2026年2月亞洲（中國）長租公寓發展報告

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

2月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

2月，根據亞洲旅宿大數據研究院監測數據顯示，房租類指數年增長率漲幅持續趨緩，由于2月正值農歷新年，中國及亞洲租金同比呈現下跌趨勢，但歐美租金依然處于高位，全球租金價格總體仍呈現高位態勢。

美國方面，美國租賃市場持續降溫。最新數據顯示，全國租金中位數已降至四年來最低水平，并連續第30個月呈現下降趨勢。不過，加州灣區等部分高需求市場，租金仍維持高位，甚至持續上升，顯示全美租屋市場出現明顯分化。房地產網站Realtor.com發布的2月租賃報告指出，全國租金中位數為1,667美元，較去年同期下降29美元，跌幅1.7%，為2022年3月以來最低水平。15個主要城市租金，較疫情高峰期已下跌超過10%。從房型來看，單間、一房及兩房公寓租金全面下降，其中兩房公寓中位數為1,844美元（年減近2%），一房為1,548美元，單間為1,393美元。盡管如此，目前租金仍較2020年疫情前高出14.2%，但較2022年夏季高點已回落約5.1%。

2月各地租金中位數方面，亞特蘭大為1,543美元（年減2%）、鳳凰城1,247美元（年減4.4%）、拉斯維加斯1,423美元（年減1.8%）。租金最低的城市為奧克拉荷馬市（Oklahoma City）為983美元，其它如阿拉巴馬伯明翰（Birmingham）、俄亥俄州哥倫布（Columbus）等城市，亦維持在1,200美元左右水準，多個南部與中西部城市租金低於1,500美元。相較之下，加州仍屬全美租金最高區域之一。圣荷西—森尼維爾—圣塔克拉拉都會區，租金中位數達3,331美元，年增近2%，并連續28個月上升；舊金山為2,768美元；南加州的圣地亞哥都會區的租金中位數為2,626美元。

意大利方面，禧年結束后，越來越多業主退出短租民宿市場，轉而將房源投向長期租賃領域。

根據意大利房屋租賃平臺SoloAffitti的預測，今年年底前，羅馬非核心城區的租金可能會下降10%，市中心區域的租金則基本保持穩定。同時，面向本地居民和上班族的房源數量明顯增加。意大利房地產中介咨詢公司Logim Real Estate分析稱，多重政策與市場因素疊加，推動大量業主退出度假短租市場。主要原因包括新的市政民宿管理條例、打擊非法住宿的專項工作組成立、禧年活動結束，以及最新財政預算法案引入的稅收新政等。數據顯示，羅馬歷史中心城區的短租房源減少8%；在Eur、Flaminio、Trieste-Salario、Monteverde和Bologna等近市中心片區降幅達20%至25%；而在旅游吸引力相對較弱的市郊區域，降幅甚至達到35%。

根據租賃平臺SoloAffitti的數據，面向在羅馬生活或工作的居民的租賃房源正在增加，不過價格在中心城區依然相對堅挺。房地產中介平臺Tecnocasa的數據則顯示羅馬租金仍在上漲，原因在于需求持續旺盛，而市場供給依然不足。業內觀察顯示，旅游類投資在近幾個月降溫，資本開始流向學生及上班族租賃市場。

英國方面，英國的私租市場（Private Rented Sector, PRS）在2026年已進入一個相對穩定的發展階段。經過疫情后幾年的租金高速增長，2025年的漲幅已顯著放緩，供需關系有所改善，但整體供應仍處于短缺狀態，導致租金繼續溫和上漲。根據Rightmove、Zoopla、HomeLet和ONS（Office for National Statistics）等權威機構的最新數據，2026年初的租金增長率已降至2-3%區間，這遠低于2022-2024年的高峰期（曾超過9%）。HomeLet Rental Index顯示，2026年2月的英國平均租金為￡1,301/月（較上月微降0.1%，但同比上漲2.0%）；排除倫敦后，平均租金為￡1,120/月（同比上漲1.8%）。倫敦的平均租金則達到￡2,067/月（同比上漲2.0%，但部分月份出現小幅回落）。這些數據反映出市場正從需求主導轉向更平衡的狀態，但結構性短缺問題依然存在，尤其是對留學生和新移民等群體而言，租房競爭仍較為激烈。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，2月份，澳洲各首府城市的租賃市場持續走緊，大多數城市的房屋和公寓空置率都有所下降。2月房屋租賃市場整體趨緊，但租金成長情形喜憂參半。珀斯是當月表現最佳的城市，公寓租金上漲了 1.8%，其次是阿德萊德，上漲了 0.9%，墨爾本上漲了 0.8%。其他所有首府城市的公寓租金均有所下降，其中布里斯班下降了 0.5%，達爾文下降了 1.2%，坎培拉下降了 1.3%，雪梨下降了 1.9%，霍巴特下降了 2.2%。與房屋類似，首都城市的公寓空置率在本月大多有所下降，反映了2月份通常的季節性影響，大多數公寓空置率仍然明顯偏低，表明可供出租的房產持續短缺。

