廣東
我是紫沐，這是我第451篇日記。
這周末保利天奕加推，依然爆火，妥妥的新盤頂流。
現在的市場，產品好有人買單，性價比高也有人買單。
但只有既認可你的產品，又認可你的價格，才能成為新盤頂流。
保利天奕的實力，還是值得肯定的。
但新盤頂流，就一定有美好的未來嗎？
別忘了，就在天奕旁邊的琶洲南TOD，曾經也是新盤頂流。
現在的處境，卻說不上樂觀。
大概率，會有破發風險。
那就延伸到幾個問題。
首先，琶洲南TOD破發，是產品的問題嗎？
明顯不是。
琶洲南TOD的競爭力有目共睹。
地段屬于真正的泛琶洲板塊，能吃到琶洲發展紅利。
本身自帶完善的配套，有下沉式商業，有地鐵上蓋，有九年制學校。
甚至還有濱水公園和產業配套。
加上樓盤本身是核心區少有的大花園樓盤，內部交標也沒拖后腿。
所以總體上看，琶洲南TOD沒什么瑕疵，算得上六邊形。
唯一的弱點，可能就是開發早，戶型屬于舊規。
但對琶洲南TOD這種改善定位的樓盤來說，得房率的影響遠沒有剛需剛改那么大。
對標目前很火的天奕天曜，琶洲南TOD也完全不虛。
天奕雖然產品新，但周邊還是荒地。
很多地塊，連拍賣都沒搞定。
配套完善的速度，肯定沒有琶洲南TOD那么快。
至于天曜，金融城核心區的地段概念，確實比琶洲南TOD好。
但員村不好看也不好住啊。
這亂糟糟的城市界面，短期很難有大的改善，配套在舊改完成之前也無法升級。
所以真要看競爭力，長遠看琶洲南TOD不輸，短期看琶洲南TOD更好。
既然不是競爭力的問題，那破發的真正原因是什么？
是大環境，是操盤手。
琶洲南TOD開盤的時候，廣州樓市還處在火熱期的尾巴。
樓市信仰還沒破滅，經濟環境也相對穩定。
那琶洲南TOD，作為那時候的新盤頂流，定價10萬+沒啥問題。
而且別忘了，那時候某地白紙黑字說得明白，琶洲會嚴禁商業房地產開發。
琶洲南TOD，理論上會成為絕版，這也給了開發商推高房價的底氣。
只是誰也想不到，才過了兩年，琶洲住宅供應會迎來井噴。
三兄弟、三姐妹，甚至琶洲南TOD旁邊，都多了一塊小琶洲南。
樓盤的稀缺性，被背刺到稀碎。
加上樓市和經濟不景氣，開發商要以價換量求存，買家也無力支撐高房價。
價格戰大行其道。
比如天奕和天曜，雖然競爭力對比琶洲南TOD不占優勢，但人家能降價啊。
7字頭開盤，加上新規，沖擊能不大嗎。
天量供應稀釋了稀缺性，加上樓市整體大幅回調，開發商以價換量。
這才是琶洲南TOD破發的真正原因，而不是產品有問題。
業主沒有買錯房，只是買在了錯誤的時間。
當然，放在那時候，誰也想不到，會錯得這么離譜。
既然產品沒問題，入手琶洲南TOD最需要考慮的，就是價格了。
別說，琶洲南TOD在二手中的熱度很高。
至少在我這，少有幾個咨詢二手的，都會把琶洲南TOD納入考慮范圍。
那目前天奕天曜最低7字頭，是不是琶洲南TOD也要降到7字頭。
我覺得不是。
琶洲南TOD除了產品和配套，還有個很大的優勢，就是現樓。
所見即所得，不用擔心交付風險，優缺點都能直觀看到，不用猜。
入手之后，能睡個安穩覺。
而且它不用等，即買既改善。
對于那些有地段、配套或者產品改善需求的買家來說，不用再等兩年。
省下來的時間，也是值錢的。
另外天奕好樓層基本要8萬+，天曜好樓層基本要9萬+。
琶洲南TOD疊加現樓優勢后，賣10萬左右沒啥問題。
至于二手競品，目前中海花城灣和嘉裕公館，非超豪戶型普遍也在12-13萬左右。
考慮到地段和配套的差距，這個價差也很合理。
有現房需求的，可以蹲一蹲好價。
現在入手，自住保值能力還是很強的。
以前分析琶洲南TOD的時候，曾寫過不要追11萬以上的價格，目前看來是判斷對了。
但也沒必要對高價入手的買家落井下石。
人家只是買錯了時間，并沒有買錯產品。
對比同期其他樓盤，琶洲南TOD的抗跌水平，其實吊打99%的對手了。
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