廣東
我是紫沐，這是我第439篇日記。
很多人吐槽，廣州無腦推新規盤，對救市弊大于利。
因為現在的新盤，便宜、得房率高、樓齡新、產品好，甚至開始卷交標和會所。
剛需預算能買到的體驗，別說對標剛需二手，比改善二手都要好。
這就導致，新房確實好賣了。
但前幾年掏空六個錢包上車的剛需，全成了祭品，腰斬血虧。
而且置換鏈條斷掉，改善購買力的數量和預算也會變少。
對樓市整體復蘇，副作用太大。
所以廣州后續有可能會控制供應，現在抄底二手房是好時機。
這邏輯，有三個問題。
1.廣州后續控制新增供應，可能性極低。
廣州目前有兩個困境。
一個是財政沒啥錢了，一個是產業跟不上時代。
那在產業升級完成、稅收重新穩定之前，廣州只能靠賣地續命。
所謂的控制供應，讓前幾年高位接盤的買家解套，只是一廂情愿。
沒錢了，操作都會變形。
連牽涉到底層民生的公共事業費用都能漲，還顧得上有錢買房的群體？
所以做推論的時候，別老是靠猜，要多看看操盤手實際上做了什么。
而廣州的實際行動，就是前幾天官宣，今年要賣139塊地。
而且城中村改造也在發力，今年的重點舊改項目，高達52個。
可預見的未來，廣州新房只會越來越多。
而且是產品越來越好，性價比越來越高的新房。
期望靠廣州控制供地，來穩住二手房價，癡人說夢。
2.剛需-剛改的二手房，接下來受到的沖擊會更大。
細看廣州今年的139塊供地，能發現一個特點。
就是占地1萬多㎡的小地塊，供應占比越來越多。
原因其實也簡單。
大地塊，不是什么開發商都吃得下。
對操盤手來說，雖然賺得多，但不太好賣。
可小地塊不一樣。
特別是核心區的小地塊，總價不高，隨便一個開發商都吃得下。
而且核心區帶學鐵商的新規盤少，潛在需求足，很好賣。
去年的保利雅郡、越秀云悅，還有今年開年時候的保利珠江印象，都是典型。
所以提高核心區小地塊供應量，是維持土地財政的核心。
這也意味著，核心區剛需-剛改新盤，未來只會越來越多。
所以從保值角度，對剛需-剛改二手盤，特別是樓齡20年以上的，盡量別去接。
3.從自住層面考慮，新房優勢也很大。
以前房子不愁賣，開發商不需要花心思做產品，隨便套個模板就能賣爆。
所以廣州樓市雖然火了20年，在產品上卻沒半點進步。
光看品質，被很多二三四線城市吊起來打。
但這兩年不一樣了，樓市內卷得厲害，不升級產品，壓根賣不出去。
所以這兩年新盤迭代非常快。
從最直接的得房率，到園林、會所、交標，都在升級。
以前會所和全屋智能，都是豪宅標配。
但現在剛需新盤，像最近的珠江天河都薈和中交天翠，全都給配齊了。
剛需級別的預算，買改善級別的體驗，不是一句空話。
這是同預算二手房，根本做不到的。
既然新房的產品力，比二手房只會越來越好。
那不管是出于保值，還是為了自住。
非特殊情況，買新房的優先度自然會高很多。
所以，關于買新房還是買二手這個問題，其實沒啥懸念。
在廣州放寬得房率和宅地供應之后，新房對二手房就是降維打擊的。
就像廣州地鐵最近新上的兩個盤。
200萬左右，能在番禺或者老黃埔，買一套配套齊全，70+㎡就帶主套的新規房。
同樣預算，二手房做得到嗎？
所以現階段如果要買二手，除非兩種情況。
要么是價格特別筍。
同地段同配套同次新，新盤3萬，二手急售一萬五，那入手沒問題。
要么就是小孩要讀書，需要現樓或準現樓。
或者對師資和教育質量有要求，那可以選二手。
說實話，同樣的校名。
老牌本校和貼牌新校之間，差距很大的。
那些跟你說沒啥區別的都只是銷售說辭，好老師不是大白菜。
所以關于買新房還是買二手。
非特殊，新房優先。
除非價格特別筍或者要讀書，才考慮二手。
抄底這個詞，放在廣州，其實不太適用，至少現在不適用。
廣州會控制供地，是猜測。
廣州要賣139塊地，是事實。
天量供應之下，很多房子，注定是救不起來了。
有些人，也注定會成為“不計代價”中的代價。
作為普通買家，老老實實吃點時代紅利，比冒險要穩得多。
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