新加坡方面，新加坡2月份非有地私宅租金和交易量由升轉跌，環比分別下跌0.2%和25.5%。分析指出，租賃活動放緩主要是碰上農歷新年，市場較為淡靜，而非基本面走弱。

房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）發布的預估數據顯示，2月有4995個私宅單位租出，較1月的6708個單位明顯減少。租金方面，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）的大眾化私宅租金，分別下跌0.5%和0.4%。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）的租金則上漲0.8%。與一年前同期相比，私宅整體租金漲幅為2%。高檔私宅、中檔私宅和大眾化私宅的租金分別同比上升2.3%、1.5%和1.6%。從各地區來看，最受租客歡迎的是大眾化私宅，交易量占總數的35.6%；中檔私宅和高檔私宅的交易量占比分別是33.8%和30.6%。組屋租賃市場同樣放緩，交易量環比下跌20.1%，共租出2239個單位，比1月份的2802個單位少。雖然交易量下跌，但整體租金環比上升0.3%。成熟住宅區租金環比增長0.5%，非成熟住宅區租金則下跌0.1%。三房式、四房式和公寓式組屋租金漲幅介于0.3%至1.8%；五房式單位租金跌0.4%。同比來看，組屋租金整體增長1.3%，成熟區和非成熟區租金增幅分別達1.6%和0.9%。

韓國方面，隨著春季搬家季節的到來，首爾租賃市場的租賃缺貨現象正在加劇。 政府連日壓迫多住宅者，以江南核心地為中心，公寓出售量增加，但全租房卻連日減少。據KB房地產透露，以2月23日為準，首爾全租供需指數比前一周上升了3.5個百分點，達到170.3。全租供需指數是反映全租市場需求和供給的指標,用1~200之間的數字表示。 如果低于標準值100,就意味著供應充足,但如果超過100,就意味著供應不足。平均全租房價格也呈上升趨勢。 據首爾房地產信息廣場透露,今年1月首爾平均租賃交易金額為6億3321萬韓元,比去年同期(5億7696萬韓元)上漲了9.7%。 據統計,目前還剩下申報期限的2月全租交易平均值也以當天為基準,為5億9541萬韓元,比去年同期高出5%。

03中國租賃市場發展動態

2月，重點監測TOP10城市租金環比7漲3跌。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1680元/月，環比下降1.18%。2月，TOP10城市環比跌幅最大的城市為三亞，跌幅4.76%，漲幅最大的TOP10城市為天津，漲幅為10.3%。

04租賃企業開業動態

2月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓或租賃房開業簽約。代表項目如下：

星域行政公寓首店落子廣州西關。2月8日，珠江實業集團旗下珠江商管與珠實地產攜手，于珠實?西關都薈正式開放全新打造的星域?行政公寓首店。作為珠江實業集團旗下不動產價值管理者，珠江商管此次落子廣州西關核心板塊，聚焦中高端企業人才長期旅居賽道，項目瞄準中高端企業人才長期旅居市場，通過產品與服務創新，提供特色旅居解決方案。

憬黎酒店及服務公寓成都首店開業。2月10日，雅詩閣中國與錦江酒店（中國區）合資品牌——憬黎酒店及服務公寓（TULIP LODJ）成都首店啟幕。成都熊貓基地動物園憬黎酒店及服務公寓地理位置優越，項目共設客房131套，每間客房均配備洗衣機及冰箱，部分長住房型更設有餐廚配套，長短住皆宜，匹配家庭親子、商務旅居、朋友歡聚等多元場景。

