01

變化正在醞釀

2026年，樓市將發(fā)生三大變化！

一、一線城市房地產(chǎn)市場迎來拐點

2025年末，深圳豪宅市場爆發(fā)。云璽首開收金130億創(chuàng)全國紀錄，信悅灣開盤兩小時收金破100億，后海招商璽備案均價15萬/m2首開售罄。

每一輪行情啟動，嗅覺最敏銳的永遠是豪宅客戶。他們對政策拐點、流動性變化以及資產(chǎn)定價周期極其敏感，他們的決策更多基于長期判斷，而不是短期波動。

二、樓市的新一輪利好正在醞釀中

2026年樓市傳來“罕見”的政策強音。《求是》雜志發(fā)表重磅評論，首次明確提出“政策力度要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，以免市場與政策陷入無效博弈。

文章更有力地反駁了“房地產(chǎn)重要性下降”的論調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，當前中國房地產(chǎn)增加值占GDP比重僅為6%，遠低于美國及其他發(fā)達國家普遍超過10%的水平。這意味著，房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)，且發(fā)展空間巨大。

官方定調(diào)要“盡可能縮短調(diào)整時間，熨平市場波動”。這預(yù)示著，2026年的利好將不再是細水長流，除了常規(guī)的降準降息，更具爆發(fā)力、旨在“一步到位”的史詩級救市大招，正在路上。

三、城市和區(qū)域?qū)⑦M一步分化

樓市的底層邏輯也在發(fā)生重要變化，科技創(chuàng)新和新興產(chǎn)業(yè)是支撐房價的重要因素，不同區(qū)域的房價將進一步分化。

在美國，房價最貴的20個城市有12個在舊金山灣區(qū)、洛杉磯及其周邊，遠超金融資本雄厚、老錢云集的東海岸紐約附近。在日本、韓國、英國、中國臺灣省，都出現(xiàn)了科技中心房價最貴的現(xiàn)象。

未來買房需要跟著科技創(chuàng)新走，跟著新興產(chǎn)業(yè)走。

當我們站在房地產(chǎn)新周期的轉(zhuǎn)折點上，一個值得思考的問題是：下一個機會在哪？

02

下一個超級風(fēng)口

如果說科技創(chuàng)新決定了資產(chǎn)價值，那么放眼全國，甚至全世界，深圳都是那個最值得關(guān)注的“資產(chǎn)錨”。

這個判斷是有數(shù)據(jù)支撐的：

1、深圳不僅是PCT專利中國第一城，還是科技研發(fā)投入占GDP比重的第一城，全職科研人員（R&D人員全時當量）第一城。深圳每年申請的PCT專利數(shù)量，已經(jīng)超過英國、跟德國相當。

2、世界知識產(chǎn)權(quán)組織（WIPO）公布的2025年全球創(chuàng)新指數(shù)百強創(chuàng)新集群排名， 深圳領(lǐng)銜的“深圳—香港—廣州”科技集群，在連續(xù)5年位居全球第二后，今年首次奪冠。

3、2026年APEC會議的舉辦權(quán)花落深圳，由此深圳成為繼上海、北京之后的中國APEC第三城。《人民日報》在頭版頭條發(fā)表了相關(guān)報道，稱深圳為“中國硅谷”和“南方科技中心”。

近幾年，我們發(fā)現(xiàn)深圳的科創(chuàng)版圖正在迎來新一輪洗牌：在光明，大科學(xué)裝置集群正補齊深圳基礎(chǔ)研究短板；在平湖，新凱來在卡脖子領(lǐng)域已經(jīng)取得關(guān)鍵突破；在觀瀾高新區(qū)，其上市公司密度甚至已經(jīng)超越南山……

