董小姐 | 結論已經非常明顯了

前兩天，和幾個朋友聚會。

一位央企的朋友說，三四月份公司很多項目的交易量忽然開始多起來，不光在一線城市，也包括冷門的二線城市。

「市場的確在反彈。」

我轉頭問了另一些在地產一線的朋友。

另一位朋友說，今年一季度，二手房市場很活躍，在包含一線和強二線的十余個城市里，今年一季度，二手房交易占比第一次沖向了八成。

如果說，在沒有特別厲害的政策出招之下，幾個標桿城市的大陽春行情，是2026年樓市的第一個意外。

那么，在2026年第一季度，還有一件事情，更是所有地產人都沒有想到的意外：

中東局勢正在猛烈沖擊房地產商的供應鏈。

過去幾年，國內石材的主力來源，是來自土耳其和伊朗。中東石材占比高達35%—40%。但是，伊朗戰爭發生了。

今年2月底以來，石材、銅、鋁成本都在快速提升，銅的市場價漲幅能到35%，石材和鋁板的價格漲幅也在15%左右。

「來自中東的石材目前很多都斷貨了。國內奢石用量較大的高端項目，后面要考慮能否如期交付。核心原料價格的上漲，也可能讓高端項目越做越虧。」一位開發商的朋友說。

動蕩的地緣政治，也第一次讓中國地產行業近距離地感受到了「百年未有之大變局」的沖擊力，那些碎片化的一線體感，非常真實。

今年春節前，董小姐還寫過一篇迪拜樓市觀察。那時候，中東樓市還熱氣騰騰。

沒想到，形勢變化如此之快，讓人瞠目。

回到眼前，26年的房地產市場，會發生更有趣、更波折的劇情嗎？

凱恩斯說過，宏觀決定了微觀個體的命運。

都2026了，這時候還留在地產的朋友，大抵應該是真愛。

那么，大家平時怎么收集，并形成對市場和行業趨勢的宏觀認知呢？

這兩天，翻了翻保利發展4月中旬剛發布的《2025—2026年不動產行業白皮書》。

這個系列從2017年開始，迄今第十年，市場上上下下，觀察起起伏伏。到今天，保利儼然已經成了央企軍團里一直發布年度行業白皮書最有定力的公司。

過去幾年，行業大調整，一份來自評級公司的評級下調，或者一份來自瑞銀或高盛的研報，寥寥數頁，就足以讓整個地產行業杯弓蛇影，戰戰兢兢。

非常不應該。

自己的飯碗，自己的命運，還是應該掌握在自己人的手里。

新鮮出爐的這份白皮書，依舊出自保利發展研究院。

作為地產一哥的智囊，它的預測和判斷，不走流量為王的邏輯，少了很多危言聳聽，多了更多維度的判斷，顆粒度更細，而現身說法的保利，也成了白皮書里最直接的論據。

我從中找一些感興趣的點，順便聊聊讀后感。

一、最headline的強調：房地產有顯著的金融資產屬性，要穩定資產價值。

今年年初，「求是」雜志對地產一槌定音，「穩定的資產價格，有助于穩定居民和企業資產負債表。」

董小姐覺得，這個一句頂一萬句的金句，再怎么彩虹屁，都不足為過。畢竟2021年至今，五年了，一個偌大的地產行業以一己之力證明了那句話的嚴肅性：認知決定命運。

二、在白皮書里，保利派發了至少三顆定心丸，每一顆都有理有據。

第一顆，中國住房年建設規模仍存千萬套級空間。對比國際經驗，可以測算我國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬-1490萬套之間。

