11月7日，全球地王東安新村的第一個(gè)住宅項(xiàng)目“安瀾上海”示范區(qū)正式對(duì)外開(kāi)放。距離其官宣啟動(dòng)僅僅2個(gè)月時(shí)間（動(dòng)工時(shí)間預(yù)計(jì)4個(gè)月左右），比較符合招商蛇口快節(jié)奏的開(kāi)發(fā)風(fēng)格。

同一天（11月7日），宸嘉發(fā)展也宣布將其在東安新村的地塊與龍華地塊聯(lián)合，打造“嘉佰道徐匯雙子”——嘉佰道·上海和嘉佰道·徐匯。嘉佰道·徐匯拿地一年多，仍未推出市場(chǎng)，符合宸嘉慢工出細(xì)活的整體風(fēng)格，前期產(chǎn)品規(guī)劃已有少量信息流出。嘉佰道·上海的產(chǎn)品信息目前還未有信息公布。

備受矚目的523億元的“全球總價(jià)地王”東安新村，在短時(shí)間內(nèi)迅速亮相，標(biāo)志著徐匯濱江乃至整個(gè)上海的頂豪市場(chǎng)迎來(lái)關(guān)鍵的壓力測(cè)試點(diǎn)——徐匯濱江的新房均價(jià)在觸達(dá)19.5萬(wàn)/平方米（綠城潮鳴東方）高點(diǎn)之后，能否再次穩(wěn)固支撐20萬(wàn)/㎡+的房?jī)r(jià)想象？

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“大菜”上桌

先來(lái)看看，徐匯接下來(lái)要上的這幾盤(pán)“大菜”的整體情況。

注：表格根據(jù)公開(kāi)信息整理

從表格可以看出，三個(gè)項(xiàng)目通過(guò)差異化的產(chǎn)品布局，在總價(jià)段上形成了既有重疊又各有側(cè)重的市場(chǎng)格局：

入門(mén)門(mén)檻差異顯著：嘉佰道·徐匯憑借約117㎡的高層/洋房產(chǎn)品，入門(mén)總價(jià)2000萬(wàn)級(jí)別，顯著低于另外兩個(gè)項(xiàng)目。這使其能吸引預(yù)算相對(duì)有限但渴望入住徐匯的改善型客戶，而安瀾上海和綠城潮鳴東方的客群起點(diǎn)則更為純粹，直接鎖定超高凈值人群。

頂端市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：在頂級(jí)產(chǎn)品線上，三個(gè)項(xiàng)目均瞄準(zhǔn)了億元級(jí)總價(jià)。安瀾上海的頂層復(fù)式、綠城潮鳴東方超過(guò)1.5億的樓王以及嘉佰道·徐匯的聯(lián)排別墅，共同構(gòu)成了徐匯濱江頂端豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

產(chǎn)品形態(tài)與總價(jià)策略：嘉佰道·徐匯的“高低配”策略使其總價(jià)段跨度最大，實(shí)現(xiàn)了對(duì)2000萬(wàn)至8000萬(wàn)以上不同預(yù)算客群的全覆蓋。而安瀾上海和綠城潮鳴東方則采用純粹的大平層業(yè)態(tài)，客群定位更為集中，通過(guò)面積和樓層的差異來(lái)區(qū)分總價(jià)層級(jí)。

三大項(xiàng)目共同推高了徐匯濱江及龍華板塊的豪宅總價(jià)刻度。

02

產(chǎn)品力對(duì)決

注：表格根據(jù)公開(kāi)信息整理

11月7日，申度君參觀了安瀾上海示范區(qū)，整體還是可圈可點(diǎn)的。本次開(kāi)放約1.5萬(wàn)方的示范區(qū)，最大的亮點(diǎn)在于“抬板”設(shè)計(jì)，將整個(gè)住區(qū)抬升約4米，創(chuàng)造立體社區(qū)體驗(yàn)。此舉解放了一層空間用于打造“陽(yáng)光車(chē)庫(kù)”，并提升了低樓層（最低樓層相當(dāng)于常規(guī)的3-4層）的視野與隱私。本次公布的245平方米的樣板間，得房率算是亮點(diǎn)。但是相較于目前行業(yè)較高的產(chǎn)品基準(zhǔn)而言，并沒(méi)有給到申度君別的驚喜。

