房價跌破1萬，回到10年前

本月中旬，全國房價正式跌破1萬。目前全國房價已經從高點回撤37%，房價已經和2016年4月一樣，回到10年前。

按照目前的下跌趨勢，估計在今年之內，房價就能回落到9000，這樣就直接把2015年那輪漲幅都跌完了。這也就意味著，基本上2015年之后買房的人，賬面都會產生虧損。如果算上利息成本，那么只要不是2008年那輪漲幅之前買的，都是不劃算的。

當然，以上是全國的整體情況，如果細看不同城市，區別是很大的。很多人覺得一線是最堅挺的，但是從數據來看，跟全國跌幅也差不多，目前也回到了2016年4月的水平，總的來看漲幅高、跌幅也高。不過跟2008年相比，一線確實漲幅還是最大的，不過那都是2016年之前打下的基礎了。

為什么一線在2016年之前買，走勢能夠明顯跑贏全國平均水平。但是在2016年之后買，也就跟全國水平差不多呢？

我給大家看看上海的人口變化圖，大家就明白了。上海零幾年的時候，每年人口都能流入近百萬人。10年~15年，尚且還有一點增量。但是2015年之后，人口就不再增長了。

其實一線城市的發展高峰期，就在中國加入WTO后到2015年，之后一線城市跟二線城市的差距其實是在縮小的。

2015年到現在，發展最快的城市是哪里？不是一線城市，而是成都、杭州、合肥這些地方，所以這些城市的房價最近10年走勢是更好的。

所以房價走勢是跟城市發展速度相關的，城市發展快，房價走勢就更好。注意這是增量概念，不是存量概念。比如廣州存量很大，但是增量不行，所以近期房價走勢也很差。另外一個例子就是東北，為什么東北無論是2016年之前，還是最近10年，房價走勢都是低于全國平均水平的呢？核心原因就在于經濟增速放緩，人口持續流出。

這也給大家提個醒，大家要買房的話，就看兩點：一個是經濟增速（GDP和稅收增速），另一個就是人口流入情況。一般情況下，這兩個都要高于全國平均水平，這個城市的房產才有價值。

從歷史上來看，中國房價這輪回調都是罕見的，可以稱得上是歷史級別的回調了。如果我們從各國房地產危機回撤情況來看，除了愛爾蘭沒有一個國家跌回10年前，中國樓市的回撤幅度已經超過絕大多數國家的房地產危機。

這張圖的起點是2012年，從中可以看到，高點前10年中國樓市的漲幅也比大部分國家低，中國樓市回撤大并不能全怪前期漲的多。還有一個重要的因素，就是經濟和通脹。

經濟下行，導致每年的租金也在下跌。如果說每年房價下跌8%左右的話，那么租金也會下降4%左右。租金的降幅直接抵消了房價一半的降幅，導致租金回報率上升速度偏慢，走出房地產危機的速度也就被延緩了。

通脹起不來，導致房價沒法通過賬面上的貨幣超發實現上漲。這一點我之前有一篇文章也講過，美國房地產泡沫破裂后，為什么只需要三年時間就能走出來呢，并且最大回撤也并不算特別高？最根本的原因，在于美國持續的通脹，消化了泡沫。日本為什么房價下跌時間比美國長那么多？原因就在于通脹。日本在房地產泡沫破裂后，進入到了“失落的30年”，這段時間里面日本不僅沒有通脹，甚至長期通縮。沒有通脹，也就使得日本名義房價走勢跟實際房價是差不多的?，F在中國的情況，其實跟日本是更像的，這也是我對房價不看好的兩個最主要原因（另外一個原因是租金回報率太低）。樓市周期有多長？以美日為例

最后就是本輪小陽春，我之前就說小陽春的數據只能作為參考，不能作為樓市是否觸底反彈的依據。之前小陽春房價都能穩住一兩個月，但是后續也會繼續下跌。所以房價是否企穩，還是要看5月份之后的數據，要連續幾個月小幅反彈才能算企穩。

但是目前來看，小陽春還沒有徹底過去，房價就又開始繃不住了。以今年小陽春房價表現最好的上海為例，在經歷了差不多一個月的房價反彈后，現在房價又開始下跌了。

我的態度依舊沒有變，非剛需，不買房。

去年底的時候，很多人說股市好，能帶動房價。還列了一些歷史數據，證明牛市之后，房價都有一輪漲幅。

但實際上，我不這樣認為。因為房子跟實體經濟關系太大了，實體經濟不好，房價就沒法反彈。這跟股市不一樣，股票只需要信心，只需要一些利好的“流言”就行，一兩個月之內就快速給你把大盤拉上去。也就是因為來不及驗證，所以也就不需要真金白銀的經濟數據作為支撐。所以股市和房價的上漲邏輯，在特定時間點還是有一定區別的。

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