“借名買房”有風險，真實購房人在合同解除后如何主張損失？

（以案釋法）

“借名買房”有風險，真實購房人在合同解除后如何主張損失？

沒有京籍購房資質

借用別人名義購買北京房產并辦理產權登記

房屋升值后價值翻倍

產權登記人反悔

真實購房人如何主張損失？

[案情簡介]

張三不具備購房資質，無法在北京市朝陽區購買房產。2012年，張三經親戚介紹與具備北京購房資質的李四相識，雙方達成口頭協議，由張三出資全款購買位于北京市朝陽區某小區的房產及車位，并登記在李四名下。

協議達成后，張三因購買房屋共計支付購房款6526113元、契稅195311.07元、公共維修基金35886元、產權證代辦費680元；因購買車位共計支付購買車位費273125元、契稅8194元、公共維修基金6752元、產權證代辦費580元。2014年3月，涉案房屋及車位登記在李四名下。

2020年，涉案房產及車位價值大幅上漲，市場價值已遠超當初購買價格。此時，李四卻突然反悔，否認與張三之間存在借名買房的協議，并拒絕按照張三的要求將房產及車位對外出售。

張三多次與李四協商無果后，決定通過法律途徑來維護自己的合法權益。張三向人民法院提起訴訟，請求人民法院解除雙方之間的借名買房合同關系，判令被告李四返還支付的購房款、契稅等費用，并賠償房產升值損失。

案件在審理過程中，經人民法院委托鑒定，涉案房屋現在市場價值為1819.34萬元，車位現在市場價值為50萬元。

[法院判決]

依照《中華人民共和國民法典》第八條、第一百二十二條、第一千零六十二條之規定，判決如下：

一、解除原告張三、被告李四之間的借名購買北京市朝陽區XX號房屋、北京市朝陽區XX號車位的合同關系。

二、被告李四于本判決生效之日起十日內退還原告張三購房款六百五十一萬零三百六十九元、契稅十九萬五千三百一十一元七分、公共維修基金三萬五千八百八十六元、產權證代辦費六百八十元。

三、被告李四于本判決生效之日起十日內退還原告張三購車位款二十七萬三千一百二十五元、契稅八千一百九十三元七角五分、公告維修基金六千七百五十二元、產權證代辦費五百八十元。

四、被告李四于本判決生效之日起十日內賠償原告張三房屋、車位增值損失九百萬元。

五、駁回原告張三的其他訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

“借名買房”行為，是指真實購房人因不具備購房、房屋貸款資格等原因借用他人名義購房，借名人實際支付購房款，出名人對外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權登記在其名下的行為。

北京因限購等政策原因，“借名買房”行為普遍存在；因房屋價格上漲等利益驅動，被借名人拒絕承認存在借名買房關系的事件頻發，“借名買房”風險極大。

真實購房人（借名人）在向法院主張權利時，需要注意以下幾個問題：

第一，如何證明自己是真實購房人？

“借名買房”合同中，借名人出錢出力、被借名人只負責掛名，房屋購買時購房款的交納以及相應的一系列購房手續應由借名人主辦，即使借名人就借名一事支付被借名人一定的費用，購房手續辦理完畢后的相關單據和證件也應交由借名人保管。其中，出資證明、購房手續是證明借名人系真實購房人最重要的證據。出資證明包括銀行轉賬憑證、付款憑證、收款收據等資料；購房手續包括房屋買賣合同、契稅發票、維修基金收據、還貸手續、原始房屋產權證等資料。

第二，如何證明自己是涉案房屋的實際控制人？

“借名買房”事實的認定，需要借名人以房屋事實歸自己所有的方式對房屋進行占有使用，即實際控制。借名人對涉案房屋的實際控制可以從以下幾個方面體現：其一，房屋所有權證書原件由借名人實際保管。房屋所有權證書原件是對房屋所有權法律意義上的確認，賣房、租房等對房屋的處分均需要提供房屋所有權證書或其復印件。其二，房屋由借名人居住或出租（收益歸借名人所有）。如果是居住，可用以證明的證據有居委會的證明、鄰居的證人證言等；如果是出租，可用以證明的證據有租賃合同、租戶的證人證言等。其三，房屋由借名人實際維護。這方面的證據包括但不限于供暖協議、裝修結算單、維修結算單、家具購買發票等。

第三，“借名買房”合同解除后，真實購房人（借名人）損失如何計算？

在借名買房合同關系中，真實購房人（借名人）因房屋存在過戶障礙可以要求解除合同。如果是因房屋產權人（出名人）原因導致無法履行，借名人有權要求出名人承擔賠償損失的違約責任，判賠的損失不僅包括借名人的實際損失，還包括借名人在合同履行后可獲得的利益，如房價上漲帶來的房屋升值利益等。

下面結合上述案例，進行具體分析。

首先，人民法院依據張三提供的支付購房款、車位款及支付各項稅費的刷卡憑證、銀行轉賬記錄等出資證明，結合張三提供的物業、供暖繳費單據以及證人證言等實際占有控制涉案房屋的證據，認定了張三與李四之間存在事實上的“借名買房”合同。

其次，因張三至今不能取得在北京市購房的資格，李四不同意按照張三的要求將涉案房屋對外出售，張三、李四之間的借名買房合同實際無法履行，張三有權提出解除涉案“借名買房”合同的訴訟請求。

再次，合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任。借名買房合同解除后，涉案房屋、車位歸李四所有，但李四對于購買前述房屋、車位沒有出資，張三出資的部分李四應予退還，包括房屋購買款、車位購買款、契稅、公共維修基金、產權證代辦費等。另外，張三還可以要求李四補償涉案房屋、車位應市場波動產生的自然升值部分，計算的依據人民法院審理過程中通過第三方評估的市場價值。最終，法院根據評估結論和房屋購買價以及案件具體情節等因素，酌情確定李四應賠償張三房屋、車位增值損失900萬元。

[法律規定]

《中華人民共和國民法典》

第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

[案例來源]

中國裁判文書網－北京市朝陽區人民法院（2020）京0105民初661XX號民事判決書