今年關(guān)于學(xué)區(qū)房的文章，石榴叔寫的很少，主要是市場大方向沒怎么變，更多是買賣雙方心理上的較量，以及入學(xué)政策調(diào)整對市場的影響。

前幾天，寫了一篇樓市的文章《被下毒手：說說最近我經(jīng)手的三套房子》，第三個(gè)案例就是關(guān)于學(xué)區(qū)房的。有粉絲留言，想聽聽對未來市場的判斷，她想買，但要做最壞的打算。

索性寫一篇，我覺得這個(gè)時(shí)點(diǎn)，已經(jīng)能對未來學(xué)區(qū)房的走勢，做準(zhǔn)確判斷了。

01

過去兩年，網(wǎng)上有一種聲音，音量還很大，那就是學(xué)區(qū)房跌慘了。

事實(shí)是不是這樣呢？如果和歷史最高點(diǎn)去對比，的確跌得很慘，一線城市有些小區(qū)跌幅甚至達(dá)到 60%。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的極端情況？有些房子在快速去學(xué)區(qū)屬性，被打回原形。當(dāng)然，也和前些年被家長捧的過高，中介無底線炒作有直接關(guān)系。

到目前為止，市場仍然在經(jīng)歷一個(gè)“去偽存真”的過程。

跌是不是最可怕的？不是！最怕無成交無帶看。

有些學(xué)區(qū)貶值的老房子和公寓式住宅，居住屬性太差，現(xiàn)在都賣不掉，以后更不可能，降價(jià)也沒用。

02

學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)消失？二線會(huì)消失，一線不會(huì)。

市場最大的錯(cuò)覺就是，以后沒有人買學(xué)區(qū)房了。

家長為什么會(huì)買學(xué)區(qū)房？買一個(gè)教育的確定性，尤其二胎家庭，用錢可以解決的問題，絕對不用人情。

有條件的家庭很清楚，這就是一筆教育消費(fèi)，學(xué)區(qū)房一直跌沒問題，虧得起。

從本質(zhì)上說，學(xué)區(qū)房就是把對教育重視的家長集中在一起，做資源整合，學(xué)校老師也喜歡這樣的家長，高度配合。

不知道你們發(fā)現(xiàn)沒有，好的教培資源永遠(yuǎn)在一線學(xué)校周圍。為什么要提教培？眼下國內(nèi)的教育模式，小學(xué)上課教和面，考試就考和面，初中上課教蒸饅頭，考試考蒸包子，高中上課給你一口鍋，考試卻要你做出滿漢全席。

為什么二線會(huì)消失？

首先消失的是小學(xué)二線學(xué)區(qū)，準(zhǔn)確說，以后只有頂級小學(xué)和被統(tǒng)籌的小學(xué)之分，其他學(xué)校差距會(huì)越來越小，因?yàn)楹⒆釉絹碓缴?，加上小學(xué)教育更多靠家長。

實(shí)際上，從過去一年的交易情況看，單純買小學(xué)區(qū)的家長越來越少，因?yàn)榇蠹叶己軗?dān)心，以后孩子少了沒人接盤，萬一賣不掉爛手上，初中買不起就完了。

隨著入學(xué)人數(shù)斷崖，未來一段時(shí)間，很多頂尖學(xué)校還會(huì)吞并二三線小學(xué)，生源不足就要優(yōu)化重組，否則飽的飽，饑的饑，學(xué)區(qū)也會(huì)跟著調(diào)整。

二線初中不香的原因是，這一波跌下來，一線初中居然不貴了。

以南京來說，180 萬就能買個(gè)一線初中的書包房，誰又會(huì)去買二線初中呢？

有不少家長被自媒體誤導(dǎo)，覺得一線和二線初中在限制優(yōu)錄之后，差距會(huì)越來越小。

你永遠(yuǎn)可以相信，用錢篩選出來的家庭，在搞教育這件事上是狠用力的，肯砸錢的，加上一線初中這么多年，建立的教學(xué)體系和校風(fēng)學(xué)風(fēng)有明顯優(yōu)勢。

還有一個(gè)誤區(qū)，很多夾帶私貨的房產(chǎn)和教育中介總是喜歡比較頭部學(xué)生，這里面存在大量統(tǒng)計(jì)貓膩（包括指標(biāo)生的含水量），大眾應(yīng)該關(guān)心的是中等和中等偏上孩子的整體真實(shí)水平。

在這點(diǎn)上，高中家長通過“后視鏡”看問題，最有發(fā)言權(quán)的。

03

教育政策未來也會(huì)有變化。

政府真的要打擊學(xué)區(qū)房嗎？由始至終，就沒有狠狠打擊過。過往很多政策的調(diào)整，更多是保護(hù)，減少社會(huì)矛盾，緩解入學(xué)壓力。

