都說臨近年底，房東躺平等過年，中介擺爛盼放假。

　　但我的感受是：元旦過后，市場沒有變差，反倒有所反彈。

　　歲末年初的上海樓市，不僅成交放量、掛牌量加速下滑、價(jià)格也開始企穩(wěn)回漲。

　　本該三月啟動(dòng)的樓市小陽春，貌似提前了。

　　成交價(jià)企穩(wěn)回漲

　　先來看看大家最關(guān)心的價(jià)格。

　　市場有沒有企穩(wěn)，價(jià)格曲線是最好的說明。

　　回望2025年的上海樓市：

　　年初新房二手房全面開花，3月份二手房成交價(jià)到達(dá)階段性高點(diǎn)，此后便開啟長達(dá)8個(gè)月的下跌。

　　買家觀望、賣家急拋情緒濃厚，9月、10月經(jīng)歷了一波急跌。

　　11月，成交價(jià)終于企穩(wěn)，12月出現(xiàn)抬頭趨勢。

　　數(shù)據(jù)來源：安居客上海

　　數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，上海二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲0.6%，終結(jié)了近8個(gè)月的連跌態(tài)勢。

　　到了2026年1月，價(jià)格企穩(wěn)態(tài)勢更明顯。

　　當(dāng)然，具體到各區(qū)、各品類房源，行情依然分化，市場冷熱不均。

　　但可以確定的是，部分掛戶口學(xué)區(qū)房已經(jīng)率先企穩(wěn)。

　　徐匯植物園板塊，東泉小區(qū)，46.9平的1房，24年年底成交總價(jià)245萬，25年年底成交總價(jià)311萬。

　　今年買比去年買貴了66萬，這不比打工人一年的年薪還多。

　　對口靜教院附校的海防村，27平的1房，年底的價(jià)格較年中已經(jīng)有所回漲。

　　前灘東方惠禮，64平的2房，24年11月成交總價(jià)838萬，最近新掛牌的一套低樓層925萬。

　　價(jià)格止跌不是偶然，而是市場自我調(diào)整與供需關(guān)系扭轉(zhuǎn)的雙向共振。

　　目前的上海樓市，老破小和遠(yuǎn)郊主跌浪已經(jīng)完成。

　　現(xiàn)在扛下行壓力的，主要是2015年后的第三代二手次新房。

　　這些房子在上海總的市占率只有20%左右，對大盤影響有限。

　　我們認(rèn)為，上海房價(jià)已經(jīng)沒了加速下跌的動(dòng)力。

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　　成交放量

　　如果說價(jià)格企穩(wěn)是市場的“定心丸”，那么成交放量則是行情的“強(qiáng)心劑”。

　　今年的上海樓市很詭異，年底成交量爆大，供需兩旺。

　　11、12月的傳統(tǒng)淡季，成交卻異常火爆。

　　數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

　　2025年全年上海二手網(wǎng)簽成交量25.3萬套，創(chuàng)下近4年新高。

　　在沒有政策刺激的背景下，這個(gè)成績相當(dāng)不錯(cuò)。

　　元旦過后，熱度不降反升，新增帶看量持續(xù)攀升。

　　圖源：潛龍勿用

　　買家為何年前扎堆看房買房？大概有兩個(gè)原因：

　　一是怕年后小陽春漲價(jià)，提前鎖定性價(jià)比房源；

　　二是想趕在春節(jié)前交易，年后就能安心入住或裝修。

　　如果上海樓市的成交量能穩(wěn)住，那就具備了企穩(wěn)的先決條件。

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　　掛牌量加速下滑

　　市場出現(xiàn)的另一個(gè)關(guān)鍵信號是，掛牌量持續(xù)下滑。

　　掛牌量看的是房價(jià)的下限。

　　如果掛牌量不再增長，拋壓減緩，房價(jià)才可能不進(jìn)一步下跌。

　　雖然這也不代表房價(jià)一定上漲，但至少表明市場情緒不再單邊惡化。

　　最新數(shù)據(jù)，上海頭部中介二手掛牌量已經(jīng)從最高峰的17.8萬套，降至14萬套以下，相當(dāng)于23年3月的水平。

　　圖源：潛龍勿用

