3年來，海南兩個(gè)重點(diǎn)城市海口、三亞的二手房成交量，超過20個(gè)月呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長。

海口主城區(qū)。 陳標(biāo)志/攝

8月27日，記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，在全國各地二手房市場仍普遍處于低迷期，但在海南，特別是海口、三亞等重點(diǎn)城市二手房交易市場卻持續(xù)呈現(xiàn)較強(qiáng)活力。

當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門向記者提供的兩組數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月份，全省二手房成交備案量與去年同期相比增長了3%；其中，海口、三亞二手房成交量與去年同期相比，分別增長13%、40%。

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長鄧濤也注意到了這一市場變化。據(jù)他分析，在海口，一大部分剛需購房群體對二手房的選擇意向，要高于選擇一手新房，這主要原因是，二手房具有3方面的“優(yōu)勢”而促使此類購房群體最終作出抉擇。

“超過20個(gè)月的兩位數(shù)增長”

據(jù)海南省住建廳提供的數(shù)據(jù)，今年1~7月份，海南省二手房成交備案量與去年同期相比增長了3%。盡管這一同比增幅不是太明顯，但從側(cè)面也反映出當(dāng)?shù)囟址拷灰壮尸F(xiàn)正向市場趨勢。

從海南兩個(gè)重點(diǎn)城市——海口、三亞的二手房成交量增幅來看，市場活躍度較為明顯。上述關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，1~7月份，海口、三亞兩地二手房成交量分別約為127萬平方米、37萬平方米，與去年同期相比分別增長了13%、40%。

其中，海口、三亞兩地的二手房成交量接近全省成交量的50%。

作為海南兩大重點(diǎn)城市，在新建商品房銷售的量價(jià)上，海口、三亞兩地也處于“絕對優(yōu)勢”。而在全國各地二手房市場普遍處于低迷期，該兩地二手房交易成交量同比呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長，其中原因確實(shí)值得觀察。

據(jù)海南省住建廳相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，在過去3年時(shí)間里，海口、三亞兩地的二手房成交量，均超過了20個(gè)月的兩位數(shù)增長。其中，2024年的“一手房+二手房”比2023年增長約11個(gè)百分點(diǎn)，2023比2022增長約45個(gè)百分點(diǎn)。

記者也從海口市資規(guī)局了解到，今年1~7月份，海口市存量房（二手房）轉(zhuǎn)移登記統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，超過2.35萬套二手商品住宅進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，轉(zhuǎn)移登記總面積約143萬平方米。

值得一提的是，今年1~7月份，4月是海口市存量房轉(zhuǎn)移登記數(shù)量最多的月份，其中二手住宅為2297套，商辦等其他類型二手房源292套，轉(zhuǎn)移登記面積超30萬平方米。

雖然存量房轉(zhuǎn)移登記數(shù)據(jù)并非二手房交易的準(zhǔn)確成交量，但從某種意義上也反映出二手房的市場活躍度和購房消費(fèi)群體對市場的信心度。

“最近我們也召開了部分房企代表座談會(huì)，有企業(yè)表示，海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作的具體時(shí)間宣布后，無論時(shí)是新房還是二手房交易量，均有一定程度的增長。”上述負(fù)責(zé)人向記者表示，對于市場而言，信心顯得十分重要。

不過該負(fù)責(zé)人也表示，雖然海南部分重點(diǎn)城市的二手房交易保持較高的活躍度，但整體“基本盤”的規(guī)模較大，二手房去化仍有待加速。

專業(yè)人士分析二手房“暖市”現(xiàn)象

海口一小區(qū)。陳標(biāo)志/攝

是什么原因使得海南二手房交易出現(xiàn)“暖市”現(xiàn)象？

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長鄧濤從多個(gè)維度剖析其中的原因。他以海口二手房市場為例，認(rèn)為可以從3個(gè)方面的“優(yōu)勢”，分析其成交增長的原因。

他告訴記者，首先是二手房的位置優(yōu)勢，其位置一般都在市中心區(qū)域，且是較為成熟的社區(qū)。“海口的情況還比較特殊，目前在市中心地段的新房項(xiàng)目并不是太多。”鄧濤說，許多新開樓盤一般位于郊區(qū)地帶，即使在市中心區(qū)域的新房項(xiàng)目房源，其價(jià)格相對較高。

其次是二手房的價(jià)格優(yōu)勢較為明顯，對于剛需住房需求群體，選擇二手房是一個(gè)較為劃算的選擇。“我們觀察到，在海口100萬元~130萬元/套的二手房源，相對容易成交，且成交量較大。”鄧濤分析稱。

第三個(gè)是學(xué)區(qū)的優(yōu)勢，二手房一般位于成熟的居民區(qū)，其教育資源相對比較豐富，學(xué)位也比較明確；而許多新開房地產(chǎn)項(xiàng)目，在教育資源方面并沒有二手房那么豐富和明確，所以這也是促使二手房成交最重要的一個(gè)因素。

鄧濤對購買二手房的人群也進(jìn)行了“畫像”。

他認(rèn)為，在海口購買二手的主流群體大致有兩類，一是在海南自貿(mào)港即將封關(guān)運(yùn)作的利好政策之下，包括人才之類的人群紛紛來到海南工作和生活，成為“新海南人”，此類人群在工作穩(wěn)定后便有了購房的需求，而位于市中心且距離單位較近的二手房房源，加上其價(jià)格相對便宜的優(yōu)勢，此類房源成為一部分人“新海南人”的首選。

第二類購買群體就是海南其他市縣居民。海口作為省會(huì)城市，其教育資源相對較為豐富，所以此類購買人群愿意到海口購買一套住房。“經(jīng)歷過二手房價(jià)格倒掛之后，如今海口二手房價(jià)格的價(jià)格并不高，有些二手房價(jià)格與這類購買群體所在市縣的新房價(jià)格差不多。”鄧濤說。

“我們再從賣家的角度進(jìn)行分析，因?yàn)?00萬元到130萬元/套的二手房房主群體，他們也基本上都進(jìn)入了改善性住房需求。”鄧濤認(rèn)為，對于這類賣家群體，在市場房源高掛牌量的情況下，他們更愿意最大程度地合理降價(jià)，以期盡快賣掉手頭的房產(chǎn)，去購買更寬敞、更舒適的改善性房產(chǎn)，這樣就間接促成了此類二手房房源房主快速作出決定。

鄧濤認(rèn)為，在海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作等政策紅利之下，越來越多的各類人才會(huì)選擇到海南尋找個(gè)人的發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域人口的增長勢必會(huì)刺激和加大住房的需求。（作者：中房報(bào)記者 陳標(biāo)志）