天津市老舊平房區拆遷，未登記建筑是否按合法面積認定補償？

導讀：在棚戶區改造中，歷史老舊平房區的未登記建筑補償問題，是被征收居民最為關切的焦點之一。這片承載了幾代人記憶的老城區，房屋建造年代久遠，許多房屋因歷史原因未能辦理產權登記。當這些房屋被納入征收范圍時，被征收人最為擔心的莫過于：住了幾十年的老房子，因為沒有房產證，是否會被認定為違法建筑而不予補償？

從法律層面看，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條明確規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。天津市的規定同樣要求，區人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對房屋征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。這意味著，未登記建筑并非一律不予補償，關鍵在于是否經過合法的調查認定程序。

1、未登記建筑認定的法律標準：歷史成因與綜合考量

未登記建筑的認定，并非簡單以“有無房產證”為唯一標準，而應當綜合考慮建筑的建造年代、歷史成因、是否符合當時的規劃要求以及長期居住使用的實際情況等因素。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條確立了“先調查認定、后分類處理”的基本規則，即征收部門必須在作出征收決定前，完成對征收范圍內所有未登記建筑的調查、認定和處理工作。

對于因歷史原因形成的“無證房屋”，法律并非一概而論地認定為違法建筑而不予補償。最高人民法院參考案例明確指出，對建成時間較早、存續期間城鄉規劃等法律規范發生變化的，不能簡單認定為違法建設。若房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題，且被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。這意味著，老舊平房區的許多建于上世紀甚至更早時期的房屋，因其建造年代久遠、當時的規劃管理制度尚不完善，不能簡單地以“無證”為由認定為違建而不予補償。

2、未登記建筑的認定程序與補償規則

根據《國有土地上房屋征收與補償規定》第十二條，區人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對房屋征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。這一認定過程需要規劃、國土、房管、街道等多部門共同參與，確保認定的客觀性和公正性。

房屋拆遷補償安置以房屋所有權證為依據，沒有房屋所有權證的，以主管機關批準的土地使用證、建房證為依據；沒有以上依據的，由街道、規劃、國土、房管部門共同認定。這一規定為無證房屋的認定提供了明確的制度通道——即使沒有房產證，只要能提供土地使用證、建房證等權屬來源文件，或者經多部門共同認定，仍有可能被認定為合法建筑并獲得補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。在棚戶區改造中，由于配套設施欠缺，居民為滿足基本生活需要搭建的附屬用房，現實存在了十多年甚至幾十年，已成為生活必要部分，如一律不予補償，不符合公平原則。這類因歷史和生活需要形成的附屬建筑，在認定中應當給予合理考量。

根據規定，被征收人對調查登記結果有異議的，應當在公示期內向房屋征收部門提出核實申請，房屋征收部門應當在受理申請后15日內予以核實并將核實結果告知申請人。

3、被征收人的權利保障策略

在歷史老舊平房區拆遷中，被征收人要確保未登記建筑獲得公平認定和補償，應當采取以下策略：

第一，主動配合調查登記并核對結果。被征收人應當積極配合征收部門的入戶調查登記工作，提供土地使用證、建房證、歷史繳費憑證、居委會證明等能夠證明房屋權屬和建造年代的材料。根據規定，被征收人、公有房屋承租人不予配合的，房屋征收部門按照不動產登記簿進行登記。因此，積極配合調查是保障自身權益的基礎。

第二，對認定結果及時提出異議。被征收人對未登記建筑的認定結果有異議的，應當在公示期內（不少于7日）向房屋征收部門提出書面核實申請，要求重新調查認定。在認定階段，被征收人應當主動陳述房屋的歷史建造情況，提供相關證據，爭取將無證房屋認定為合法建筑。

第三，爭取多部門共同認定的程序保障。根據武清區的規定，沒有所有權證和土地使用證、建房證的，由街道、規劃、國土、房管部門共同認定。被征收人可以要求征收部門嚴格按照這一程序進行認定，避免由單一部門擅自作出不利的認定結論。

第四，對違法認定行為申請行政復議或提起行政訴訟。被征收人對未登記建筑的認定結果不服的，可以在法定期限內申請行政復議或提起行政訴訟。未登記建筑的認定行為直接關系到其能否獲得補償，應納入行政審判的范圍。

結語：歷史老舊平房區拆遷中，未登記建筑并非一律不予補償，其能否按合法面積認定補償，關鍵在于是否經過合法的調查認定程序，以及是否能夠證明房屋的建造年代和歷史成因。《國有土地上房屋征收與補償條例》和相關規定為未登記建筑的認定提供了明確的程序框架——有合法權屬依據的按依據認定，無依據的由多部門共同認定。被征收人應當積極配合調查、主動提供證據，對認定結果及時提出異議，依法維護自身合法權益。