江蘇無錫雅詩閣雙品牌項目啟航。2月10日，江蘇無錫雅詩閣梁溪科技城服務公寓與無錫雅院梁溪科技城公寓酒店正式啟航。項目位于無錫主城北部的梁溪科技城，是無錫推動城市更新與產業升級的核心片區。無錫雅詩閣梁溪科技城服務公寓擁有120套套房，涵蓋從行政單房到兩房豪華套房的多種戶型。無錫雅院梁溪科技城公寓酒店錨定當地都市青年與科創人才群體。項目擁有336套簡約客房，涵蓋多種戶型，配備齊全。目前，雅詩閣品牌已在中國25座城市布局55家物業；雅院亦于9座城市擁有15個項目，并于2025年推出特許經營合作模式。

中建·彩寓廣州天河車陂店正式啟幕。2月，中建·彩寓（車陂店）在廣州天河區車陂街道正式啟幕。公寓戶型多元，面積涵蓋15-35㎡，有單間、復式、一房一廳等多種選擇，并配備全屋智能設施與共享社交空間。該項目采用政企合作模式，將閑置村民自建房與村集體幼兒園改造為高品質長租公寓，成為天河區存量資產活化標桿。

base佰舍北京第三店落戶奧體中心，設78套公寓。2月底，base佰舍官方微信發布消息，其在北京的第三個項目——佰舍LITE - 奧體中心店正式亮相。公寓由一棟5層建筑構成，內部設有78套公寓空間，房型多樣，能夠滿足不同人群的居住需求。根據公開資料整理，這是base佰舍繼此前項目后在北京市場的進一步拓展。

05租賃住房配租動態

2月，春節前后，多地保租房和人才公寓有序入市，各省市也確立了十五五保租房建設規劃，租賃市場呈現多品種公寓和保租房全方位供給狀態，滿足不同人群多元租住需求。

西安推出三個保租房項目，提供2732套房源。2月，西安市住房和城鄉建設局發布通告，正式推出麗登印象城、宏遠新城、希望里?灤溪三個保障性租賃住房項目，總計提供2732套房源，聚焦解決新市民和青年人的住房困擾。 相關報名分配工作已全面啟動，報名時間從2月6日持續至2月11日，主要面向無自有住房且未享受其他政策性住房保障的人群。

昆明安居集團與萬科泊寓聯合推出444套保租房。2月，昆明首個引入國內知名長租公寓品牌參與運營的保障性租賃住房項目——惠青家·泊寓斗南店開放樣板房。該項目由昆明安居集團與萬科旗下長租公寓品牌泊寓聯合打造，位于呈貢區彩龍街。項目預計于年中全面投入運營，將為昆明新市民、青年人提供444套精裝修租賃住房。房源戶型涵蓋62平方米至92平方米的一居室和兩居室，可實現“拎包入住”，并配備智能安全系統與管家服務。

福建福州羅源上市首批國企直租保障房。2月2日，福建福州羅源縣首批由國企統一運營的保障性租賃住房正式投入市場。超200套房源分布在3個小區，面向新市民、青年群體開放申請，可“拎包入住”。根據公開資料整理，后續當地還將推出羅源灣濱海新城等5個小區近500套房源，完善“保障+市場”的住房供應體系。

貴陽筑巢公寓下麥西店正式啟用。2月，貴陽人才集團宣布旗下保障性租賃住房新項目——筑巢公寓下麥西店正式啟用，位于觀山湖區金朱西路，緊鄰軌道交通1號線下麥西站，旨在緩解青年人才“安居難”。項目提供56套房源，面積42至80平方米，含單間至兩室一廳，配齊家電家具，租金960至1600元。符合條件的專科、本科、碩士、博士可分別申請每月200元、200元、400元、800元租房補貼，最長18個月。目前貴陽人才安居公司已布局14個筑巢公寓項目，房源6480套。

深圳新推出1182套保租房，分別位于龍華、鹽田。2月，深圳加大保障性租賃住房供應，龍華、鹽田兩區共推出1182套保租房。其中，龍華福城片區信城縉熙園一次性釋放432套單身公寓，作為龍華首個純保障房社區，主打36平方米戶型。鹽田變電站綜合改造項目規劃750套保租房，采用“合作開發+回購”模式，位于地鐵沿線，配套完善，預計2026年交付。

2月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述｜2026年2月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數穩中略降，監測均分分別達到56.24、86.12。

