1998年，日本樓市崩盤，別人賣房逃命，他卻舉債1億買入東京都心……

來源：市場資訊

（來源：智谷趨勢Trend）

作者 | 掘金醬

1998年，竹中正治還是銀行外匯交易員——對，就是如今日本知名經濟學家、多家金融機構顧問以及手握11套都心公寓，被稱為“日本最懂數據的房東”。但當時沒人知道，這個上班累得想吐的普通牛馬，即將開啟一段4億日元的投資傳奇。

當年，竹中的工作是每天盯盤16個小時，眼睛都看得花了。從周一早干到周五晚，看著匯率上躥下跳，他心里只有一個念頭：不想短線折騰了，得找個“躺平”還能賺錢的路子。

就在那年冬天，一個推銷電話打了進來。

“先生，考慮投資公寓嗎？”

他本想掛電話，只因那時候東京正經歷著最嚴重的金融危機，證券公司和開發商接連破產，不動產價格也跌得令人心驚。當時滿大街都在推銷新建的約20平小單間，滯銷到賣不動。

于是他接起電話就問：“是單人公寓投資嗎？”

沒想到對方答了句：“不，我們不出售單間。只做都心50平米以上的二手公寓。”

電話那頭的人聽起來相當專業，竹中心想：反正要學金融投資，不如當成學習機會，并沒有真的打算掏錢買房投資。

誰料，從此一腳踩進了新世界。

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銷售帶竹村看的第一套房子是位于東京六本木1丁目的一套公寓，建于1979年（房齡19年），是一棟11層高的建筑，共有122戶的大型社區，室內面積為56平方米，售價為3400萬日元（約200萬人民幣）。

說實話，他當時最大的心理障礙不是錢，是“面子”。

日本人骨子里忌諱“借錢投資”，覺得這是賭徒才干的事。一個銀行職員，有正經工作，跑去借債當房東，像話嗎？

但他算了筆賬，發現事情沒那么可怕——

• 首付1000萬，貸款2400萬，利率2%

• 月租23萬，扣除管理費后年化收益7.1%

• 就算房價跌30%，年化還能賺5.9%

• 就算跌50%，也能回本，只是賺得少點

這是公寓價格暴漲的現在難以想象的超高收益率，足以說明當時的房價被嚴重低估了。

更關鍵的是，普通人自己買房住，也敢背30年房貸，為什么呢？因為相信工資能還上。但投資房不一樣——租金+工資雙保險，反而比自住還安全！

想通了這點，竹村逐步擴大投資。1999~2002年間，他又拿下兩套——中央區日本橋、中野區中野坂上，都是同類型標的。當中有一套新建公寓因為買家貸款失敗滯銷，他大膽砍價，開發商居然一口答應，當時真的完全是買方市場，遍地寶藏。

其實那時候竹中剛還清自住房貸款，手頭并不寬裕。7000萬從銀行借，1500萬從母親借，自己的積蓄只有1500萬。好在母親當時有余錢，她本人又全款4200萬在赤坂買了套27年的中古公寓。算下來，竹中家兩代人在都心房產上押了將近1.4億。

悄悄跟銀行同事透露時，對方嚇得瞪大眼睛：“誒？！那可是一大筆錢啊！你確定沒問題嗎？”

竹村卻信心滿滿，幾乎不怕“血本無歸”。

事實證明，竹村的眼光押對了。

他當時還給自己定了個“十年計劃”：10年內凈資產破1億的目標。聽起來野心勃勃，但確實實現了。

當然，竹村也不是盲目出手，有幾大投資策略他一直都遵守著：

1、只買都心+車站近。空置風險低，租客排隊等。

2、只買二手，不買新。新房有溢價，二手能砍價。

3、貸款10到15年還清。早還完早自由，不拖到老。

4、絕不影響主業。副業不能變負業，“超省心”是底線。

多年下來，他滾出4億日元總投資額，手握11套都心公寓，賣出6套，剩5套持續收租。貸款只剩2200萬，接近“無債一身輕”，租金幾乎全是凈收入。

本職工作做到銀行高管，投資從沒耽誤正職——這才是真正的“躺賺”。

盡管2026年的東京，早已不是1998年的遍地黃金。但竹中投資路上的“反常規”，依舊管用——

買房自住敢貸款，投資不敢？這是錯覺。 自住只有工資單保險，投資房有租金+工資雙保險。邏輯上，后者更安全。先看現金流，別只看房價漲跌。

最好的時機，就是所有人說“完了”的時候。1998年人人談房色變，但竹中認為，都心始終是都心。地段>新舊，租金回報>資本增值。新手別賭漲幅，先求穩。

投資不是比誰賺得多，是比誰睡得香。算清最壞情況才下手，杠桿可控。租金能不能覆蓋貸款？留足安全邊際。終極目標不是暴富，是自由。

這套邏輯，放在今天的東京甚至更適用——因為市場越成熟，越獎勵理性的人。

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