江蘇銀行房地產不良貸款率逼近4%，近12億不良債權“甩包袱”

日前，江蘇銀行股份有限公司（簡稱“江蘇銀行”）擬公開轉讓一家房地產開發公司的不良貸款5.43億元，并聲稱有36套剩余房源和3.44萬㎡土地使用權作為抵押物。該房地產開發公司目前已出現票據持續逾期，且23次被限制高消費。

據了解，這并非江蘇銀行首次公開轉讓房地產不良債權。該行最近8個月以來已合計轉讓房地產不良資產11.85億元，涉及蘇州、南通、鹽城的三家房地產企業。由于房地產不良資產難以快速變現，導致不良債權回收難度較大。

公開資料顯示，江蘇銀行的房地產信貸業務曾多次因違法違規被罰，涉及“超工程進度發放房地產貸款”、“向部分‘四證’不全的住宅樓棟發放房地產開發貸款”等多項違法違規行為，不良貸款滋生的“種子”開始萌芽。截至2025年6月末，該行房地產業不良貸款余額達26.85億元，在三年半的時間里實現翻倍增長；不良貸款率已躥升至3.95%的歷史高點，在三年半的時間里大幅增加248個基點。

債務人票據持續逾期

1月27日，江蘇銀行發布公告稱，該行擬公開轉讓常熟銀澤房地產開發有限公司（簡稱“銀澤房地產”）的不良貸款5.43億元，其中，未償本金余額4.87億元、未償利息金額5299.54萬元、代墊費用281.93萬元。

上述債權的擔保方式為保證+抵押+質押，抵押物類型為居民用房和建設用地使用權，質押物類型為可以轉讓的基金份額和股權，保證人為南京銀城房地產開發有限公司、無錫銀澤渤企業管理有限公司、銀城國際控股有限公司。該筆資產的訴訟情況為“目前正在一審中”。

江蘇銀行介紹上述債權的“資產亮點”稱，“該戶貸款抵押物為位于常熟市古里鎮黃山路333號云溪庭項目的36套剩余房源及一處國有建設用地使用權（土地面積3.44萬㎡），質押物為銀澤房地產的全部股權?！?/p>

據中國執行信息公開網提供的信息顯示，銀澤房地產及其法定代表人涂鑌23次被限制高消費， 涉案總金額1603.54 萬元。該公司現存23條終本案件信息，執行標的總金額1603.54 萬元，未履行總金額1548.69 萬元，未履行比例96.58%。

記者注意到，銀澤房地產還被列入上海票據交易所公布的持續逾期名單。截至2025年12月31日，票據市場6個月內發生3次以上承兌人逾期的承兌人數量為4226家，銀澤房地產便名列其中，該公司持續逾期開始時間為2024年2月1日。截至2025年12月31日，該公司票據承兌余額為2100.50萬元，累計承兌發生額為0元；票據逾期金額為2095萬元，累計逾期發生額為2168.85萬元。

據江蘇銀行信用評級報告披露，該行“對房地產開發企業實行名單制管理，加強房地產開發商預售資金監管。截至2025年6月末，該行房地產業和建筑業貸款合計占比5.64%，個人住房按揭貸款占比 10.60%。近年來房地產行業景氣度較低，相關行業風險應保持關注?！?/p>

業內人士指出，“房地產行業不良貸款處置涉及多環節、多部門，處置周期長，處置效率低。再加上市場流動性差，交易不活躍，多方面因素導致該類資產難以快速變現，不良債權回收難度較大?！?/p>

兩家債務人被立案執行

記者了解到，這并非江蘇銀行首次公開轉讓房地產業不良債權。此前，1月23日，江蘇銀行發布公告稱，該行擬公開轉讓另一家房地產企業的不良貸款，涉及債權金額2.22億元，其中，未償本金總額1.78億元，未償利息總額4365.24萬元。該債權的借款人為南通市華旭置業有限公司（簡稱“華旭置業”），加權平均逾期天數為852天，訴訟情況為“終結本次執行程序”。

