文=城記智庫 雨林

房子，是很多家庭最大的財富和資產(chǎn)所在。風(fēng)云詭譎的氛圍下，去年西安市場成交量究竟如何？

二手房市場，西安住建官網(wǎng)公布二手住宅成交達9.6萬套，為十年來“第三高”，克而瑞數(shù)據(jù)顯示銷售面積全國第六；新房市場，中指數(shù)據(jù)顯示位列全國第五，成交量達到4.8萬套。

「城記」估算，西安人口已超過1400萬，這就意味著：西安每140人中，就有1人購買二手房；每290人中，就有1人買一套新房。

剖析： 如何看待當(dāng)下現(xiàn)象

這里，我們提醒各位需警惕一個現(xiàn)象：

在互聯(lián)網(wǎng)上，我們經(jīng)常會看到這樣一種數(shù)據(jù)：“西安二手房掛牌達××萬套”。尤其是在社交媒體上，不少人刻意進行“恐慌引導(dǎo)”，比如還會加上“全軍覆沒”“房價暴跌”等前綴。

這種現(xiàn)象的本質(zhì)，是部分人利用錯位的“信息差”，進行“恐慌性心理暗示”。原理，說來并不復(fù)雜：

大家對房子的量化標(biāo)準(zhǔn)，一般是按“套”來計算；因此，動輒“××萬套”這單一的數(shù)據(jù)，就會與人的心理形成強烈反差，看似真實卻隱藏著“陷阱”——讓人忽略一個基本標(biāo)準(zhǔn)：供需關(guān)系。

這些話語是不是讓人感覺“天塌了”？◎來源/教育部官網(wǎng)

舉個簡單例子，西安有20000多家面館、成都有30000多家火鍋店。普通人聽到這個數(shù)字，下意識會認(rèn)為“供應(yīng)過度”。而實際情況，這體現(xiàn)出所在城市強大的消費力，也就是良性的“供需比”。

雖然二手房與之類型不同，但本質(zhì)并無區(qū)別！

西安二手房去化周期，大致穩(wěn)定在24個月左右——一線城市大概在20個月以內(nèi)，而絕大多數(shù)三線城市去化周期達38個月。西安整體市場健康，部分“冷門”地區(qū)和產(chǎn)品在哪都是難點，這里不做贅述。

從“銷售套數(shù)與常住人口之比”看：「城記」估算，西安人口已超過1400萬。平均每140位人中，就有一人買二手房。

分析： 西安二手房市場走勢

隨著2025年樓市收官，多座重點城市的二手房2025年成交數(shù)據(jù)出爐。那么，西安是什么情況？

根據(jù)西安住建局公布信息：2025年，西安二手房成交量高達9.66萬套，僅次于2024的10萬套和2023的9.87萬套——這是十年來的“第三高”。從成交上來看，銷售面積達1020萬平米。

從理性角度看市場，“單一口徑”或“個體感知”都只是片面。那么，全國重點城市是什么情況？

西安這十年來二手房成交數(shù)據(jù)◎制圖/城記智庫

趨勢更明晰，體現(xiàn)“資源向特大超大城市”聚集特點。

「克而瑞機構(gòu)」數(shù)據(jù)顯示：全國30個重點城市，二手房成交達2.14億平米，創(chuàng)歷史新高。西安、成都和重慶，被稱為西部“京滬穗”超大城市，銷售面積全部躋身全國前十——分別名列第二、四和六位。

上海成交達20余萬套，面積達1961萬平米，創(chuàng)歷史新高；北京成交量則達17.4萬套，成交面積1585萬平米，是2017年至今第三高的年份。

公開數(shù)據(jù)則顯示：以擁有兩千多萬人口的成都為例，在2022年二手房首次超越新房成交量，并連續(xù)三年保持增長。在2025年，成都二手房成交超過20多萬套，創(chuàng)下歷史新高。

或許大家都能有一種感受：為何西安如此龐大的真實成交，但卻與社交媒體普遍呈現(xiàn)的“焦慮”情緒，有如此大的反差？

核心： 重新審視“供需關(guān)系”

其實最令大家焦慮的，是價格！

事實也是如此！中指研究院數(shù)據(jù)，百城二手住宅價格累計下跌在8.36%，“以價換量”態(tài)勢明顯。價格是最易引發(fā)恐慌的核心因素，再加上被片面渲染的“××萬套”，形成“雙重沖擊”！

大家要接受一個事實，市場存在波動性——無論東西南北！“股神”巴菲特就曾表示：他一生中，見過太多“追風(fēng)投資”的人，也見過太多“恐慌性拋售”。

還有一個走勢：2024年，我國二手房交易占比首次超過新房——西安同樣如此，與全國保持一致。這充分說明，市場已發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。尤其2016～2021年相對過熱階段，帶來次新房供給量大幅度增加。

2025年西安新房成交排名全國第三◎制圖/城記智庫

至此，一個“新指標(biāo)組合”浮出水面：“新房+二手房”總量。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年西安“新房+二手房”成交量，超1600萬平米，依舊是全國前列水平，套數(shù)達驚人的16萬套！“投資+投機”基本消失的當(dāng)下，這些數(shù)字就是真實的市場需求！

那么，我們該如何理解西安？

2024年西安GDP排名全國第22位，很多人眼中“上不了臺面”。但是，樓市真實成交數(shù)據(jù)，與西安地鐵客流一樣，在全國都是“黑馬般的存在”！核心，就是「城記」近些年來一直在呼吁的“重估西安人口”。

這，也是推動西安房地產(chǎn)市場發(fā)展的“超級底盤”。商品只是房子的屬性之一，更是無數(shù)人在西安立身的“港灣”！

文=城記智庫 雨林

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