近兩年，上海豪宅市場(chǎng)持續(xù)升溫，眾多豪宅去化成績(jī)斐然，即便個(gè)別銷售節(jié)奏較慢，也能在一兩年內(nèi)售罄。

然而一座昔日“現(xiàn)象級(jí)”中式豪宅，卻陷入了尷尬境地——國(guó)金?上海桃花源反而越來越難賣了。

從2019年首次入市驚艷滬上，到2021年三期開盤再掀搶購狂瀾，上海桃花源持續(xù)熱銷的盛況成為行業(yè)傳奇。

可當(dāng)豪宅市場(chǎng)開始興起，這個(gè)項(xiàng)目卻陷入沉寂：

2023年9月三期再推出78套房源，目前網(wǎng)簽去化率51%；同年10月四期開盤，目前175套房源僅網(wǎng)簽22套，網(wǎng)簽去化率僅12%。

這個(gè)標(biāo)榜東方意境的“桃花源”，在市場(chǎng)浪潮中逐漸失去了光彩，地段錯(cuò)配、產(chǎn)品孤芳自賞與錯(cuò)失市場(chǎng)良機(jī)，共同織就了這張滯銷之網(wǎng)。

當(dāng)東方美學(xué)遇上興起的頂豪圈層，為何碰撞不出火花？

01

地段困局，外環(huán)外的中式別墅

作為中式豪宅領(lǐng)域的佼佼者，上海桃花源自問世以來便備受矚目。

項(xiàng)目整體占地約2000畝，容積率僅約0.4，在寸土寸金的上海，這般低密規(guī)劃堪稱奢侈。

上海桃花源汲取了中國(guó)園林的精髓，極具東方韻味的純中式古典建筑風(fēng)格，宛如一幅徐徐展開的江南水墨畫，為上海打造具有東方意境的“烏托邦”。

別墅的品質(zhì)堪稱上乘，然而身處外環(huán)外的地段劣勢(shì)，讓這個(gè)項(xiàng)目在現(xiàn)在的豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難以大展拳腳。

如今打造豪宅產(chǎn)品的黃金法則，首重地段。核心地段的豪宅，往往占據(jù)著城市最優(yōu)質(zhì)的資源，無論是商業(yè)、教育還是醫(yī)療，都能為業(yè)主提供無與倫比的生活體驗(yàn)。

相比之下，上海桃花源位于外環(huán)外的閔行浦江鎮(zhèn)，雖以“緊鄰前灘”為宣傳賣點(diǎn)，但目前仍難以與陸家嘴、新天地或徐匯濱江這些核心地段相媲美。

此外，浦江鎮(zhèn)的交通便利性也無法與核心區(qū)域相比。雖然有地鐵線路覆蓋，但早晚高峰的擁堵以及通勤時(shí)間的增加，對(duì)于時(shí)間寶貴的高凈值人群來說，無疑是一大阻礙。

在價(jià)格方面，上海桃花源最新推出的四期金瑞園，均價(jià)高達(dá)15.6萬/㎡，目前在售主力總價(jià)范圍約4000萬元-8000萬元左右，在浦江鎮(zhèn)堪稱“天花板”。

但在地段不占優(yōu)勢(shì)的情況下，投入相同的預(yù)算，購房者可在核心區(qū)購入品質(zhì)絕佳的市區(qū)豪宅，地段價(jià)值落差立現(xiàn)。

以同樣是低容積率的云錦東方為例，不僅位于徐匯濱江板塊毗鄰黃浦江，周邊更是匯聚了西岸藝術(shù)中心、余德耀美術(shù)館等一系列文化新地標(biāo)，以及眾多高端商業(yè)配套，其地段價(jià)值不言而喻。

地段的偏遠(yuǎn)與價(jià)格的高昂，如同兩道枷鎖，牢牢限制了上海桃花源的銷售前景。

02

曲高和寡，極致匠心的困境

上海桃花源之所以能在眾多豪宅項(xiàng)目中脫穎而出，與獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)密不可分，從建筑設(shè)計(jì)到景觀規(guī)劃，再到空間布局，都展現(xiàn)了較高的水準(zhǔn)。

項(xiàng)目盛邀非遺“香山幫”的大師國(guó)匠參與建筑施工，采用宋明風(fēng)格，甄選世界名木，融入斗拱、鏤空雕花等諸多傳統(tǒng)建筑元素，建筑細(xì)節(jié)精美絕倫。

園林景觀則以山水相映、亭臺(tái)樓閣錯(cuò)落有致為特色，實(shí)現(xiàn)了“園中有房”“房中有園”的格局，一處如《桃花源記》般悠然意境的東方秘境，于繁華都市中悄然落成。