搜索指數｜搜索熱度TOP5，分別是憬黎、雅詩閣、萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如憬黎酒店及服務公寓成都首店開業；江蘇無錫雅詩閣雙品牌項目啟航；昆明安居集團與萬科泊寓聯合推出444套保租房等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數｜2月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為龍湖冠寓、雅詩閣、萬科泊寓、旭輝瓴寓、自如。如龍湖冠寓4.0標桿產品落戶濟南量子谷店；廣州安居集團發布長租公寓品牌“悅享生活”；base佰舍北京第三店落戶奧體中心，設78套公寓等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數｜新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如貴陽筑巢公寓下麥西店正式啟用；首單長租公寓機構間REITs獲受理等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數｜2月，公寓市場總體穩中略降，各大城市租金漲跌基本持平，投資人信心保持平穩，投資指數略有上升。

#綜合分析#

租賃式社區引領多元租房體系｜2月，由于春節假期，全國住房租賃市場新增供應節奏有所放緩，不過一線城市供給總體保持穩定，市場上從租賃社區到青年公寓以及高端服務式公寓產品多元呈現，構成多元租房體系。

租賃式社區主導供給，多元租房體系完善布局。2月，城投寬庭張江社區二期項目入市，供應房源3180間，成為本月最大體量項目。租賃式社區成為2月市場供給的主要產品線，這些項目平均規模較大，功能配套完善，持續滿足市場對家庭化、長期化穩定租住的需求。除此之外，青年公寓、人才公寓也對分散式市場做了很好的補充。高端服務式公寓也成為租賃市場的重要組成部分，2月多個項目入市，如上海的上海虹橋瑞士酒店公寓190套、北京的佰舍LITE-奧體中心店78套。此類項目主要定位于滿足高端商務人士的租住需求，完善了租賃市場的產品譜系。

廣州安居集團發布長租公寓品牌“悅享生活”。2月，廣州安居集團長租公寓品牌“悅享生活”正式發布。品牌定位“全程陪伴，全周期保障”，依托存量資源盤活與城市更新經驗，緊扣人才發展，構建“一張床”“一間房”“一個家”的階梯式居住支持體系。該品牌旗下項目分布于越秀、荔灣等廣州核心區域，包含多個標桿項目及分散式房源。針對企業引才留才痛點，其提供專業化定制安居方案，目前已攜手小鵬汽車等20余家企業落地員工安居定制服務。

國資平臺發力市場化品牌補位｜2月，國家隊繼續強化“主角”意識，多個租賃住房項目呈現出“國資平臺壓艙、專業機構助攻”的鮮明特征。

地方國企系成主力，多個項目簽約新開。2月，地方國企系城投寬庭、貴陽筑巢、天津軌交等涉及項目新開，廣州安居發布“悅享生活”品牌，珠光集團發布“琴澳青年城”品牌，鄭州城發安居市場化項目鄭寓首店成功簽約。從項目投資運營主體來看，各地國企平臺公司成市場供給的絕對主力。城投寬庭、天津軌道交通集團、奉發集團、西湖投資集團、西安安居集團、杭州安居集團等地方國資企業，在2月通過新建和改建等方式集中推出了多個保障性租賃住房項目。

龍湖冠寓4.0標桿產品落戶濟南量子谷店。2月，龍湖集團旗下長租公寓品牌龍湖冠寓濟南量子谷店正式營業。該項目契合濟南保障性租賃住房政策導向，為冠寓4.0標桿產品，主要服務齊魯軟件園周邊科創青年。濟南量子谷店緊鄰齊魯軟件園與商務CBD，周邊有山姆店、萬達等成熟商圈，生活配套齊全。公寓配備品牌家電，打造3000L以上超大收納空間。截至目前，龍湖冠寓已在全國30余座城市布局300余家門店，累計管理規模數超12.7萬間。在國資平臺筑牢供給底盤的同時，市場化專業運營機構也在各自擅長的領域精準發力。龍湖冠寓、base佰舍等市場化機構從不同產品線分別發力，與國資平臺形成了錯位互補的供給格局。

