廣東
我是紫沐，這是我第474篇日記。
聊聊最近被問得比較多的兩個盤。
保利天曜
1.保利天曜新加推的90㎡，產品本身沒問題。
加推樓棟位于B1，在北地塊的三棟樓里面位置還不錯。
最大優勢是南向樓間距很寬，保證了充足的通風采光。
缺點是北向靠大路，臨近小區垃圾站，多少有點噪音問題。
作為對比，B3視野稍顯遜色，但更安靜。
B2則在靠路的同時，南向間距極窄，綜合起來最一般。
所以把90㎡小面積放到B1，算是比較有誠意的表現了。
至于江景，比較偏噱頭，不建議作為買入理由。
戶型本身是優秀的，絕版新規，空間感和得房率都做得不錯。
由于樓間距足夠寬，也能一定程度緩解新規設計帶來的對視問題。
高規格交標搭配3.1米層高，功能性和實用性都是當前第一梯隊。
2.天曜真正讓人糾結的點，其實是價格。
總價850萬起，性價比不算太高。
單純看居住體驗，頭部新規樓盤的設計和交標，其實互相都拉不開差距，更多是看配套，也就是學鐵商。
天曜學位是體育東小學，樓下不遠就是員村地鐵站，學位和地鐵都沒問題。
商業就有點瑕疵了，缺乏大型商業綜合體。
而小區會所在南地塊，和北地塊是分開管理，使用體驗也會扣分。
所以在850萬這個總價段，會有點尷尬。
畢竟天河海珠，能同時滿足學鐵商的競品不少，保利自家的天奕也很能打，還能多買點面積。
單純從居住體驗上看，這個總價不算很有優勢。
3.如果真要考慮天曜，得結合地段去看。
我個人覺得，天曜90㎡最值錢的，其實是地段。
千萬總價，這是能買到的地段最好的新規產品。
因為再往上只有珠城，而同預算下，像保利心語和中海璟暉，產品明顯被天曜壓制。
所以天曜小面積真正的賣點和價值點，是平衡了地段、配套和產品。
如果你的購房需求和樓盤優勢并不完全契合，可以多看看其他樓盤。
中建未來方洲二期
1.未來方洲二期，是綜合實力很不錯的樓盤。
得房率高，78㎡能做到三房兩衛+大方廳，功能性和客廳空間感都很好。
除了衛生間位置有點瑕疵，以及兩個次臥偏小之外，沒有明顯缺點。
周邊配套也比較齊全，學位對口九年制華師附，雙地鐵，200米到文沖站，500米到雙崗站。
這種雙地鐵配套，搭配剛需-剛改定位，非常契合。
2.和老黃埔其他競品對比，優勢比較明顯。
未來方洲78㎡的競品，主要是瓏岄上城的74㎡。
雖然在產品上沒法拉開差距，但瓏岄上城目前學位待定，地鐵也只有單線，綜合配套就輸了一籌。
如果預算能上300萬，建議優先選未來方洲。
而96㎡的競品，主要是黃埔潤府、富頤都薈和瓏岄上城。
黃埔潤府是類單體樓，私密性和舒適性偏弱；而富頤都薈沒地鐵，通勤不夠便利。
綜合看配套，依然是未來方洲更有優勢。
至于122㎡的競品，主要是海絲城二期、保利中央公館和瓏岄上城。
海絲城雖然也有學商，但有點偏了，地段價值沒未來方洲高，后續周邊存量競爭也更大。
中央公館則在產品上稍遜一籌，從設計到得房率，都稍顯遜色。
所以未來方洲二期，我一直覺得挺不錯的，屬于綜合競爭力能媲美城光，能給城光很大壓力的樓盤。
當然缺點也是有的。
4.9的高容積率和相對緊湊的樓棟布局，明顯不夠開闊。
而在高密環境下，新規戶型普遍存在的對視問題，容易被放大，會影響私密性。
所以比較介意這個硬傷的，可以考慮下別的樓盤。
說直白點，以老黃埔的供需，房子基本都沒啥投資屬性，住得舒服就好。
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