3年來，海南兩個重點城市海口、三亞的二手房成交量，超過20個月呈現兩位數的增長。

海口主城區。 陳標志/攝

8月27日，記者從海南省住房和城鄉建設廳了解到，在全國各地二手房市場仍普遍處于低迷期，但在海南，特別是海口、三亞等重點城市二手房交易市場卻持續呈現較強活力。

當地相關部門向記者提供的兩組數據顯示，今年1~7月份，全省二手房成交備案量與去年同期相比增長了3%；其中，海口、三亞二手房成交量與去年同期相比，分別增長13%、40%。

海南省房地產中介行業協會輪值會長鄧濤也注意到了這一市場變化。據他分析，在海口，一大部分剛需購房群體對二手房的選擇意向，要高于選擇一手新房，這主要原因是，二手房具有3方面的“優勢”而促使此類購房群體最終作出抉擇。

“超過20個月的兩位數增長”

據海南省住建廳提供的數據，今年1~7月份，海南省二手房成交備案量與去年同期相比增長了3%。盡管這一同比增幅不是太明顯，但從側面也反映出當地二手房交易呈現正向市場趨勢。

從海南兩個重點城市——海口、三亞的二手房成交量增幅來看，市場活躍度較為明顯。上述關聯數據顯示，1~7月份，海口、三亞兩地二手房成交量分別約為127萬平方米、37萬平方米，與去年同期相比分別增長了13%、40%。

其中，海口、三亞兩地的二手房成交量接近全省成交量的50%。

作為海南兩大重點城市，在新建商品房銷售的量價上，海口、三亞兩地也處于“絕對優勢”。而在全國各地二手房市場普遍處于低迷期，該兩地二手房交易成交量同比呈現兩位數的增長，其中原因確實值得觀察。

據海南省住建廳相關部門負責人介紹，在過去3年時間里，海口、三亞兩地的二手房成交量，均超過了20個月的兩位數增長。其中，2024年的“一手房+二手房”比2023年增長約11個百分點，2023比2022增長約45個百分點。

記者也從海口市資規局了解到，今年1~7月份，海口市存量房（二手房）轉移登記統計數據中，超過2.35萬套二手商品住宅進行產權轉移登記，轉移登記總面積約143萬平方米。

值得一提的是，今年1~7月份，4月是海口市存量房轉移登記數量最多的月份，其中二手住宅為2297套，商辦等其他類型二手房源292套，轉移登記面積超30萬平方米。

雖然存量房轉移登記數據并非二手房交易的準確成交量，但從某種意義上也反映出二手房的市場活躍度和購房消費群體對市場的信心度。

“最近我們也召開了部分房企代表座談會，有企業表示，海南自貿港封關運作的具體時間宣布后，無論時是新房還是二手房交易量，均有一定程度的增長。”上述負責人向記者表示，對于市場而言，信心顯得十分重要。

不過該負責人也表示，雖然海南部分重點城市的二手房交易保持較高的活躍度，但整體“基本盤”的規模較大，二手房去化仍有待加速。

專業人士分析二手房“暖市”現象

海口一小區。陳標志/攝

是什么原因使得海南二手房交易出現“暖市”現象？

海南省房地產中介行業協會輪值會長鄧濤從多個維度剖析其中的原因。他以海口二手房市場為例，認為可以從3個方面的“優勢”，分析其成交增長的原因。

他告訴記者，首先是二手房的位置優勢，其位置一般都在市中心區域，且是較為成熟的社區。“海口的情況還比較特殊，目前在市中心地段的新房項目并不是太多。”鄧濤說，許多新開樓盤一般位于郊區地帶，即使在市中心區域的新房項目房源，其價格相對較高。

其次是二手房的價格優勢較為明顯，對于剛需住房需求群體，選擇二手房是一個較為劃算的選擇。“我們觀察到，在海口100萬元~130萬元/套的二手房源，相對容易成交，且成交量較大。”鄧濤分析稱。

第三個是學區的優勢，二手房一般位于成熟的居民區，其教育資源相對比較豐富，學位也比較明確；而許多新開房地產項目，在教育資源方面并沒有二手房那么豐富和明確，所以這也是促使二手房成交最重要的一個因素。

鄧濤對購買二手房的人群也進行了“畫像”。

他認為，在海口購買二手的主流群體大致有兩類，一是在海南自貿港即將封關運作的利好政策之下，包括人才之類的人群紛紛來到海南工作和生活，成為“新海南人”，此類人群在工作穩定后便有了購房的需求，而位于市中心且距離單位較近的二手房房源，加上其價格相對便宜的優勢，此類房源成為一部分人“新海南人”的首選。

第二類購買群體就是海南其他市縣居民。海口作為省會城市，其教育資源相對較為豐富，所以此類購買人群愿意到海口購買一套住房。“經歷過二手房價格倒掛之后，如今海口二手房價格的價格并不高，有些二手房價格與這類購買群體所在市縣的新房價格差不多。”鄧濤說。

“我們再從賣家的角度進行分析，因為100萬元到130萬元/套的二手房房主群體，他們也基本上都進入了改善性住房需求。”鄧濤認為，對于這類賣家群體，在市場房源高掛牌量的情況下，他們更愿意最大程度地合理降價，以期盡快賣掉手頭的房產，去購買更寬敞、更舒適的改善性房產，這樣就間接促成了此類二手房房源房主快速作出決定。

鄧濤認為，在海南自貿港封關運作等政策紅利之下，越來越多的各類人才會選擇到海南尋找個人的發展機遇，區域人口的增長勢必會刺激和加大住房的需求。（作者：中房報記者 陳標志）