上述債權的擔保方式為抵押，抵押物類型為居民用房。江蘇銀行介紹上述債權的“資產亮點”稱，“抵押物為華旭置業開發的‘東時花園’項目，位于南通市通州區金沙灣新區世紀大道東側、人民東路北側。‘東時花園’最新項目剩余未售房源為41#樓和42#樓2棟（銀團抵押物，未領銷售許可證），建筑面積預計分別為1.02萬㎡、0.98萬㎡，合計約1.99萬㎡，具有較大的投資價值?！?/p>

公開資料顯示，華旭置業已兩次被上海市長寧區人民法院列入失信被執行人，涉案總金額僅4.40 萬元。該公司及其法定代表人周某童3次被限制高消費，涉案總金額1.95億元。該公司現存2條終本案件信息，被執行標的總金額1.95億元，未履行總金額1.95億元，未履行比例100%。

值得注意的是，華旭置業已出現票據違約。據上海票據交易所提供的信息顯示，截至2025年12月31日，該公司的票據承兌余額為100.44萬元，累計承兌發生額為0元；票據逾期金額為84.60萬元，累計逾期發生額高達1.21億元。

此外，2025年5月份，江蘇銀行掛牌轉讓鹽城富力科創發展有限公司（簡稱“鹽城富力”）不良貸款4.20億元。該債權的借款人所屬行業為房地產業，貸款五級分類情況為次級，核銷情況為“已核銷”，加權平均逾期天數767天，訴訟情況為“執行中”。

公開信息顯示，鹽城富力現存9條被執行人信息，被執行總金額高達25.47億元。該公司現存14條終本案件信息，被執行標的總金額849.83 萬元，未履行總金額849.83 萬元，未履行比例100%。

房地產壞賬翻倍增長

江蘇銀行有多少房地產不良貸款呢？據該行最新披露的相關數據顯示，截至2025年6月末，該行房地產業不良貸款率已躥升至3.95%的歷史高點，較2024年末的2.20%大幅增加1.75個百分點。

同期，江蘇銀行的房地產業貸款余額為679.87億元，較2024年末的715.45億元減少35.58億元；在貸款總額中占比為2.80%，較2024年末的3.41%下降0.61個百分點。

記者了解到，江蘇銀行的房地產行業貸款規模和業務比重自2021年來持續下降。截至2021~2024年末，該行房地產業貸款余額分別為908.34億元、892.97億元、821.30億元、715.45億元，三年間業務規模縮水192.89億元，縮水幅度超過20%。同期，該行的房地產業貸款在貸款總額中占比分別為6.49%、5.57%、4.56%、3.41%，三年間業務比重下降3.08個百分點。

年報披露，截至2021年末，江蘇銀行的房地產業不良貸款余額為13.36億元。根據貸款余額和不良貸款率計算，截至2025年6月末，該行房地產業不良貸款余額為26.85億元，三年半的時間里增幅超過100%。

記者了解到，江蘇銀行的房地產信貸業務曾多次因違法違規被罰。例如，2023年12月份，江蘇銀行鎮江分行被查獲“超工程進度發放房地產貸款”、“發放建筑企業貸款為房地產項目墊資”、“向購買主體結構未封頂住房的個人發放住房按揭貸款”等多項違法違規行為，該行被處以沒收違法所得并罰款合計292.12萬元重罰。該行時任授信審批部總經理周飛和姚浩、營業部總經理劉書華和毛立華等9名相關負責人同時被罰。

2023年7月份，江蘇銀行常州分行因“未根據項目的實際進度放款”、“流動資金貸款被挪用于銀行承兌匯票保證金”，被處以沒收違法所得0.5萬元并罰款70萬元處罰。該行2名相關負責人同時被罰。

此前，江蘇銀行鹽城分行被查獲“向部分‘四證’不全的住宅樓棟發放房地產開發貸款”等多項違法違規行為，被罰款275萬元。江蘇銀行揚州分行因“未按項目實際進度發放固定資產貸款”被罰款30萬元。江蘇銀行徐州分行和宿遷分行因“向項目資本金未達規定比例的房地產企業發放貸款”、“信貸資金用途管理不到位”分別被罰款60萬元。