5房企爭奪亦莊瀛海地塊，中建智地超13億拿下今年首宗溢價地塊

經49輪現場競價，該地塊以溢價率8.7%成交，折合樓面價2.56萬元/平方米。

4月21日，北京迎來年內首次住宅用地現場競拍，5家房企爭奪北京經濟技術開發區亦莊新城YZ00-0802街區1401-1地塊R2二類居住用地（以下簡稱“亦莊瀛海1401-1地塊”）。經過49輪競價，最終由中建智地以13.24億元的價格競得，溢價率8.7%，折合樓面價2.56萬元/平方米。

該地塊未拍先火，吸引中國金茂（HK0817）、中建智地、保利發展（600048）、招商蛇口（001979）、建發共5家頭部房企角逐，成為北京今年以來首宗溢價成交的地塊，也是北京土地市場從“底價成交”轉向“溢價成交”的標志性事件。

49輪競價，打破“底價成交”僵局

亦莊瀛海1401-1地塊位于大興區瀛海鎮，地處南五環至六環之間，該地塊占地約2.59萬平方米，地上規劃建面約5.18萬平方米，容積率僅2.0，建筑限高60米。值得注意的是，該地塊為純住宅用地，無保障房、公建等強制配建要求，僅需配建約4.1公頃綠地，開發難度低，資金回籠快。從建筑指標來看，這是典型的低密社區，可打造10-15層小高層或洋房產品。

該地塊起拍總價12.18億元，起始樓面價約2.35萬元/平方米。在現場競價環節，熱度持續升溫，除中建智地外，中國金茂（HK0817）、建發也在積極舉牌（885587）。經過49輪競價后，中建智地將最終成交價格鎖定在13.24億元，溢價率8.7%，折合樓面價2.56萬元/平方米。

圖/北京市規自委網站截圖

在上述地塊落槌前，2026年北京出讓的8宗宅地，全部底價成交。此次亦莊瀛海1401-1地塊憑借“臨鐵+低密+成熟配套+產業賦能”的核心優勢，引發5家房企爭搶，打破了“底價成交”的僵局。

本次土拍競爭格局激烈，房企拿地決心通過“提前啟動招標”表現得淋漓盡致。其中，中建智地拿地意愿最強，4月13日率先發布設計全流程招標，表現出強勢補倉亦莊的決心。保利發展（600048）4月14日發布施工總包招標，同樣看好瀛海臨鐵價值。招商蛇口（001979）4月15日發布監理招標，意在鞏固區域市場份額。

中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該地塊的吸引力源于多項優質稟賦。其位于亦莊新城瀛海核心居住板塊，最大優勢是緊鄰地鐵8號線瀛海站，交通便利。該地塊容積率2.0，建筑限高60米，是較為寬松的住宅用地指標，為打造改善型產品提供了空間。

此外，該地塊處于瀛海成熟生活圈，南側為已運營的中海環宇坊購物中心，周邊教育、醫療、生態配套齊全，無需等待規劃兌現。

更為關鍵的是，瀛海板塊已近三年未有新增商品住宅用地供應，市場存量以早期的共有產權房、限競房及尾盤為主，區域內積聚了一部分改善與置換需求，而且符合時代要求的“好房子”產品供給存在明顯缺口，這都為該項目進入市場提供了窗口期。

業內：熱度背后暗藏諸多開發挑戰

據悉，亦莊瀛海1401-1地塊曾出現在2025年第八輪供地清單里，當時規劃建面13.5萬平方米，上架前拆成南北兩幅地塊，北面1401-1地塊先上架。南面相對更好的1401-2地塊還未推出。

張凱指出，從開發層面看，該地塊也隱藏著諸多挑戰。其中，南側1401-2地塊尚未入市，分拆出讓可能增加后續整體規劃與協同開發的復雜度；項目需配建約4.1公頃綠地并無償移交政府，將會變相推高實際樓面價，對項目利潤空間構成壓力。另外，包括大興發展·亦生共悅在內的大體量共有產權房，在5年后入市可能會對該項目的價格造成一定影響。

張凱認為，此次亦莊瀛海1401-1地塊競拍是當前北京土地市場的一個縮影。在“控增量、去庫存”的供應格局下，資金正越來越傾向于流向那些區位突出、配套健全、風險可控的優質標的。

“此次土拍進一步印證，市場并非缺乏流動性，而是對資產的確定性與長期價值提出了更高要求。”張凱表示，土地供應進入總量收縮、強調“好房子”和存量盤活的新階段，位于核心區域的優質地塊依然具備吸引力，市場分化與理性也成為常態及共識。