大招來了！一批城市，徹底告別了期房！

一個非常重磅的信號！全面現房銷售的時代或正在加速到來！

7月1日，湖北荊門市發布文件，明確宣布2026年1月1日起，新出讓土地開發的商品房，實行現房銷售。

這是繼海南、雄安新區、河南信陽后，全國第四個全域實行現房銷售的地區。

我們都知道，“取消預售制、全面現房銷售”其實已經提了很多年，這兩年隨著市場下行帶來的一部分房企爆雷和項目爛尾，讓這樣的呼聲也越來越高。

而今年這一連串的消息和動作都在表明，這場樓市大變局恐怕真的要落地了！

01.

今天邁出這一步的，是湖北荊門。

7月1日，荊門市印發《關于持續鞏固中心城區房地產市場穩定態勢的政策措施》，推出6方面19條針對性舉措，多維度促進房地產市場平穩健康發展。

其中關于現房銷售的文字表述如下：

“優化公服設施容積率計算規則、優化戶型計算規則、支持住宅品質提升以及有序推進新房銷售。對新出讓的優質房地產開發用地，優先采用現房銷售模式開發；2026年1月1日起，新出讓土地開發的商品房，原則上實行現房銷售。”

湖北荊門的這一舉措，讓我想到了河南信陽。

今年5月13日，河南信陽市住房和城鄉建設局發布了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現房銷售。

要知道，這兩大城市和以往的“推進”“試行”等等說法不同，是直接落地為現實，有風向標意義。

不過問題也來了，為什么現在全面推行現房銷售的城市都是三四線城市？

根本原因就是房地產供需關系發生重大變化，三四線城市的樓市庫存量太高，去化周期太長。

根據易居研究院全國百城住宅庫存數據，截至4月末，三四線城市商品房去化周期達到30.5個月。

也就是說即使三四線城市在土地0供應的情況下，市場上的商品房庫存也足夠賣兩年半以上，這已經遠遠超出合理的去化水平。

所以，三四五六線城市才是未來現房銷售的主力，畢竟這些城市的新房銷售已經太難了，市場信心可以說蕩然無存，現房銷售也是被逼無奈，兩害相權取其輕，也算是刺激樓市的一針強心劑。

02.

關于現房銷售政策，這一提法由來已久。

早在2005年，央行就提出“考慮取消房屋預售制度”，但當時樓市正處于狂飆行情，大多數人并不贊成這樣的做法。

圖源見水印

直到2016年，廣深、南京等城市為了給土拍市場降溫，真正打出了“現房銷售”這張牌，但這更多的是臨時性調控手段。

后面2021年，青島發布的“十四五”住宅發展規劃中，開始正式寫下“逐步推動實現現房銷售”。

去年8月份，住建部公開表態，已將現房銷售被列為“構建房地產新模式”的重點工作之一”。

去年12月，一紙重磅文件震動樓市——住建會議明確將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售”列為2025年度重點任務。

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截至目前，據不完全統計，自2022年以來，全國已經有超過30個省市發布了推進現房銷售試點的相關文件。

在全省推行推行現房銷售模式中，海南省作為“先行者”，早在2020年3月就率先要求新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

北京規定2025年后30%新出讓地塊需現房銷售，深圳在土地出讓中明確部分地塊現房條件。

不僅政策端持續推進，需求端對現房的認可度也在不斷提升。自2022年起，現房在新房中的占比持續上升。

圖源見水印

據國家統計局數據：

①2025年1-5月，商品房期房銷售2.3億平方米，同比下降10.0%；

②現房銷售1.3億平方米，同比增長13.2%；

③從占比上看，現房銷售面積占總銷售面積的35.6%，較去年全年提升了4.8個百分點。

當然這些數據背后，一方面是試點城市帶動，另一方面則是一些“賣成現房”的項目貢獻了一定比例。

換句話說，不管房企愿意不愿意，現房銷售越來越近已經幾乎成為一種現實。

03.

那么現房銷售究竟有何影響？

首先，對于買房人來說，現房銷售應該是好事。

因為預售的不確定性，對買房人的沖擊力和影響非常大，“爛尾樓”、“交付即維權”屢見不鮮，這幾年的保交樓也在解決期房銷售帶來的問題。

如果實行現房銷售，所見即所得的現房模式到來，買房人不必再擔心“爛尾樓”的出現，也可以挑選品質真正好的、適合自己的房子。這當然有助于提振市場信心，修復買房人對好房子的認知。

此外，從拿房、辦證到貸款模式的改變，也將大幅度降低買房人的資金占用。

其次，對房企來說，現房銷售帶來供應減少，一方面有利于新房去庫存，但另一方面也讓開發資金和運營難度加大，加速行業洗牌。

現房銷售對房企的沖擊是非常大的，要求企業具備更強的資金和運營能力，未來房企在拿地規劃設計之初就需要對后續市場進行預判和充分準備。

現房意味著是要和2、3年后的產品進行競爭，要有更精準的產品定位，這更加考驗企業的產品力，只有做好產品才有市場，才能生存下去。

當然，高資金實力、高產品力、強品牌力的企業未來機遇將更大。

最后，地方土地出讓大受影響，行業規模也將進一步收縮。

實行現房銷售意味著拿地房企更少，要求更高，那么拍地將變得更難，地價也會進一步下降，而且降低幅度不會少。

地價降并不意味著房價必然降，成本和售價不完全相關。短期內，新房供應將大幅減少，這對改善市場供需結構，加快樓市去庫存有利。

但中長期看，行業發展速度進一步降低，未來商品房市場將會更向小而美、小而精的高質量發展轉化。

雖然現房銷售還有不少工作需要準備，條件尚未完全成熟，但推行全面現房銷售已是大勢所趨，有前瞻性的房企已經提前進行布局，比如積極去化存貨準備資金，抄底未來的低地價時代，四代宅也更適合現房銷售，也有房企在定制化智能化方面進行充分研究以迎接現房時代的到來。

隨著現房銷售制度的落地，樓市可能會迎來重大變化：行情出清完成，期房風險去化，進入真正的高質量發展時代！這一天，可能比市場預想來得要早。

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