降溫兩個月后，廣州樓市再現回暖跡象

文｜鄧浩志

降溫兩個月后，廣州樓市再現回暖跡象

回暖的原因有以下幾個：

廣州舊改拆遷補償款逐步到位，帶動近期“5區7片區”周邊二手房成交量出現100%以上的增長，拿房票的拆遷戶入場選房也已經貢獻了1000套。在城市舊改帶動下，拆遷所在區域樓市將被明顯帶動；

中美貿易不確定性開始有明顯緩解。5月中之后，雙方談判獲得了較大進展。據報道稱大框架已經落實，目前正在擬定細節。關稅問題得到較好解決也帶動了近期股市和樓市的樂觀情緒；

樓盤年中沖刺優惠力度大。據統計，6月底最后一周，額外增加促銷優惠政策的樓盤多達上百個。不少樓盤推出“限時折扣”促銷，部分樓盤還推出特價單位，購房大禮包，提高渠道傭金，增加客戶帶看獎勵等促銷手段。刺激了客戶到訪量提高，也提升了前期觀望客戶的成交比例。

多個新盤集中入市。6月底最后一周的周末，黃埔未來城等4個全新項目入市，還有2個舊項目推出全新一期組團。大批新貨入市，部分新盤更以低于周邊在售項目的價格，采取低價搶市場的策略，也帶動了市場一波成交。

五月樓市低迷，而淡季的6月卻出現成交量明顯上漲。這種反轉既和市場變化的影響有關，也和經濟大環境的突然大反轉有關。拋開房企的銷售政策，單從影響樓市的要素來看，其變化速度太快，后市越發難以準確預判。相比而言，主城區的剛改型產品或將繼續維持強勢。其他區域及初次置業產品等，可能隨市場變化，持續有較大幅度的波動，時好時壞的。

2025年房企業績排行榜公布

2025年上半年中國房地產企業業績排行榜揭示了以下幾個趨勢：

1、房企業績整體繼續下滑。

榜首的保利的業績也只有1400億，第十位的濱江只有500多億，也就是說全年業績1000億基本就能進入前十了。而上半年100億不到的房企居然有四家進入前50。這說明了什么呢？2021年千億房企就有40多家，當時達到千億才能勉強進入前50。總體上看，中國房地產業并沒有見底，更談不上企穩，2025年雖然有部分一線和強二線樓市復蘇，但全國樓市的整體仍然是下行的。另外，從2025年上半年A股市場表現看，房地產股是所有行業中下跌幅度第三的行業，僅次于煤炭和食品飲料。

2、民企下滑速度依然大于國資房企。

去年排名前十的房企還有三家民企。今年上半年濱江勉強守在第十，龍湖已經跌出前十，唯綠城相對較穩，守在第二位。之前近7000億的碧桂園，目前僅剩200多億；4000多億的融創，也僅剩200多億。最讓人意想不到的是所謂老板出事的新城控股，卻因禍得福，也僅剩100億出頭。而之前一批千億民營房企，諸如：富力，奧園，龍光，榮 盛，雅居樂等等，上半年業績均只剩50億上下，少于50億的占絕對主導。

另一個值得注意的是四大建筑央企（中建，中鐵，中鐵建，中交）分別有旗下7家企業入圍前100，單中建就有4家。另外還有能建、中旅等一批有豐富施工經驗，卻并不以房地產開發為主業的央企，它的排名不斷上升，也說明了當下房地產業的總體趨勢。

3、主業非房地產的企業并沒有異軍突起。

比如最近兩年非常熱的地方國企兜底拿地，地雖然大規模拿了，卻并沒有見大規模開發和銷售。這兩年拿地前50名中30多位是地方城投類公司，但銷售排名前100中，卻只有石家莊城發投集團等個別企業上榜。所以兜底之后怎么處置項目，相信是下一階段各地方國企的大難題。

而上面所說的部分主業非房地產的施工類央企，雖然銷售業績有明顯增加，但都是基于他們大規模拿項目的結果。而就我對華南和西南地區房地產市場的觀察，這類企業在產品設計和營銷安排上都存在較大的專業程度不足的問題。產品溢價率、項目利潤水平也都明顯低于周邊競品。這說明主業非房地產的企業要綜合提升經營能力，仍有一段較長的路要走。主要問題集中在管理權下放方面。