豪宅開始漲價了。

昨天，前海招商海晏府開盤，折后均價約13萬/㎡、總價約1570萬起，比上一個入市的新盤漲價約30%以上！

但就算漲價了，項目照樣開盤熱賣超9成！

▲項目銷控表 | 圖源：@不想做夢了

而另一邊，部分改善盤/剛需盤還在降價。

有的拿證價格一次比一次低，有的比周邊狠降幾十萬，還有的直接按上次定價的8折備案。

難道，深圳樓市真的要開始分化了？

漲價還能大賣

豪宅到底憑什么？

都說招商海晏府“漲價”，對比的是其周邊此前入市的新盤價格：

2021年1月，天健悅桂府入市，均價10.3萬/㎡，總價約1068萬起；

2022年11月，天健悅灣府開盤，均價約9.6萬/㎡，總價約942萬起；

2023年，深業云海灣備案入市，均價約9.2萬/㎡，總價約900萬起；

2026年4月，招商海晏府折后均價13萬/㎡、總價1570萬起。

可以說，招商 海晏 府在市場更差的情況下入市，但價 格卻更高、成績也相當不錯。

這并不是個例。

深圳灣澐璽，備案均價從16.9萬/㎡微漲至17.6萬/㎡；

寶中觀潮府，備案均價約14.9萬/㎡，比上一個寶中新盤都市茗薈二期的11.4萬/㎡貴了30%。

▲深圳灣澐璽備案均價微漲 | 圖源：@深房查（下同）

能逆市漲價，主要有三大原因：

1、新規加持：看似漲價，實則性價比高。

最直觀的就是看得房率。

比如招商海晏府，加贈送后的得房率約95%-100%，而周邊的舊規盤，得房率普遍只有80%-90%左右。

以約139㎡為例，100%的得房率算下來約11.3萬/㎡，而90%的得房率算下來則是10.8萬/㎡。

兩者相差約0.5萬/㎡，遠沒有表面上的夸張。

2、梯戶比“砍半”，居住舒適度高。

還是用招商海晏府舉例，項目規劃3棟23層小高層，采用2梯2戶/3梯3戶設計，算下來1梯僅服務22-33戶。

而周邊的舊規盤，1梯要服務42-80戶。

要知道，電梯的使用人數越多、頻次越高，就越容易出現故障。這也是新規項目更受歡迎的原因之一。

▲深圳一小區梯戶比超1:90，故障頻發

而且，現在新盤的品質也普遍更好。

我們實探發現，越來越多的新盤會花大力氣設計大門、園林、會所等區域，讓小區實現全方位的升級。

▲新規產品會所實拍

3、地段稀缺，競爭對手少。

招商海晏府是前海中心河的唯一頭排景觀地，深圳灣澐璽是后海北部唯一的住宅地塊，觀潮也是寶中唯一的看海地塊。

一來，“賣完就沒了”，讓這些項目沒有后來者競爭；

二來，新規的升級，讓它們拉開了和次新二手房的差距。

富豪們想要的稀缺地段、產品競爭力，這些豪宅都有，價值自然水漲船高。

打折再打折

剛需盤卻還是難賣？

但 漲價的熱鬧，只屬于新規豪宅；

更多的 改善盤、 剛需盤還在降價。

先看改善盤。

最近非常熱鬧的龍華中心區幸福城臻園，價格低至3.8萬/㎡起，比周邊低了1萬/㎡，引發哄搶。

但大幅降價的還是少數，一次次下調價格的才是多數，比如寶安西鄉的御品巒山雅苑、福永的德望府，加推中逐漸下調備案價。

再看剛需盤。

坪山的瑞云府，時隔一年，備案均價從3.25萬/㎡降到2.75萬/㎡，直接8折拿證。

其中，約75㎡的3房，總價從237萬降至201萬，折后更是約166萬起！

但就算“打骨折”，項目拿證一個多月了，去化率也就16%左右。

▲項目去化率不足2成 | 圖源：@行舟深房

其他片區，比如光明鳳凰，今年最低上車門檻已經降至240萬起；

龍華觀瀾，新房均價從4字頭跌回3字頭；

甚至，降成這樣了，都還有“等等黨”在問：

“接下來還會降價嗎？”

而不斷降價的背后，是項目的“競爭焦慮”。

這些項目里，雖然有部分可以和新規一樣，戶型做到飄窗進深80公分、陽臺進深2米。

但它們只能算“半新規”：

容積率還在4以上、樓高40層以上等。

一旦周邊有全新規新盤入市，會對這些盤形成較大打擊，所以開發商也只能抓緊降價走量。

而舊規項目，更是只能降價搶跑：

比如幸福城臻園，容積率超過8、最高59層、戶型舊規，這也是外界猜測它大幅降價的原因。

▲約163㎡的戶型，餐廳陽臺進深只有1.2米

所以，現在的市場現狀是：

豪宅人群在搶地段、搶好產品；

剛需則在搶低價盤、等新規盤。

但也有人覺得，隨著全新規盤入市，價格只更貴，未來的真剛需估計只能買舊規二手房了。

你會選擇買更貴的新規盤，還是買降價的舊規盤？