu)質(zhì)自持資產(chǎn)所在區(qū)域，基本上占了萬科庫存貨值的六成左右，抓住了這兩個區(qū)域，等于就抓住了萬科的命脈。
重點來了，萬科這兩級高管的任命，是需要向外部公示的，而萬科再往下的區(qū)域級高管、專業(yè)線高管的變動，就不需要對外公示了。要說哪一位外來上仙履職萬科，不會帶著幾個親隨、嫡系？所以下一步萬科必然會面臨，更多層級的人員變動，變動的數(shù)量和范圍都不小。
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