深圳正在進入一個“科創(chuàng)全面爆發(fā)”的大時代。

下一個超級風(fēng)口在哪里？

我們認為就在九龍山數(shù)字城，背后主要有四大邏輯支撐。

邏輯一：大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的效率中心

打開大灣區(qū)地圖，你會發(fā)現(xiàn)九龍山扼守著深圳中軸線的北部門戶。

它向南通過梅觀高速直抵福田中心區(qū)，向北連接?xùn)|莞松山湖科學(xué)城，向西通過規(guī)劃中的軌道交通連接寶安大空港。

這種獨特的區(qū)位，使其成為連接深圳基礎(chǔ)研究源頭（南山、福田）與先進制造腹地（寶安、東莞）的關(guān)鍵樞紐。

在深圳的產(chǎn)業(yè)版圖中，南山和福田是科創(chuàng)和金融，寶安和東莞是生產(chǎn)和制造。而九龍山，恰恰處于這些區(qū)域的連接點，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的“轉(zhuǎn)化效率”。

華為在九龍山重點布局，把這里作為連接坂田總部和松山湖基地的幾何中心，正是看中了這個不可替代的樞紐價值。

根據(jù)規(guī)劃，龍華區(qū)正以九龍山和鷺湖為“雙子星”，聯(lián)動龍崗平湖及羅山片區(qū)，打造占地百平方公里、產(chǎn)值達萬億級的“世界級半導(dǎo)體科技城”。

邏輯二：深圳極為稀缺的連片凈地

深圳最缺什么？不是資金，不是人才，而是大塊、連片的產(chǎn)業(yè)用地。

這并非危言聳聽，深圳土地開發(fā)強度接近50%，且生態(tài)保護用地占比達49.9%，產(chǎn)業(yè)用地不足嚴重制約重大項目落地。

而九龍山數(shù)字城通過高效的土地整備，釋放了約340公頃的連片產(chǎn)業(yè)空間。

正因為這些產(chǎn)業(yè)空間，華為、邁瑞、富士康、傳音控股、富泰華、泰衡諾、海目星激光等龍頭企業(yè)才能在此落地，實現(xiàn)“工業(yè)上樓”和產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合。

這種稀缺的連片凈地，也賦予九龍山后發(fā)規(guī)劃優(yōu)勢。

傳統(tǒng)建成區(qū)往往只能在舊有格局上進行“縫縫補補”，而九龍山就相當于一張“白紙”，具備了全域頂層設(shè)計的物理條件。

未來在這里生活，下樓就是公園，過街就是公司，商場、學(xué)校都建在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部，真正實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

邏輯三：第四次工業(yè)革命的“全生態(tài)閉環(huán)”

如果說前三次工業(yè)革命是機械化、電氣化、信息化，那么第四次工業(yè)革命的核心就是“數(shù)字化與智能化”。

在這一輪大潮中，龍華早在2020年就確立了“數(shù)字龍華、都市核心”的宏大目標。

在龍華全區(qū)構(gòu)建的“龍瀾智造走廊超級經(jīng)濟帶”中，九龍山數(shù)字城被定調(diào)為“一核三區(qū)”中的那個“核”，是整條超級經(jīng)濟帶上的“皇冠明珠”。

九龍山數(shù)字城，作為深圳唯一以“數(shù)字”命名的市級重點片區(qū)，目前已聚集規(guī)上企業(yè)近300家，規(guī)劃產(chǎn)值超3500億，相當于超越龍華區(qū)2024年全年GDP，創(chuàng)造就業(yè)崗位超20萬個。

隨著電子科技大學(xué)（深圳）高等研究院的落戶，這里正形成對標硅谷的“基礎(chǔ)研究—技術(shù)轉(zhuǎn)化—精密制造”的完美閉環(huán)。

邏輯四：基建爆發(fā)帶來價值重估

過去，受限于塘朗山與梅林山，龍華北作為深圳地理幾何中心的區(qū)位優(yōu)勢，未能被市場充分挖掘。

但現(xiàn)在，一場前所未有的基礎(chǔ)設(shè)施大爆發(fā)，正在這一區(qū)域上演。

地鐵22號線定位為“中軸快線”，起于福田保稅區(qū)，串聯(lián)香蜜湖與深圳北站，建成后將實現(xiàn)九龍山至福田中心區(qū)45分鐘通達；

地鐵18號線作為設(shè)計時速140km/h的東西向市域快線，西連寶安空港新城，東接鹽田港，全線設(shè)13座換乘站，將大幅提升片區(qū)連接機場與東部的效率；

