淮安一開發商逾期交房、質量不達標，業主申請解約卻被駁回

一夫婦于2021年向淮安某碩房產購置改善型住房并辦理按揭貸款，卻遭遇開發商逾期交房、房屋質量不達標等問題。二人提出解約后，一審訴求被法院駁回。

購房背景：業主合規購房，樓盤存多重隱患

2021年11月，一夫婦為購置改善型住房，與淮安某碩房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買水沐云頂花園28幢1203號房屋，總價款1410070元，合同約定2024年10月20日前交房。為支付房款，二人與銀行簽訂30年的《個人購房擔保借款合同》，貸款98萬元，且一直按約償還貸款本息。

該樓盤后續存在預售資金監管漏洞，監管資金被開發商挪用，導致小區12棟房屋爛尾；開發商將小區分三期開發，公共設施多規劃在三期，因資金問題三期開發停滯，無法實現當初宣傳的改善型居住品質，且項目交房相關證件不齊全，開發商還存在用5號樓驗收表格冒充28號樓、精裝修偷工減料等問題。

矛盾爆發：開發商違約，房屋交付不達標

開發商未按合同約定期限交房：2024年10月20日為合同約定交房截止日，淮安某碩房產未在此時間完成交房，直至2024年12月20日才取得樓棟工程竣工驗收備案證書，12月22日才通知業主收樓。

（商品房買賣合同，高先生提供）

（商品房買賣合同，高先生提供）

（高先生提供）

房屋交付標準與宣傳、合同約定嚴重不符：實際交付的房屋存在精裝修工藝不合格（廚柜底部及背面未貼磚、衛生間下水管和地漏錯位等）、施工質量差（電梯井滲水、車庫地坪漆以次充好、坡道設計不合理刮壞業主車輛等）、小區配套設施不完善（樹苗枯死、草坪不整、路牙石用塑料板代替等）問題，且開發商使用工程版材料裝修，與宣傳的高端產品定位差距巨大。

（電梯漏水，高先生提供）

（電梯漏水，高先生提供）

（草坪不整，高先生提供）

（草坪不整，高先生提供）

補充協議條款存爭議：開發商通過單方擬定的《補充協議》將原合同約定的交房條件“取得建設工程竣工驗收備案證明文件+裝修工程驗收合格”變更為“遞交全部備案文件”，業主認為該補充協議屬格式條款，開發商未履行充分提示說明義務，加重購房者責任應屬無效。

上訪之路：業主依法解約，遭遇多重阻礙

2025年1月，業主向淮安市住房和城鄉住建單位申請信息公開，得知項目部分樓棟無竣工驗收備案文件，進一步佐證項目建設合規性存疑；1月24日業主向開發商發出解約通知函，1月26日開發商簽收但拒絕解約。

2025年4月23日，該案在淮安市清江浦區人民法院一審開庭審理，庭審中開發商稱合同應繼續履行，銀行作為第三人主張“合同繼續履行優先”，若解除則要求原被告共同償還剩余貸款。

上訪過程中，當地街道辦公職人員四人到業主單位施加壓力、威脅恐嚇，禁止其信訪，嚴重影響了業主的生活和工作。

一審判決：業主訴求被駁回，爭議引發關注

2025年5月30日，淮安市清江浦區人民法院作出一審判決，駁回原告的全部訴訟請求。法院認定《商品房買賣合同》及補充協議均合法有效，以補充協議約定為準認定交房條件，認為開發商逾期交房63天未超90天，合同目的已能實現，從“鼓勵交易、維護交易穩定”角度判定合同應繼續履行，業主的解約訴求缺乏事實和法律依據。

（逾期責任，高先生提供）

（一審判決書，高先生提供）

該判決引發核心爭議：法院未充分審查補充協議作為格式條款的合法性，未要求開發商舉證履行提示說明義務，忽視了《城市房地產開發經營管理條例》中“驗收合格方可交付”的規定，也未考量房屋實際質量與交付標準不符的事實，被認為“重交易穩定、輕消費者權益保護”。

判決影響：業主陷入困境，多方權責失衡

司法層面：業主面臨“房款已全額支付、房貸持續償還、房屋未正常使用且存在諸多質量問題”的三重困境，無法解除購房合同和貸款合同，也無法要求開發商返還房款、支付違約金。

開發商層面：雖存在逾期交房、房屋質量不達標、挪用監管資金、格式條款規避責任等行為，但未承擔任何違約責任，案涉合同被判定繼續履行。

銀行層面：貸款合同繼續有效，業主需持續償還30年按揭貸款，銀行對案涉房屋享有抵押權。

業主層面：維權訴求未得到法院支持，且遭遇信訪被阻、工作生活受干擾的情況，合法權益未得到保障。

后續走向：業主訴求待解

業主希望確認與某碩房產簽訂的《商品房買賣合同》、與銀行簽訂的《個人購房擔保借款合同》均于2025年1月26日解除；并希望開發商返還購房定金10萬元、首付款430070元、銀行貸款98萬元，并按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）支付資金占用利息（以1410070元為基數，自2024年10月21日起至實際付清之日止）；并要求開發商承擔房屋質量不達標、虛假宣傳、挪用監管資金等相關違約責任，同時追究相關方干擾信訪、侵犯自身合法權益的責任。

當事人希望推動相關部門核查開發商違規行為，維護業主自身及同類購房者的合法權益。