　　掛牌量下降，一是剛需下場買房了，二是大量房東撤牌不賣了。

　　這其中，市區(qū)的相較于郊區(qū)撤牌更多，次新房相較于老破小撤牌更多。

　　如果掛牌量進(jìn)一步回落至10萬套以下，你去買房會(huì)明顯感受到?jīng)]啥好房子能挑選。

　　從我們接觸的大量案例來看，房東選擇撤牌，背后有兩種心態(tài)：

　　一個(gè)是，“惜售"賭行情。

　　價(jià)格跌到低位后，不少房東覺得再賣不劃算，干脆撤牌觀望。

　　我觀察了近一個(gè)月來聽下線課的房東，未掛牌房東占比越來越高。

　　以前20個(gè)房東有15個(gè)已掛牌，現(xiàn)在20個(gè)有15個(gè)未掛牌。

　　不過在這些未掛牌房東中，有70%都是短暫下架。

　　短期不賣長期賣，核心訴求就是想賭年后小陽春的熱度。

　　另一個(gè)，學(xué)習(xí)賣房知識再出售。

　　這一輪樓市調(diào)整，徹底把房東教育清醒了——不學(xué)習(xí)真的會(huì)吃虧。

　　以前的房東，20個(gè)里有15個(gè)急著掛牌，生怕賣晚了跌更多。

　　現(xiàn)在20個(gè)里有15個(gè)選擇先觀望，房東開始學(xué)習(xí)賣房知識武裝自己。

　　主動(dòng)來聽我們的賣房課的房東越來越多，線下課問了很多問題，筆記記得也非常詳細(xì)。

　　房東不再盲目掛牌，而是提前規(guī)劃賣房節(jié)奏，研究板塊成交數(shù)據(jù)，甚至?xí)?yōu)化房源展示再入市。

　　不管是何種情況導(dǎo)致的庫存回落，都意味著市場供需關(guān)系正在改善。

　　供應(yīng)端的理性收縮，比任何政策都更能穩(wěn)住市場預(yù)期。

　　底層原因

　　為什么上海樓市今年的小陽春會(huì)提前？

　　底層原因還是政策周期變了。

　　以往年份的“金九銀十”之所以很爆，是因?yàn)樯项^很喜歡在9月份出很多政策。

　　但2025年是比較反常的一年。

　　全年沒什么重磅政策，市場全靠自身調(diào)整。

　　而且8、9、10月份出現(xiàn)了一波急跌，擠壓了購房需求。

　　人為地把樓市成交量放大在了11月、12月、1月份。

　　所以對房東來說，年底是個(gè)不錯(cuò)的賣房窗口期。

　　作為擁有幾十年樓市經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們有必要提醒大家：

　　如果你是房東：抓住1月、2月窗口期，錯(cuò)峰賣房。

　　賣房的本質(zhì)是競爭，趁著現(xiàn)在市場熱度夠，買家積極，還是出貨的好時(shí)機(jī)。

　　而且大中介年前壓價(jià)力度也弱（一是中介想放假疲了，二是輿論壓力下不敢硬砍），怎么看現(xiàn)在都是有利于賣房的。

　　人人都知道春節(jié)后有小陽春，節(jié)后供應(yīng)量必定會(huì)大增，高峰期反而不好賣。

　　年后頭部中介可能會(huì)恢復(fù)“雞血砍價(jià)”模式，你會(huì)喪失議價(jià)權(quán)。

　　如果你是買家：剛需別再等了，置換要加速了。

　　從我們的觀察來看，市中心高租售比老破小基本都賣空了。

　　市面上的筍盤更是賣一套少一套，二手向上置換的通道正在收緊。

　　這也印證了我經(jīng)常和粉絲說的：上海樓市是觀望，不是絕望。

　　大把的人攥著錢等合適時(shí)機(jī)買入，很多剛需是真的進(jìn)場抄底了。

　　如果你已經(jīng)挑選不到心儀的二手改善房，也可以去看看新房。

　　新規(guī)落地后，上海的新房產(chǎn)品力上了個(gè)新時(shí)代，戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)公區(qū)、立面環(huán)境都全方位碾壓二手房。

　　我認(rèn)為，凡是預(yù)算500萬以上的購房者，都有必要實(shí)地去感受下新房的震撼。

　　最后

　　雖然我們不能以掛牌價(jià)小幅回升就斷言上海樓市已經(jīng)進(jìn)入上漲通道。

　　但可以肯定的是，上海樓市的購買力一直在。

　　價(jià)格小步走，信心慢慢回，是當(dāng)下上海樓市最真實(shí)的底色。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。