地鐵27號線則致力于打通西部路徑，構(gòu)建起“前海—南山—龍華”的45分鐘通勤閉環(huán)，地鐵27號線支線延伸至龍華九龍山數(shù)字城，有效銜接南山高新園的創(chuàng)新資源。

再疊加已穩(wěn)定運營的地鐵4號線串聯(lián)福田中心，九龍山的通勤可預(yù)期性與置業(yè)吸引力將同步抬升。

總投資128億元的僑城東路北延工程已全面開工。該通道全長15.7公里，將以隧道形式穿越塘朗山，預(yù)計2030年通車。屆時，從龍華北出發(fā)無需繞行福龍路，約20分鐘即可直達深圳灣超級總部基地。

最重要的是，相比于前海、深圳灣的10萬+，九龍山這里的資產(chǎn)價格還處于低點。這里有產(chǎn)業(yè)、有規(guī)劃、有交通、有企業(yè)，是真正的潛力股。

從地圖上看，整個數(shù)字城實際上是被鑲嵌在九龍山自然山體、茜坑水庫以及金湖灣體育公園、深圳民法公園、章閣城市公園、新塘公園構(gòu)成的綠色基底之中。這種高密度的生態(tài)圍合，在寸土寸金的深圳創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)區(qū)中極為罕見。

與此同時，隨著龍華區(qū)體量最大的文化地標——鷺湖“四館”順利封頂，加之觀瀾體育中心、觀湖文體中心等在建項目，九龍山公共服務(wù)配套的最后一塊拼圖正被完美補齊。

這意味著，這里真正實現(xiàn)了“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的三生融合：高知人才在這里，既能觸摸到產(chǎn)業(yè)的脈搏，也能安放生活的愜意。

03

中軸之上的人居封面

每一次偉大的產(chǎn)業(yè)爆發(fā)，都應(yīng)有一處與之匹配的“人居封面”。

當九龍山數(shù)字城正在以“萬億級”的能量重塑深圳科創(chuàng)版圖時，一個現(xiàn)實的問題擺在眼前：

那些在華為、在邁瑞、在電子科大創(chuàng)造價值的科創(chuàng)精英們，他們的居住該安放在哪里？

翻看城市發(fā)展史，你會發(fā)現(xiàn)一流的創(chuàng)新區(qū)，往往因為處于爆發(fā)初期，而充斥著“將就”的居住產(chǎn)品。

但在九龍山，我們看到了一個“不將就”的破局者。它沒有因為占據(jù)了稀缺地段而選擇躺平，相反，它保持著對土地的極致敬畏，在龍華中軸之上，用一座約136萬㎡的超級大城，給出了一份關(guān)于生活的答案——玖瓏瑧境。

在房地產(chǎn)行業(yè)，國企往往代表著安全底線。但在龍華，深圳市龍華建設(shè)發(fā)展集團有限公司代表的是城市的骨架與血脈。

從北站的匯德大廈，到觀瀾高新園，再到你腳下的公園、路過的學(xué)校……你在龍華的每一次舒適出行、每一次便捷辦事，背后可能都有深圳龍華建設(shè)的影子。

不同于單純的開發(fā)商，深圳龍華建設(shè)的主業(yè)是“造城”。從資產(chǎn)規(guī)模超275億的體量，到連續(xù)5年躋身深圳500強，它始終以“城市建設(shè)運營商”的身份，深度參與了龍華從“功能區(qū)”向“都市核心”躍遷的每一步。

之所以要強調(diào)品牌，是因為在不確定的時代，我們需要尋找一位“長期主義者”。

深圳龍華建設(shè)接下來要做一件大事：未來計劃投入超700億元，開發(fā)規(guī)模突破600萬㎡，持續(xù)賦能龍華的高質(zhì)量建設(shè)與運營。