要知道，在力保新房銷售的大環(huán)境下，學(xué)區(qū)房持有家庭未來購買力巨大，只要孩子讀完書，上了大學(xué)，甚至高中，就會(huì)釋放他們的改善需求。

所以在政策上，學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性會(huì)得到充分釋放，比如落戶時(shí)間的放寬，對學(xué)籍鎖定也可能放寬。

當(dāng)然，這兩年還有一個(gè)趨勢，就是對入學(xué)資格審查的嚴(yán)格，想通過提前卷娃優(yōu)錄，上好學(xué)校越來越難，想花錢找關(guān)系上好學(xué)校難上加難，還容易被騙子盯上。

如果想要教育有確定性，買學(xué)區(qū)房是目前最直接的手段。

04

學(xué)區(qū)房下面會(huì)怎么走？要么賣不掉，要么繼續(xù)跌。

聽到這個(gè)結(jié)論，是不是心涼了？等我把話說完。

今年學(xué)區(qū)房市場的成交情況并不悲觀，即便是在市場特別冷的七八月，全國主要城市的學(xué)區(qū)房帶看和交易量都很穩(wěn)，需求并沒有消失，只是更集中了，朝頭部學(xué)校（前兩段我已經(jīng)說明了原因）。

人群也在變化，第一個(gè)變化是小學(xué)入學(xué)人數(shù)在急劇減少，第二個(gè)變化是初中入學(xué)人數(shù)即將進(jìn)入最高峰的幾年。

早在幾年前我就判斷，小學(xué)學(xué)區(qū)房已經(jīng)沒希望了，而頂級小學(xué)的數(shù)量又很少。

在去學(xué)區(qū)屬性之后，但凡居住屬性差一點(diǎn)的，房齡大一點(diǎn)的，脫手都極難，而且會(huì)越來越難。

接下來就是買房子送學(xué)區(qū)，00 后自己都卷不動(dòng)，更別說卷孩子了，教育觀發(fā)生了比較大的變化。

當(dāng)然，還有一類是例外，就是雙學(xué)區(qū)，二胎家庭的最愛，一次消費(fèi)解決兩個(gè)孩子的上學(xué)問題。

從最近交易看，這個(gè)群體也很開始注重居住屬性，一方面，一大家人住的時(shí)間太長，另一方面，他們很清楚，十年后接盤的人少，房子也老了，很可能要住一輩子，即便能賣掉，也是打骨折。

初中學(xué)區(qū)房的交易熱度還能維持 3 年左右，并不會(huì)一直熱，而是有一個(gè)慢慢向下的過程，因?yàn)楣?yīng)量是在上升的，家長很迫切的賣，而需求在往下。一旦供需不平衡被放大，買家就掌握絕對定價(jià)權(quán)了。

家長已經(jīng)從過去追求住的還可以，慢慢轉(zhuǎn)移到總價(jià)低、租售比高的房子，這明顯是要控制虧損。

過去幾年，我對每個(gè)來咨詢的家長都會(huì)說同樣的話，在擠出大量水分之后，初中學(xué)區(qū)房每年還會(huì)跌 5% 左右。

未來學(xué)區(qū)房的價(jià)值，是建立在流動(dòng)性上，一旦流動(dòng)困難，價(jià)值就剩下自住了。

未來你們會(huì)看到很多自媒體為了搞流量，用學(xué)區(qū)房做標(biāo)題黨。市場早就是一房一價(jià)了，如果把學(xué)區(qū)房的價(jià)格波動(dòng)，放到整個(gè)樓市中，心里就要舒服很多了。

在學(xué)區(qū)房的交易中，我始終覺得，跌不可怕，只要用完能順利脫手離場就是贏。

無論當(dāng)成教育投資，還是教育消費(fèi)，作為家長都在盡力而為，提高成材率，不想以后后悔。

那么買之前，你只要考慮兩件事，這個(gè)學(xué)校是不是真的好，虧損能不能承受。

另外，這兩天關(guān)于成都取消中考搞12年貫通式培養(yǎng)，傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，網(wǎng)上各種解讀都有，每個(gè)人都想搞個(gè)大新聞吸引流量，比如“2026年就要取消中考”、“成都取消中考，湖南也不遠(yuǎn)了”、“浙江要取消中考了”......

事實(shí)并非如此，中考也不可能取消，仔細(xì)去官方渠道看下文件，這事兒就弄清楚了。本周我會(huì)專門寫一篇。