我是紫沐，這是我第434篇日記。

這篇文章分兩部分。

第一部分，海珠上新比較多，做一個簡評。

第二部分，聊聊最近的市場。

越秀桂悅東曉

1.桂悅東曉的綜合競爭力，在這批剛需盤里最強。

小學有海實附小，初中分組包含五中、海珠外國語和綠翠，教育下限很高。

地鐵距離曉港站600米，步行10分鐘可達。

商業有江南西商圈+曉港商圈，商業配套全海珠第一梯隊。

學鐵商俱全，又是曉港這種多年沒有新盤的板塊，越秀光吃內部置換客，都能吃飽了。

2.桂悅東曉的產品有迭代。

得房率120%算不上亮點。

真正迭代的地方是飄窗，報建80公分，實際只用了30。

多出來的50公分都是實用面積，想怎么用怎么用。

新規戶型終于可以擺脫飄窗上放床了。

3.桂悅東曉不適合買來投資。

學鐵商+新規產品，拿來自住很舒服。

但小小的花園，大大的噪音，僅3棟樓的體量，硬傷同樣不小。

要是賣6萬+，多少也是有點溢價在里面的。

綠城馥香園

1.馥香園的配套和產品，其實比桂悅東曉更強。

綠城今年兩個盤，海珠的綠城馥香園，番禺的綠城玉海棠，做得都不錯。

比如馥香園這里，學鐵商該有的都有。

學位配建24班小學，引進了五中教育集團。

初中對口海珠第五組，有五中、江南外國語和南武。

地鐵就更牛逼，是整個核心區少有的真地鐵上蓋，下樓就是廣佛/2號線南州站。

只可惜商業方面缺少大型商業體，吃喝不愁，玩樂少點意思。

此消彼長，配套算是和桂悅東曉打個平手。

但產品方面，馥香園就遙遙領先了。

4.16萬㎡的體量，能做出來漂亮的大花園。

這里面的稀缺性，不是桂悅東曉那3棟樓可以比的。

而且馥香園明明有大花園，卻只做5棟樓。

這種低密的打法，我覺得也比純逐利的開發商有追求多了。

加上125%得房率，戶型設計也很ok，實用性和私密性都很好。

所以馥香園是有剛改基因的，而桂悅東曉就真只能做剛需。

2.馥香園真正吃虧的地方，是輸在了地段上。

馥香園所在的板塊，屬于海珠創新灣。

炒作能力很強，但真要說規劃能級，在廣州最多算中游。

而且創新灣的兌現，對舊改依賴度極高。

就目前廣州的財政和樓市環境，怕是要等很久。

而且創新灣供應太多了，內部置換購買力長期被分流。

不說別的，就馥香園對面，下個月可能又有新盤要上。

供過于求，就比較難漲。

反過來看桂悅東曉，曉港板塊N年沒上新，越秀真的隨便吃都能吃飽。

也正是這供需關系的差異，馥香園綜合競爭力才稍遜一籌。

當然，要是馥香園賣6萬以下，那直接就是海珠王炸了。

中建天鈺

1.中建天鈺競爭力很一般。

主要槽點在學位上。

由于只配建了幼兒園，小學讀的只能是紅棉小學或者培紅小學這種普小。

現在新盤學位這么卷，人家有，你沒有，是要扣大分的。

而且周邊商業比較一般，也就滿足基礎需求。

唯一亮點，就只剩下石溪+燕崗雙地鐵，通勤還算方便。

2.產品用心了，但先天條件太差。

中建天鈺花園雖然不大，但精致度做得還可以。

而且只規劃了3棟樓，樓層也就31F，整體密度是比較低的。

加上整體抬高+退距處理，降低周邊噪音影響，能看出來是用心了。

只是工業大道+新滘西環繞，先天條件太差，怎么整都會吵的。

5.6-6.5萬的開盤價，也非常迷之自信。

要是后續不降價，不太找得到買它的理由。

越秀熙悅江灣

熙悅江灣唯一優勢只有地鐵。

距離廣佛線燕崗站400米，距離11號線棣園站250米，都是10分鐘內可達，很方便。

但除了地鐵，其他都乏善可陳。

小樓盤、57層超高層、7.5的容積率、靠路...

槽點簡直太多了，得房率120%完全救不回來。

周邊商業說是很齊全，但其實也就一個廣紙天地薈，檔次和規模都一般。

加上學位還沒確定，綜合素質會被對面燕語堂悅吊打。

被吊打還學人家賣6萬，多少是有點飄了。

市場簡評

1.不用急著搶房。

我知道很多人在嚷嚷小陽春，好像再不搶就錯過了。

但說真的沒必要，就廣州目前的供需，完全可以慢慢來。

比如海珠，剛剛介紹的4個盤只是開胃菜。

后面還有中交天翠、海珠大干圍地塊、海珠翠城東地塊，陸續有來。

加上存量的燕語堂悅、中海大境等一堆新盤，根本就買不完。

核心區的海珠都買不完，你還擔心買邊郊板塊上不了車？

廣州這兩年完全就是急瘋了清倉大甩賣。

好價格買好產品，這種以前可遇不可求的機會，接下來會有不少。

不要輕易被銷售pua，去接盤尾貨戶型了。

2.最新的政府工作報告，聽聽就好。

改控規事件教會了我們，要學會多看，少聽。

那些GDP目標就不說了，但把推進現房銷售放在工作報告里，就真的好好笑。

麻煩往自己臉上貼金之前，能先管好自家兒子嗎？

你家親兒子帶頭高周轉，把“拿地就賣，ppt賣房”當成亮點全平臺宣傳，請問您知道嗎？

畫餅也得畫得有誠意點啊。

所以面對這樣的廣州，你別聽他說什么，要看他做什么。

它說推進現房銷售，沒用的。

你得看它手下的開發商，還會不會繼續拿地一個月就賣房。

這幾年很多買家都學精了，不再那么容易被煽動，也不再那么容易吃餅。

所以以前開個會，畫畫餅，市場就會漲。

但現在開個會，畫畫餅，市場只當你放了個屁。

別指望開個會就能帶飛廣州樓市。

廣州樓市混到現在，想翻身只能靠自救。

嚴格控制供需，加快產業轉型，復蘇經濟和就業。

這三點做不到，任何“行情”都是虛的。

就像這幾個月成交回暖，本質上也是以價換量。

業主降一點，買家就多一點。

在基本面復蘇之前，只會出現“以價換量”的行情。

多干點實事，少說點口號。

不然，你只說不做，就別怪買家只看不買了。