保租房REITs板塊逐步成熟｜2月，市場首單長租公寓類資產的機構間REITs，目前，國內雖已發行8單保租房REITs，長租REITs板塊逐步成熟。

首單長租公寓機構間REITs獲受理。2月28日，據上交所官網顯示，中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃正式申報并獲受理，該項目原始權益人為China Multifamily I Holdings,China Multifamily II Holdings,China Multifamily III Holdings, ChinaMultifamilyHighlandHoldings和上海博胤安廈商業管理有限公司，計劃管理人為中金公司，擬發行金額為8.24億元。據了解，這是市場首單長租公寓類資產的機構間REITs。“博鄰blinq”是博楓資產管理旗下致力于打造品質生活的服務式公寓品牌。作為定位中高端市場，面向高凈值目標人群的服務式公寓。

保租房REITs板塊整體小幅回調。克而瑞長租監測顯示，2月，受春節假期后市場流動性調整及宏觀利率波動影響，保租房REITs板塊整體呈現小幅回調態勢。8只產品全線收跌，跌幅在1%至4.4%之間。其中，廈門安居和華潤有巢跌幅相對較大，超過過4%，而上海地產表現相對抗跌，跌幅約0.1%；從各REITs收盤價漲幅表現來看，國泰海通城投寬庭保租房REIT較發行價漲幅約38.2%，漲幅最高。

TOD保租房建設規模加大｜越來越多的保租房項目進入核心地段、交通要道，真正發揮出其租賃價值，2月，多個城市加大TOD沿線保租房建設，為市民打造出更便捷的租住生活場景。

成都軌道TOD計劃2026年推出3000余套保租房。2月27日，據成都軌道城市投資集團披露，2026年TOD項目累計開工面積將突破700萬平方米，建設規模繼續位居成都全市前列。作為重要的民生工程，成都軌道TOD的保障性租賃住房建設正穩步推進。據悉，2026年成都軌道TOD計劃推出3000余套保租房，首次在成華區、新都區、雙流區等區域投運，多個項目迎來開業“倒計時”。未來，成都軌道TOD將進一步完善TOD保租房產品體系，為新市民打造全新租住生活場景。

天津首個TOD保租房津鐵·禮寓正式運營。2月27日，天津首個TOD保障性租賃住房項目“津鐵?禮寓”正式開啟運營。該項目由天津軌道交通集團開發建設，坐落于地鐵11號線佟樓站上蓋，可實現與地鐵的“零距離”換乘。項目首批開放的東側1、2號樓已完成交付并開放登記，共計提供144套保障性租賃住房。西側項目目前正進行地下室施工，預計2027年全面交付。

學生公寓市場或有新商機｜2月，中國內地和港澳等地均有學生公寓緊缺的現狀依然沒有改變，根據亞洲旅宿大數據監測數據顯示，目前中國學生公寓市場缺口未來5年或將達到10萬間，長租市場或將迎來新商機。

香港觀塘中富中心擬改學生宿舍，涉及4.1萬平方呎樓面。2月3日，香港觀塘鴻圖道86號的中富中心提出規劃申請，擬將現有商廈全幢改裝為學生宿舍。根據公開資料整理，該物業占地約5000平方呎，為10層高商廈，此次改裝涉及4.1萬平方呎樓面，規劃設置117間客房，房間面積最小為55平方呎，最大294平方呎，同時將配備自習室、健身房等配套設施。該申請是在香港“城中學舍計劃”框架下提出，該計劃旨在通過簡化規劃程序，鼓勵將市區商廈改裝為學生宿舍，以增加宿位供應。

香港“城中學舍”已獲25宗申請 涉及5100個舍位。2月4日，香港發展局聯同教育局于2025年推出的“城中學舍”計劃傳來新進展。截至2月4日共接獲25宗申請，涉及約5100個宿位，且全部申請均符合資格。據介紹，25宗申請對應的項目大多數位于市區，包括紅磡、觀塘、深水埗和上環。其中兩宗涉及私人土地上興建新學生宿舍，其余都是改裝現有建筑物，大部分涉及整座改裝。目前，相關負責方正按計劃下放寬的發展管制程序推進審批，有關部門正全速處理申請。在工業地帶的現有工廈或重建新廈均不符合參與條件。位于非工業地帶，例如商業或其他指定用途的商貿地帶，涉及計劃拆卸和重建，或已經整座改裝非工業用途的申請，可按現行安排參與計劃。另外，香港政府早年推出的宿舍發展基金，目前仍然有7個資助項目處于施工階段，涉及6500多個宿位。這些項目分屬香港城市大學、香港大學、香港中文大學、香港理工大學，其中中文大學占3個項目、理工大學占2個項目，其余兩所大學各1個項目，預計未來數年將陸續落成投用。