玖瓏瑧境，正是深圳龍華建設(shè)集十余年功力，擇址華為九龍山總部基地旁，打造的“住宅壹號作品”。

效果圖

玖瓏瑧境的特別之處，并不是刻意營造出來的“高端感”，而是從一開始就把這片城市中軸上的生活理解得足夠深入。

當周邊的產(chǎn)業(yè)正在與全球先進制造與數(shù)字科技接軌，住宅的審美和標準自然也必須與時代對話。

項目選擇了鋁板（局部）與玻璃幕墻結(jié)合的高端立面，不是為了追求視覺沖擊，而是出于一種對長期價值的尊重。

這種公建化、現(xiàn)代化、耐久度極高的外立面，在十年、二十年之后依然能夠保持明凈和通透，讓整座建筑始終保持一種不隨市場波動而衰老的狀態(tài)。

效果圖

同樣的態(tài)度也體現(xiàn)在內(nèi)部的空間構(gòu)建上。

如今的市場上，為了貨值犧牲朝向的項目比比皆是，但玖瓏瑧境卻堅持采用蝶式布局，通過建筑角度的微調(diào)，把幾乎所有的戶型都朝向南方。

對在九龍山工作的科創(chuàng)人群來說，白天的時間往往被高度集中的腦力工作占滿，而回到家陽光能否充足、風(fēng)是否能自然穿堂、客廳是否夠明亮，這些看似細節(jié)的體驗，是決定一個家是否松弛的關(guān)鍵。

園林也延續(xù)了同樣的思考。僅僅是項目一期，就拿出了超1.3萬㎡空間做了一個東方隱奢園林，雙層園林的設(shè)計將喧囂隔絕在外

效果圖

你走進園林的那一刻，很難不感受到節(jié)奏的變化：老人會自然放慢腳步，孩子的奔跑聲在草坪上變得輕盈，成年人結(jié)束了一天的工作，坐在樹蔭下也不由得松一口氣。

效果圖

而時間的維度，始終是現(xiàn)代城市生活的核心變量。玖瓏瑧境在很多細節(jié)上，都在嘗試把時間還給住在這里的人。

孩子的教育不再需要奔波。家門口就是幼兒園，旁邊規(guī)劃的九年一貫制學(xué)校桔新學(xué)校，隨著片區(qū)高新數(shù)字技術(shù)人才的加速聚集，這些高知群體對教育資源的質(zhì)量要求會越來越高，進而催生出對更好的教育配套資源傾斜的要求——這便是區(qū)域發(fā)展伴隨人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化與高素質(zhì)生源匯聚，所帶來的實實在在的教育紅利。

日常采買也更簡單，社區(qū)自帶商業(yè)街和生鮮市場，下班順手買菜即可；不想做飯，走去豐盛大地購物中心就能享受一頓大餐。

隨著18號線（規(guī)劃中）、27號線支線（規(guī)劃中）、22號線和僑城東路北延工程的推進，這片區(qū)域與深圳的關(guān)系也會被重新定義。無論去深圳灣、南山，還是前海，都能以更穩(wěn)定的時間抵達。

對普通購房者而言，這或許就是用一個合理成本，提前買進深圳下一個十年的方式。

不是跟風(fēng)，也不是投機，而是在一個產(chǎn)業(yè)剛起勢、交通正在成型、生活配套逐漸完整的節(jié)點，讓生活先一步落地。

重磅預(yù)告：玖瓏瑧境將于1月30日開放營銷中心與實體樣板間，以超前的產(chǎn)品力和豪宅級的審美標準，重新定義深圳人居新時代。

感興趣的朋友一定要去現(xiàn)場感受下，建面約77m2“絕版”三房的極致利用、約87㎡、94m2三開間朝南的通透舒居、約111㎡的超大橫廳與巨幕陽臺的豪宅排面！更要親眼看看鋁板+玻璃幕墻的豪宅質(zhì)感以及新規(guī)下的極致得房率。