然而，這種極具東方韻味的中式風(fēng)格，雖然在文化內(nèi)涵上有著獨(dú)特的魅力，但也導(dǎo)致其目標(biāo)客群較為狹窄。

在當(dāng)下的豪宅市場(chǎng)，年輕一代的高凈值人群逐漸成為購房主力，傳統(tǒng)中式的厚重感對(duì)于他們來說可能過于傳統(tǒng)和保守，吸引力遠(yuǎn)低于通透、智能、空間靈活的現(xiàn)代大平層。

比如相同預(yù)算總價(jià)的保利世博天悅，位于浦東濱江核心地段，其裝修規(guī)格對(duì)標(biāo)頂豪水準(zhǔn)，全屋智能系統(tǒng)更是匯聚眾多一線品牌，讓業(yè)主可以直接拎包入住。

在精裝豪宅成為標(biāo)配的當(dāng)下，上海桃花源的毛坯交付無異于將裝修成本與時(shí)間成本轉(zhuǎn)嫁給買家。

而且集中布置了大體量的園林景觀，所以容積率雖然只有約0.4，但別墅樓棟間距相對(duì)較小，和郊區(qū)獨(dú)棟別墅差別很大，看起來顯得密度更高。

再看二手房市場(chǎng)，高總價(jià)、窄客群、毛坯狀態(tài)（前幾期）等因素，上海桃花源的保值增值能力也相對(duì)較弱。

在貝殼找房上，上海桃花源同小區(qū)三期（金宇園）二手房在售及成交房源已經(jīng)跌破3000萬，該在售房源多次調(diào)價(jià)后目前比掛牌價(jià)少了750萬，而成交房源的成交價(jià)比掛牌價(jià)少了620萬。

隨著市區(qū)核心地段不斷涌現(xiàn)出兼具地段優(yōu)勢(shì)與創(chuàng)新設(shè)計(jì)的頂豪項(xiàng)目，這座曾經(jīng)憑借稀缺性與文化底蘊(yùn)脫穎而出的中式園林大宅，正面臨稀缺性優(yōu)勢(shì)消退、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

03

錯(cuò)失時(shí)機(jī)，昔日頂流能否突圍

上海桃花源背后的開發(fā)商是國(guó)金投資，創(chuàng)始人是王國(guó)金。

他是美籍華僑，1978年，懷揣著對(duì)未來的憧憬與夢(mèng)想，王國(guó)金從家鄉(xiāng)浙江寧波遠(yuǎn)赴美國(guó)，開啟了他的海外經(jīng)商之路。

在美國(guó)取得成功后，王國(guó)金回國(guó)創(chuàng)立了上海國(guó)金投資有限公司，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括實(shí)業(yè)投資、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等，其對(duì)外投資涉及房地產(chǎn)開發(fā)、金融、礦產(chǎn)等領(lǐng)域。

2017年，國(guó)金投資攜手融創(chuàng)中國(guó)打造“桃花源系”的升級(jí)之作上海桃花源。

據(jù)悉，項(xiàng)目前兩期“愛蓮園”和“棲鳳園”由融創(chuàng)、國(guó)金投資共同打造。2019年，融創(chuàng)中國(guó)憑借該項(xiàng)目斬獲“中國(guó)住宅十大作品”大獎(jiǎng)。

從三期金宇園開始就由國(guó)金投資自主操盤，2022年，上海桃花源在“中國(guó)10大超級(jí)豪宅排行榜”中位居第4。

但如今，它卻陷入了“高口碑、低銷量”的尷尬困局——

上海桃花源計(jì)劃開發(fā)十期，從2017年合作融創(chuàng)，到如今國(guó)金投資獨(dú)立操盤推進(jìn)到四期，戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)。

項(xiàng)目囤地多年，錯(cuò)過了豪宅市場(chǎng)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。

在過去，上海桃花源或許能夠憑借其獨(dú)特的中式風(fēng)格和低密優(yōu)勢(shì)，取得熱銷的成績(jī)和市場(chǎng)認(rèn)可度。

如今，越來越多的豪宅產(chǎn)品開始內(nèi)卷，開發(fā)商們紛紛在地段、產(chǎn)品、服務(wù)等方面進(jìn)行創(chuàng)新和升級(jí)，購房者的選擇也越來越多。

在這種情況下，購房者更愿意選擇位于核心區(qū)域、具有優(yōu)質(zhì)地段和完善配套的項(xiàng)目，對(duì)于地段偏遠(yuǎn)、產(chǎn)品不夠大眾化的項(xiàng)目，接受度明顯降低，上海桃花源的去化壓力自然不斷增大。

盡管面臨銷售困境，但上海桃花源并非毫無破局資本，在建筑設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造以及空間規(guī)劃上的出色表現(xiàn)，讓上海桃花源成為中式豪宅的典范之作。

然而，如何讓這份東方美學(xué)從“曲高和寡”走向“叫好又叫座”，考驗(yàn)著操盤手的魄力與智慧。

未來，上海桃花源還有六期等待開發(fā)，這場(chǎng)中式豪宅的突圍之戰(zhàn)已經(jīng)開始了。

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