相較于安瀾上海，潮鳴東方的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了“承重結(jié)構(gòu)最小化+室內(nèi)空間與采光最大化”，設(shè)計(jì)語(yǔ)言更為激進(jìn)和純粹。整個(gè)戶內(nèi)布局和設(shè)計(jì)風(fēng)格也更加先鋒，更趨于“酒店化”。社區(qū)規(guī)劃由于比較小，所以整體更往低調(diào)的路徑上打造。申度君相信，喜歡安瀾上海和喜歡潮鳴東方的，絕對(duì)會(huì)屬于完全不同的兩種人。

嘉佰道·徐匯目前示范區(qū)還未開(kāi)放。相信屆時(shí)360㎡的聯(lián)排別墅會(huì)是比較大的看點(diǎn)。

03

20萬(wàn)/㎡+的挑戰(zhàn)

無(wú)論是即將開(kāi)始銷(xiāo)售的安瀾上海，等待銷(xiāo)售的嘉佰道·徐匯還是已經(jīng)尾盤(pán)的綠城潮鳴東方，都是徐匯房?jī)r(jià)走向20萬(wàn)/㎡+的重要推手，各自也承擔(dān)著無(wú)形的壓力。

安瀾上海最大的壓力，在于其去化速度和持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。綠城潮鳴東方未來(lái)交付面臨著極小社區(qū)體量的問(wèn)題，在社區(qū)活動(dòng)的豐富性和私密性之間存在權(quán)衡，交付壓力也比較大。嘉佰道·徐匯的壓力則在于板塊的頂豪基因和認(rèn)知度仍需時(shí)間培育。

2025年5月，綠城潮鳴東方的成功具有其特殊性。其入市時(shí)機(jī)正處于4-5月的市場(chǎng)小陽(yáng)春，市場(chǎng)情緒相對(duì)樂(lè)觀。同時(shí)，項(xiàng)目?jī)H120套的少量房源，易于制造稀缺效應(yīng)，且綠城在產(chǎn)品上的創(chuàng)新為其帶來(lái)了溢價(jià)。

然而，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生顯著變化。下半年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)不確定性增加，高凈值人群資產(chǎn)配置更趨謹(jǐn)慎。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明確，買(mǎi)方市場(chǎng)特性增強(qiáng)，頂豪市場(chǎng)的交易節(jié)奏明顯放緩。

與黃浦、靜安等傳統(tǒng)核心區(qū)不同，徐匯濱江與龍華板塊屬于新興豪宅聚集區(qū)，其價(jià)值更需要未來(lái)規(guī)劃與配套的持續(xù)兌現(xiàn)來(lái)支撐。在當(dāng)前環(huán)境下，這種“預(yù)期價(jià)值”的兌現(xiàn)速度與確定性正面臨考驗(yàn)。

面對(duì)20萬(wàn)/㎡+的房?jī)r(jià)，頂級(jí)客群的擇居邏輯正在重構(gòu)。他們的選擇核心已超越傳統(tǒng)的地段、學(xué)區(qū)維度，轉(zhuǎn)而更加關(guān)注“資產(chǎn)配置的安全邊際”與“產(chǎn)品本身的稀缺價(jià)值”。

徐匯濱江的宏偉藍(lán)圖——西岸金融城、人工智能產(chǎn)業(yè)集群、世界級(jí)文化藝術(shù)區(qū)——依然是其價(jià)值的堅(jiān)實(shí)基底。然而，與紐約哈德遜城市廣場(chǎng)、倫敦金絲雀碼頭等全球?yàn)I水經(jīng)濟(jì)帶相比，徐匯濱江仍處于價(jià)值兌付的早期階段。

當(dāng)下的頂豪買(mǎi)家更為理性。他們不僅看重地段的現(xiàn)有成熟度，更會(huì)深入評(píng)估區(qū)域規(guī)劃的落地速度和開(kāi)發(fā)商的兌現(xiàn)能力。在不確定性增加的時(shí)代，品牌的信用和產(chǎn)品的硬實(shí)力成為最重要的決策依據(jù)。

安瀾上海和嘉佰道·徐匯兩個(gè)全新豪宅項(xiàng)目，能否在充滿不確定性的市場(chǎng)環(huán)境中，憑借過(guò)硬的產(chǎn)品力和精準(zhǔn)的戰(zhàn)略，重新定義徐匯價(jià)值的邊界，并贏得當(dāng)下極度理性的高凈值人群的認(rèn)可？讓我們拭目以待。