廣東
我是紫沐，這是我第436篇日記。
絹麻廠最近有新消息。
傳言產品定位，會從改善下調為剛需-剛改。
塔樓設計，面積段89㎡起步。
如果傳言為真，就延伸出幾個問題：
1.為什么絹麻廠要改定位？
2.絹麻廠改定位之后，對金融城有什么影響？
3.絹麻廠和琶洲南誰更優？
簡單聊聊。
絹麻廠如果要改定位，表面原因是避免內卷。
要是絹麻廠和琶洲南都定位改善，購買力容易分流。
但更重要的原因，是錯位打法，能讓保利吃到更多利潤。
絹麻廠和琶洲南的位置，其實差得不遠。
如果都定位改善，就等于把剛需購買力全部放棄。
海珠剛需-剛改新盤很多，今年還會更多，是一片紅海。
以琶洲南的配套，要做剛需，競爭力未必打得贏。
但金融城不一樣，金融城是一片藍海。
里面的新盤，要么是天河壹品、珠花這種舊規盤。
要么是華潤天河潤府這種學鐵商不完善的新規盤。
絹麻廠如果定位剛需-剛改，憑借自身配套和新規優勢，很容易就把金融城積蓄的剛需客都吃掉。
金融城吃剛需，琶洲南吃改善，利潤最大化。
至于定價，也很好解決。
這里延伸一下，怎么估算一個樓盤的合理定價。
首先新房價格，是沒有參考價值的，具體原因，可以翻上篇文章：大城靠科技，小城靠賣地
而二手價格要怎么參考，也有講究。
就好像很多人喜歡用天河公園的標桿價格，去倒推絹麻廠的合理價格。
比如臻林掛牌10萬，天逸成交價11.7萬，去倒推絹麻廠值10萬+。
這個邏輯，明顯不嚴謹。
因為掛牌價和成交價之間，本身就有差額，具體原因，可以翻這篇：房價都腰斬了，要不要直接賣掉？
而成交價，天逸的成交樣本太少，上一套成交11.7萬，發生在24年1月。
過去一年房價普遍回撤多少，大家心里都有數。
所以真正值得參考的，是同樣定位，且成交樣本豐富的樓盤。
而在金融城，蘭亭盛薈就是很好的參考對象。
同樣定位剛需-剛改，體量也差不多。
現在蘭亭的好戶型，成交價在6萬出頭。
那絹麻廠在學位、通勤和得房率都有迭代的情況下，賣7萬出頭，市場無疑是買單的。
要是算上新盤溢價利潤，絹麻廠賣8字頭，相對比較合理。
而這個定價，對保利來說，也更方便它控盤金融城。
畢竟保利都薈天珺怎么說也是定位改善，目前還賣9萬+。
后續絹麻廠定位剛需-剛改，賣8萬；面粉廠定位豪宅，賣10萬+，那保利就等于把金融城購買力都包圓了。
只是以都薈天珺的實力，在改善這一塊，有點擔不起大旗。
所以盲猜，絹麻廠就會下調定位，完全以剛需為主的可能性也不大。
至于絹麻廠和琶洲南的優劣對比。
如果定位不同，其實沒太多可比性。
琶洲南定位改善，是純板樓，還有專梯專戶。
目前流出來的資料，外立面、園林、入戶大堂、車庫、會所，都是往豪宅方向靠的。
而絹麻廠要是定位剛需，在內外部交標上，很可能不會這么足料。
加上塔樓設計，居住舒適度肯定輸板樓很多。
真有改善需求的買家，大概率都會選琶洲南，所以沒太大可比性。
至于影響價值的因素，比如地段，那絹麻廠肯定比琶洲南更好。
前者是純血的金融城板塊，距離未來的金融城核心區也很近。
而后者屬于泛琶洲板塊，有點類似牛奶廠在天河東的定位。
所以單純看想象力，絹麻廠天花板更高。
更別說絹麻廠多少能蹭到一點江景視野，稀缺資源是很值錢的。
但絹麻廠有一個大問題，就是員村。
員村對金融城的負面作用，已經寫過很多次了。
以目前的環境和財政，想把員村搞好，保守是個十年計劃。
而琶洲南的兌現速度則會快很多，都是空地，能連片開發。
所以琶洲南雖然天花板沒有絹麻廠高，但成熟速度卻比絹麻廠快。
這就需要根據持有計劃，去做取舍。
而學鐵商的話，兩者半斤八兩。
絹麻廠有配建小學，但沒有配建商業。
琶洲南有配建商業，而且今年7月就能交付，但沒有配建學位，想讀隔壁的公立，很可能要統籌。
總的來說，絹麻廠和琶洲南孰優孰劣，還是得看個人：
更偏長期持有，更看重地段價值，獨身或三口之家，或許更適合絹麻廠。
持有時間不定，更看重板塊環境，對產品有要求的改善家庭，或許更適合琶洲南。
自住買房，買的不是最好，而是最適配。
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