距離自然資源部 “38 號(hào)文” 發(fā)布已有 5 天，市場(chǎng)情緒從躁動(dòng)逐步回歸理性。

而今天我們可以非常篤定地說(shuō)：我們?cè)?3 月 13 日晚 20:03 發(fā)出的分析，提前 3 天精準(zhǔn)命中官方最新解讀，是全網(wǎng)最早、最貼合政策本意的專業(yè)判斷。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)一片“土地?cái)喙薄胺績(jī)r(jià)暴漲”的極端解讀，我們沒(méi)有跟風(fēng)炒作，而是直接給出冷靜結(jié)論：

這是好事，但絕非 “王炸”；不是斷供，是控新增、平衡供需、穩(wěn)定市場(chǎng)。

3 月 16 日，自然資源部官方發(fā)布會(huì)權(quán)威定調(diào)，每一個(gè)核心要點(diǎn)，都和我們 3 天前的判斷完全一致。

PART.01

我們3.13的判斷，

全部踩中官方口徑

1.我們說(shuō)：

不是斷供，是控制新增、優(yōu)化供給

官方明確：新增不用于房地產(chǎn)≠不供地、≠斷供，未來(lái)以存量盤活為主。

3.13解讀發(fā)布于頭條號(hào)、微博、百家號(hào)等截圖

2.我們說(shuō)：

當(dāng)前供大于求，沒(méi)必要再大規(guī)模新增供地

官方定調(diào)：政策核心是告別增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，匹配去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)。

3.我們說(shuō)：

是明確信號(hào)，但算不上 “王炸”

官方解讀：這是長(zhǎng)期土地邏輯轉(zhuǎn)型，不是短期刺激，更不是拉漲政策。

4.我們說(shuō)：核心目標(biāo)是減少無(wú)效供給、

平衡供需、穩(wěn)住樓市

官方重申：優(yōu)化配置、去庫(kù)存、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)，新增≤盤活。

從政策定性、市場(chǎng)現(xiàn)狀、力度判斷到最終目標(biāo)，我們提前3天完整說(shuō)對(duì)，沒(méi)有跑偏、沒(méi)有夸大、沒(méi)有制造恐慌。

官方解讀，圖源自“大河財(cái)立方”

PART.02

穩(wěn)預(yù)期是核心，

修復(fù)信心比盲目炒作更重要

當(dāng)前樓市核心任務(wù)是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心。

《求是》雜志 3 月 16 日評(píng)論員文章《持續(xù)做好穩(wěn)預(yù)期工作》指出：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)、居民財(cái)富重要來(lái)源。

市場(chǎng)平穩(wěn)事關(guān)民生福祉，過(guò)度下跌影響家庭資產(chǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)。

理性看待政策、傳遞穩(wěn)定信號(hào)、引導(dǎo)合理預(yù)期，才是對(duì)市場(chǎng)真正負(fù)責(zé)。

當(dāng)然，我們也理解并認(rèn)同，近期很多業(yè)內(nèi)人士與市場(chǎng)參與者積極看待 38 號(hào)文，并非盲目炒作，而是源于市場(chǎng)真實(shí)的長(zhǎng)期預(yù)期修復(fù)需求。

從全球?qū)Ρ葋?lái)看，2008 年金融危機(jī)之后，美國(guó)、韓國(guó)、日本、澳大利亞、英國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)均保持長(zhǎng)期上行趨勢(shì)。

而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2021 年以來(lái)已連續(xù)四年深度調(diào)整，部分城市出現(xiàn)超調(diào)、市場(chǎng)預(yù)期偏弱、供需結(jié)構(gòu)失衡等現(xiàn)象，一定程度上偏離了經(jīng)濟(jì)基本面。

我國(guó)穩(wěn)居全球第二大經(jīng)濟(jì)體，產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有持續(xù)下行的基礎(chǔ)。

在這一背景下，市場(chǎng)出現(xiàn)積極聲音、預(yù)期逐步回暖，是政策導(dǎo)向與市場(chǎng)規(guī)律共同作用的結(jié)果，也是樓市回歸健康常態(tài)的必經(jīng)過(guò)程。

PART.03

穩(wěn)預(yù)期≠普漲，

結(jié)構(gòu)性分化才是大趨勢(shì)

“精準(zhǔn)施策” 意味著：不再大水漫灌，不再全線普漲。

• 非核心、遠(yuǎn)郊、老破?。阂灾沟叿€(wěn)為主，大漲動(dòng)力不足

• 核心城市、核心地段、優(yōu)質(zhì)物業(yè)：價(jià)值確定性更強(qiáng)，更受政策與資金青睞

背后邏輯很清晰：

1.供給收緊：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越稀缺

2.資金偏好：經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期，只流向安全、流動(dòng)性好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

3.政策導(dǎo)向：未來(lái)任何優(yōu)化政策，紅利都會(huì)優(yōu)先向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中

PART.04

理性行動(dòng)指南：

抓住窗口期，做對(duì)選擇

政策底已經(jīng)明確，市場(chǎng)正進(jìn)入修復(fù)期，但選對(duì)資產(chǎn)比盲目出手更重要。

• 多套房持有者：趁市場(chǎng)回暖優(yōu)化配置，減持低效資產(chǎn)，置換核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)

• 剛需 / 改善：立足自身需求，理性擇機(jī)入手，核心地段優(yōu)質(zhì)房源稀缺性會(huì)持續(xù)提升

我們?yōu)槭裁锤姨崆?3 天說(shuō)透真相？

當(dāng)全網(wǎng)在制造 “斷供恐慌” 與 “暴漲狂歡” 時(shí)，

我們堅(jiān)持回歸政策本意、回歸市場(chǎng)常識(shí)。

今天官方發(fā)布會(huì)已經(jīng)給出答案：

我們 3 月 13 日的判斷，不是猜測(cè)，不是跟風(fēng)，而是精準(zhǔn)專業(yè)的提前預(yù)判。

樓市從來(lái)不是賭情緒，而是賭邏輯、賭眼光、賭專業(yè)。

接下來(lái)的市場(chǎng)，選對(duì)城市、選對(duì)地段、選對(duì)資產(chǎn)，才是真正的贏家。

【免責(zé)聲明】 ：

本文內(nèi)容基于公開(kāi)政策文件（如“38號(hào)文”、《求是》文章）及市場(chǎng)邏輯推演，旨在分享觀點(diǎn)與思路，不構(gòu)成任何具體的投資建議或買賣承諾。文中關(guān)于“核心資產(chǎn)”的判斷僅為一般性分析，不保證未來(lái)收益。房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素影響，存在不確定性，請(qǐng)讀者結(jié)合自身實(shí)際情況獨(dú)立判斷，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。作者不對(duì)因參考本文而產(chǎn)生的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。政策請(qǐng)以官方最新發(fā)布為準(zhǔn)。

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