廣東
我是紫沐，這是我第477篇日記。
這周樓市很有意思：
先是大會定調，明年會繼續穩樓市。
控增量、去庫存、收購存量商品房、推動“好房子”建設。
再是房貸貼息即將落地，對新增房貸貼息1%。
2%的房貸利率，配上2%的租售比，能租抵供，拋壓就會變小。
所以很多人開始預言，房地產明年要回歸，再不上車就晚了。
但有些事情我沒想明白。
控增量穩樓市這個方向，不是第一次出現，24年大會就已經被提及。
那這個25年，廣州有沒有控制好新增供應，房價有沒有穩住，結果有目共睹。
說白了，想執行也要有執行的能力。
想控制供應，不依賴土地財政，就需要優秀的產業格局做支撐。
如果明年廣州的產業地位和經濟實力沒有蛻變，要拿什么去擺脫土地財政？
至于去庫存，很多人說有房票加入，去庫存速度會變快。
這是事實。
但去庫存要有效果，不僅看速度，也看體量。
廣州目前在售新房7萬+套，待售新房22萬+套。
而今年勢頭最猛的黃埔房票，充其量也就能抵5000多套。
對去庫存來說，有點力不從心。
明眼人都能看出來，現在去庫存難，不是因為速度慢，而是廣州新增供應太多，對比15年幾乎翻倍。
體量不一樣、經濟環境不一樣，想復刻15年的效果，就沒那么容易。
而且熱銷盤不進房票超市，讓村民接盤滯銷盤去庫存，始終有點不公平。
至于貼息，目前比較靠譜的推測，是只貼新房，而且只貼3年。
那租抵供這個玩法，就不太站得住。
可能剛收樓貼息就結束了，到時候還能維持3%的租金回報嗎？
而且就算不計成本，一二手全部貼息，廣州也很難實現租抵供。
根據趨勢動物的測算，熱門城市像廣州的租金回報率，依然低于2%的貸款利率。
在形勢明朗之前，貼息每月省幾百塊錢，卻要承受以萬為單位的房價波動。
對持幣觀望的人來說，這值博率真不高。
另外雖然市場雞湯不斷，但開發商降價促銷的力度更大。
核心區、近郊區、網紅盤、老妖盤...幾乎都在以價換量。
曾經賣6萬+的大壯名城，現在3萬不到就能買。
就這個趨勢，明年樓市真的可期嗎？
所以清醒一點，現在大趨勢依然沒變。
有實際住房和換房需求的，可以入手。
但以投資為目的買房，依然看不到太高的勝率。
少喝點雞湯，明年樓市能穩住，就已經是最好的結果。
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