北投宋莊新盤：圖紙上的玄機 ? 陳海保聊規劃

樂居財經·進深 出品
陳海保 主播

2月3日，北投置業＋北京建工＋新航城聯合體以15.62億元底價摘得通州宋莊鎮丁各莊0703-6002地塊，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

建設用地約4.85公頃，總建筑規模約13.22萬㎡，其中計容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

規劃30棟住宅樓，總計約866戶，戶均建面100㎡+。

規劃解讀

這張黑乎乎的圖紙暗藏三大玄機：

1、卓爾不群的景觀樓王

樓棟行列式排布，高低錯落、點板結合的布局，有利于塑造豐富的空間層次和視線通廊。

從樓棟朝向和建筑形態上大致分兩個區：

東區12棟洋房是按地形走的，東向偏南超過20度；

西邊3棟小高層，正南正北排列，朝向、立面形象，與其它樓棟都有較大差異。

洋房是行列式整齊排布，只有這3棟小高層是點狀布局，立于小區西側門戶，像3個高大的哨兵。

看了下地圖，項目西南方向是宋莊文化公園，這個朝向倒是能得到更好的景觀資源。

相信設計師是經過認真考量的。

在外立面上，這3棟樓的南面做了弧型曲面造型；而洋房產品是直角直邊，部分有坡頂設計。

2、長板樓棟里的零散樓號

15棟樓，為什么會出現30個樓棟號？

可以看到，兩棟洋房之間，有一道明顯加粗的線條。

這其實是樓體之間的縫隙，叫做變形縫。

也就是說，雖然樓棟是并排連在一起的，但其實是各自獨立的建筑物。

這應該是北京最防震的樓盤了。

TIP：變形縫是伸縮縫、沉降縫和防震縫的總稱。

建筑物在外界因素作用下常會產生變形，導致開裂甚至破壞。變形縫是針對這種情況而預留的構造縫，將整個建筑物沿全高斷開，令斷開后建筑物的各部分成為獨立單元。?

建筑變形縫裝置由?鋁合金型材、鋁合金板（或不銹鋼板）、橡膠嵌條及各種專用膠條?等組成 。??

3、建筑高度突破上限

西側3棟小高層建筑高度為46.5米。

出讓指標顯示，地塊整體限高36米，局部可上提到45米。

這3棟樓的高度明顯已經超標了1.5米，這1.5米，讓整座樓的層高達到3.1米。

其余洋房都卡著層高3米的標準線，15層樓做到45米高已經足夠了。為什么這3棟樓要突破限高？

總平圖上也沒有注明有裝飾性構件或設備層。

不知道這1.5米的彈性空間是否在規定許可內，看后續審批情況。

最后再說下戶型，大致分四個面積段：85/95/110/150㎡。

跳過了中間的120-140㎡面積段，稍微有點割裂。

這么設置的原因是否與周邊競品與關？

本月初才成交的首開6032地塊，住宅樓面價約1.98萬元/㎡。

兩個項目距離只有600米，勢必是貼臉開撕的局面。

開發主體

拿地一周后，項目開發主體北京北投和翼房地產開發有限公司成立，注冊資本5000萬元，北投置業控股60%，北京建工地產和新航城分別持股20%。劉輝出任項目公司董事長，總經理為季林濤。

三家股東均為均為市管國企，其中：

北京北投置業有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事為林海燕，經理為屈晨。公司注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設集團有限公司100%持股。

北京建工地產有限公司責任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事長為潘捷，經理為宋鵬。公司注冊資本60億元，由北京建工集團100%持股。

北京新航城開發建設有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事長為沙鋼，經理為王淼。公司由北京城市副中心投資建設集團和北京新航城控股有限公司分別持股50%，后者為大興區屬國企。

區位地段

宋莊鎮位于通州區北部，遠在東六環外。

根據北京城市副中心規劃，宋莊的定位是藝術小鎮，附近商業業態以藝術館、美術館為主。當前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發，餐飲業態逐漸發展起來，生活配套設施陸續落地。

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區、建投國貿瑨上和城建國譽頌等。

6002地塊在這些項目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。但是相比通州老城的梨園、八里橋等板塊，地塊目前周邊暫無地鐵直達，距離最近的地鐵6號線潞城站將近5公里。

周邊有谷德瑪特購物廣場、華聯購物中心（六合新村店）、北京安貞醫院通州院區、宋莊文化創意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設施。

2024年1月，宋莊鎮部分村莊被列入城中村改造計劃，標志著區域城市化的重大進展。

去年9月，宋莊鎮政府公告，丁各莊等四村城中村改造項目安置房（梁各莊福運佳園、春和景明、朗芳園、通瑞嘉苑、后北營家園、召里家園）已具備交付條件，將啟動安置房入住各項工作。

相關公司：懋源地產,北京建工