沒想到上海第五批次土拍最有看點的地塊竟然是曹路！

即使這宗地不是純住宅，涵蓋商服用地，還有10%自持和5%保障房規劃，也沒能阻擋4家開發商的拿地決心。

安徽高速、象嶼地產、聯發集團、國貿地產，都是上海土地市場的老面孔。

有意思的是，除了安徽高速，其他3家都是福建廈門的老鄉，曾經為了利益合作，如今也為了利益分開。

地塊在競價67輪后到達中止價，溢價率40%。隨后進入競品質環節，4家參拍房企無人放棄，但在競品質指標觸頂后，象嶼、國貿選擇退出，場上僅留下了安高和聯發你追我趕。

安高拿地決心很大，因為在上海貨值儲備嚴重不足，團隊需要一個新的項目“續命”。

但沒想到，聯發拿地勢頭更猛，最終以總價約21億元成功競得曹路地塊，綜合樓面價33957元/平方米。

41.68%溢價率，也創下上海集中供地以來最高溢價率紀錄。

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聯發為什么要拿曹路這塊地？

一個重要原因是，聯發之前在曹路嘗到了甜頭。

在這次出讓的地塊南側，聯發曾跟象嶼合作打造了金海汀雲臺，市場反響實在太好，6.3萬元/平方米的房地聯動價，次次觸發積分，五開五罄。

金海汀雲臺的成功也讓聯發備受鼓舞，所以這次拍地連小伙伴都不帶了，主打一個：有錢就要自己獨賺。

另一個原因，也是地塊質量真的好。

相比金海汀雲臺，這塊地離地鐵更近，而且地塊面寬更大，未來戶型設計有更大優化空間。

唯一不足，除了涵蓋商服用地就是北側高架的噪音問題，但后期投入成本也能解決。

按照業內人士估計，曹路這個項目要保本，未來銷售均價至少要超過7萬元/平方米。

聯發拿下曹路地塊，還有更深層次原因。

當下，有實力的開發商都聚焦核心城市，尤其是北上廣深，其中頭部央國企更是占據這些城市的核心地塊。

反倒是二線的央國企，比如華僑城、中交、一些前期發展迅猛的地方國企，雖然手握資金，但又沒那么雄厚，實力無法跟頭部央國企相比，但它們必須持續投資養活團隊，因此只能在與頭部央國企的比拼中夾縫生存。

對這類企業而言，瞄準的重點就是那些頭部央國企拼搶沒那么激烈、但仍有利潤和流速和地塊。

在這種市場環境影響下，聯發的布局策略和操盤思路也在發生變化。

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過去，聯發在三四線低能級城市布局了不少項目。

從2024年年報數據來看，湖北鄂州、重慶、南昌、廣西的南寧、桂林和柳州都是聯發土地儲備面積較多的地方，對比之下，上海、廣州、深圳等高能級城市土地儲備規模較小。

在市場逆轉的情況下，布局三四線城市也讓聯發吃了苦頭。

2021年~2024年，聯發資產減值損失分別為7.51億元、10.15億元、14.8億元、20.92億元。

連續資產減值也讓聯發的利潤不斷下滑，直至虧損。2021年~2024年，聯發的歸母凈利潤分別為8.51億元、3.45億元、0.72億元、-20.1億元。

意識到問題的聯發開始換倉。

去年聯發拿地金額123.4億元，新增貨值超200億元，僅在上海就拿下2幅地塊：

一是與象嶼合作拿下曹路宅地，打造成金海汀雲臺項目；二是聯合新加坡豐隆這個大金主斥資約90億元拿下了黃浦區新天地商住地塊。

僅這兩個項目貨值就超160億元。

如今又拿下上海曹路地塊，如此同時，聯發還在深圳獲取了龍華民治地塊，溢價率也高達46.6%。

從這些拿地舉措來看，聯發換倉意圖和布局一線的決心已經非常明顯。

在操盤思路上，聯發也變了。

拿上海來說，過去聯發在上海都是聯合體拿地，保利、建發、象嶼都是其合作對象。

或許是前期通過合作開發積累了足夠的市場和操盤經驗，現在，聯發選擇單干。

這次的曹路地塊，就是聯發在上海獨立操盤的第一個項目。

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這些變化或許也與聯發年初進行的顛覆性變革有關。

今年2月，聯發進行了人事換防：

董事長趙勝華改任總經理；建發集團副總經理王文懷調任董事長。

這兩位都是建發體系內的“老人”，趙勝華資歷更深，但大部分履歷都在聯發集團。

不過，在業績面前，資歷并沒什么用。聯發的業績下滑直至虧損，可能就是趙勝華降職的關鍵。

反觀王文懷，投資能力強，而且也有改革精神，有帶領相關公司扭虧為盈的經驗。

人員調整的同時，聯發對組織架構也開展了大刀闊斧的改革。

調整前，聯發僅總部就有18個部門，多個部門職能出現交叉。

在這輪調整中，聯發將集團層面一些職能部門進行合并；在城市公司層面，撤銷所有城市公司，重組為10個事業部，并對相關事業部負責人進行任免。

其中值得注意的是，聯發上海公司與杭州公司被整合為滬杭事業部，集團副總經理、杭州公司總經理孫濤兼任事業部總經理。

或許，此次全力拼殺拿下曹路地塊就由其主導。

對聯發來說，這不僅是一塊地，更是一次戰略信號的釋放：

從三四線的被動調整，到一線城市的主動出擊，從聯合操盤到獨立搏殺，聯發已經不滿足于做“小弟”。

它會不會崛起成為上海樓市中下一個閩系黑馬？曹路地塊還能否重現金海汀雲臺的輝煌戰績？

一切只能交給時間來檢驗。

結語

聯發這一輪在曹路的拿地搏殺，并不只是它自己的故事。

它更像是一類房企的集體剪影。

他們資金不如頭部央國企雄厚，資源調動能力也遠遜一籌；但比起民營房企，它們又尚有底氣，不至于徹底退出牌桌。

于是，在北京、上海這些一線城市，他們成了介于頭部央企和地方民企之間的“夾層玩家”——目標是核心地段，但現實只能向次優區域妥協。

比不過，就繞開；

搶不到，就拼命；

不掙錢，也得拿

——為了流速，為了現金流，為了團隊不解散。

于是我們在曹路，看到了一個尷尬卻真實的場景：四家房企、三家來自廈門，為了一塊并不完美的地塊，殺到“品質觸頂”，拼到最后一輪。

而這或許會成為未來土拍市場的某種常態——頭部央國企穩坐頭排，中腰部國企在角落里默默搏命。

不是為了贏，而是為了留在牌桌上。

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