北京市場：剛需的彈性

關于數據：

北京有2200萬人口（不含短期流動人口）；

900萬個家庭（取“七普”整數）；

不到800萬套住宅存量（約780萬套嗎，取800萬）。

北京每年新房+二手房成交量：

市場差時大概：20萬套上下；

市場好時大概：25萬套上下；

市場極好時（如2016年，這種N年罕見的市場）勉強能到30萬套。

這就是北京常規的房產吞吐量，我們看到底誰在買房、多少人在買房，這些數據是確鑿的。

另外，看年成交還有一個好處，它能比月成交更為客觀地反應市場好壞。

至少在北京，可以非常確定地講：年成交量高，市場一定好；年成交量低，市場一定差。這句對理解后文很重要。

按高值算，每年參與市場交易的家庭，25萬/900萬=2.78%，不足3%。

剛需是什么？

剛需就是當下要買房。

數量是多少？

20萬、25萬或30萬，對應需求強弱，大概差5萬左右。

（大致平均數，微小偏差，不影響本文結論）

按照一年時間算，放到北京家庭總數里：

（下面的數據肯定是動態的，同一個家庭，不可能年年都是強需求）

無需求：870萬

弱需求：5萬

強需求：20萬

極端需求：5萬

”極端需求”只有在特殊市場下出現。

常規時間看，強弱需求，區別只在“弱需求”這5萬里，換句話說，這5萬是市場好壞的關鍵變量。

5萬/900萬=5.6‰

往多一點算，四舍五入6‰。

即，關鍵變量：千分之六。

這千分之六很難說清到底是哪類群體，我們可以稍微從弱需求的特征上簡要分析：

賣掉房想再觀望的，占一部分；

落戶無房或社保滿12/24個月無房的，占一部分；

不夠住想再多買一套的，占一部分（其實這部分很小）。

（而大部分純TZ的，在極端需求的變量里）

所以，從長期動態中觀察，真正的關鍵變量，是無房者中的一小部分（因為前面說了，大部分無房者，天然是無需求，他們永久無意愿或無能力參與市場交易，這類群體，常年在上文的870萬里。當然也有可能在空頭博主的各類韭菜群里）。

請問，這關鍵變量的千分之六中，有沒有人睡橋洞？

顯然是沒有的。

那他們睡哪里？

出租房。

也就是說，無房者中的小部分租房者，是長期動態市場中的關鍵變量。

這就是北京的情況，其他國內城市，甚至其他國外城市，如果你按照這個分析，大多數和北京不一樣（一線城市中的上海應該和北京最像）。

那問題的闡述，就在這抽絲剝繭中，變得簡單化了：

這少部分租房者的“剛需強弱”，決定了他們是否要買房。

那什么決定了他們的“剛需強弱”呢？

是租金。

再科學一點的說法，是“租售比”。

你一套300萬的房子，年租金如果是3萬，我顯然是不會去買房的，這種便宜，不占白不占。

（這個案例里，也可以不是300萬，但越便宜的房子，租房的一般越多）

如果是4萬5萬，我還能將就，但我已經開始算計了。

因為買下它，首付50萬，商業貸款250萬，我每年的貸款利息是7萬6。

可以忍一忍。

如果再高，比如6萬甚至7萬呢？

這個時候，如果首付50萬了，我再可以公積金貸款250萬呢？

算了下利息，每年是6.5萬（即250萬*2.6%）。

大部分租房者（永久無意愿或無能力），還是可以繼續忍，但是上面說的那個小部分本身就有“弱需求”的租房者，就會轉換成強需求。

【這，就是現在的上海】

雖然不能只看上海一個月的，而且上海和北京成交量級有差別，但邏輯是不變的。

上海出臺“滬七條”那天，我問了一下當地博主“上海的租售比”后，我就在直播間反常說了一句：上海今年應該筑底了。

好，再聊回來：

那有沒有一種可能，大部分租房者（永久無意愿或無能力），這其中，也能轉一部分成為“強需求”呢？

有可能。

【這，就是瘋狂的2016年的北京】

2016年，很多無能力群體，甚至套了XYK、擼著XYD，赤手空拳，進了市場。甚至買不起北京，去買了環京或假環京。

【這部分在極端期間入場的，并不是關鍵變量，我們可以稱之為“極端變量”】

（這個綠色字體，和韭菜的綠色還是有些差異）

那時候的關鍵變量，是什么節點入場的？

在2015年到2016年初。

這段時間，北京的成交量，在強需求基礎上，增加了5萬套。

極端變量是什么時候入場的？

2016年下半年到2017年初。

這段時間，北京的成交量，又在前面的基礎上，另增加了5萬套。

這整個過程，體現了剛需的彈性。

當然了，按照10年成交量總和算，北京也只有200萬次交易，這還不算重復交易的。換句話說，有700萬家庭，是10年都沒有房產交易需求的，他對房產關注度自然也是極低的。

既然你能刷到本文，不要懷疑，你至少是三波中的一波了。

請問，您應該屬于哪一波？