第二顆，在「人房地錢」掛鉤機制下，歷經五年，房地產迎來庫存再平衡。

2025年，全國300城住宅用地成交建面同比下降約14%，其中一線城市同比降23%。廣州、杭州、武漢、青島等城市的庫存面積較2024年末下降10%-30%。

第三顆，運行一年的好房子戰略，平地激活了很多新需求。

以保利去年的明星豪宅為例，廣州玥璽灣有高達10%的成交客戶，之前壓根都沒有置業計劃，肉身證明「好供給創造新需求」。

三顆定心丸，市場還在，地產人，任重道遠，還有的干。

三、順著這個脈絡，看到白皮書里一組有趣的數據：

「全國300城，成交宅地平均容積率降至2.0以下，低密地塊的建筑面積占比從2020年的20%，提升至2025年的38%。」

按照這個說法，去問了問不同城市干房地產的朋友，從當地的供地節奏來看，基本佐證。

比如南京，之所以成為25年產品的卷王高地，和當地改善項目越來越多有關。

25年，南京住宅供應容積率在1.0—2.0之間的占比超過83%，低密地塊總建面占比超75%。

比如廣州，25年掛牌的宅地平均容積率是1.57，是2006年以來最低。

這意味什么？意味著地越賣越精貴，越賣越高端了。2026年，中國樓市可能最有趣的一個現象是，政府端上桌的土地越來越「物美價廉」了。

過去一年，目之所及，TOP10榜單上的主流房企，幾乎每一家都有自己的「頭號工程」項目，大多是頂豪，位置頂，價格頂，產品更頂。

其中，不少項目是房企董事長親手在抓，高管成了最一線的「產品經理」，頂豪項目成了房企的年度封面，也成為了核心票倉。

TOP房企的競賽，正在迅速簡化為，幾個代表性作品的銷售之戰。

四、高端改善是25年的熱詞，這波熱度會持續到26年嗎？

看法沒有真相重要。

26年這輪大陽春反彈行情，剛改成了新主力。

最近看到一組內部數據：

「今年一季度，上海二手房交易中有70%低于300萬，廣州有85%的成交低于300萬，杭州有60%低于200萬，成都和西安，分別是55%和60%低于100萬。」

經歷大幅降價后，低總價的剛需熱情上車——這是2026年從第一季度的數據縫隙里，向所有地產商發出的強烈暗示。

如此說來，今年那些提前有準備的開發商，加足馬力做剛改和二次改善，做好總價控制，是不是可以吃到最多的甜頭？

翻了下保利的最新年報，在保利25年和26年的新增貨值里，90—144平米，總價在300到800萬的剛改/改善盤，占比在55%左右，產品卡位相當成功。

五、2026投資術 = 結構性機會 + 精準深耕。

保利在白皮書中說，26年利好戰略縱深型房企，因為這類公司更懂客戶。

但是，「三線城市的「白菜心」地段仍有穩定需求，可以利用供應空檔積極拓展。」它說。

查了下年報，25年保利新拿的項目里，也有相對冷門城市的「白菜心」。比如江門、威海、中山、蘭州等。

也就是說，保利認為，在同行都在做地域大撤退，團隊精簡的時候，在適當的地方留點隊伍，保持手感，還是很有必要的。

過去一年，董小姐寫了多篇文章，來談市場上正在出現結構性機會，而很多這樣的機會，正是因為同行撤退而出現的。

六、最差的市場，逼出最好的自己。

與2024年相比，2025年的保利成績單上出現了一個巨大的反差。雖然凈利潤跌幅較大，計提減值了近70億元，但是，一個關鍵安全指標非常耀眼：

「保利的經營性現金流連續八年為正，2025年經營性現金流達到152億元，是過去十年第二高的數據，僅次于2019年，連續三年資金回籠超過100%。」

更不用說，保利的新增融資成本也來到了歷史最低的2.59%，堪比三十年國債。

跨越了這輪周期后發現，安全，才是與過往最奢侈的告別，更是和未來好好聊聊的籌碼。

七、這張圖很有態度。

看來，長沙的包租公/婆們還是相當幸福。

保利行業白皮書寫到，租金回報率，已經超過無風險收益率。

接下來會發生了什么？

「2025年，全國百城房價的租金回報率約為2.4%，上海等城市部分房源可達3%左右。二手房成交回暖，“賣一買一”置換鏈條有效啟動。部分低總價房源的租金收入已能夠覆蓋月供，刺激購買需求釋放。例如，2025年下半年，上海總價300萬以下二手房月均成交近萬套，較上半年增加12%。業主售房后逐級向上改善，階梯式購房需求向新房市場傳導，為整體市場復蘇奠定基礎。」

這個市場傳導模式，正是我們熟悉的市場步步走穩的典型軌跡。

不僅住宅，商辦市場也在出現令人欣喜的恢復跡象。

保利白皮書寫道，到2025年末，北京、廣州、佛山等城市核心區域的部分商辦項目，出租率都同比提高了20-40個百分點。

2025年底，商業不動產公募REITs試點也開始啟動，保利也幸運地成為了國內A股市場首家申報商業不動產公募REITs的房企。

天降政策紅利，只給有準備的人。保利的資產池子里，至少有600萬平米以上的經營性商辦資產，而僅僅這單公募REITs就能夠為保利實現20億的現金回收。

但是，更重要的是，通道的打開和模式的跑通，也將成為中國房地產行業另一類資產價值裂變的開始。

最后，大家都在住宅的底部震蕩很久，是時候換一種新敘事了。

這也讓我想起，今年以來，匠樸資本和大型險資機構多次溝通的場景，有關商場、長租公寓的收購需求，已經悄悄抬頭了。

去年至今，匠樸資本一直在看住宅地塊。今年以來，兩家大型險資機構向我們表達了協助初篩項目的強烈意愿。

所以，我們還在看商場、長租、物流、IDC數據中心等四類資產，排名按照優先級排序。

城市范圍很剛性。長租公寓聚焦于一線城市及強二線城市；商場類資產集中于北上廣深，杭州、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長沙、鄭州等都可考慮。

除此之外，還有兩個硬需求：

一，項目合法合規，無法律糾紛；

二，資產產權清晰，產權剩余年限不低于20年，年限25年以上項目優先。

快來聊聊吧。