預制板老房“全拆”？好消息是：一部分人的機會已經開始了

別看80年代建成的預制板樓房，現在已經破敗不堪，但早期這些房子的優勢還是挺多的：

1. 建造快：構件在工廠提前做好，現場只需吊裝拼接，工期比傳統磚混房縮短一半以上，可以快速解決大量職工的住房問題。

2. 成本低廉：可以批量生產、減少現場濕作業，同時節約木材和模板，在資金匱乏的年代，是最經濟的選擇。

3. 標準化程度高：戶型、構件尺寸統一，方便大規模復制和施工管理。

4. 對施工要求低：現場主要是吊裝和節點處理，減少了對熟練砌筑工人的依賴。

所以當初上海試點成功以后，其經驗就復制到全國，新建了大量五六層樓高預制板結構的住宅。

不過隨著時間的推移，預制板樓房的弊端也開始凸顯，越來越多人出于安全考慮，更希望能原拆原建。

但從當前政策和各地的實施情況來看，一部分預制板樓房的拆遷機會已經來了，但全部拆除有待時日！

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預制板樓房有哪些缺點

據統計，中國目前約有 1.2 億棟預制板房屋，其中約 8000 萬棟位于城市，約占城市房屋總量的 20%。

雖然這樣的住宅建設方便，但缺陷也是極其明顯的：

1. 抗震性能差：這是預制板樓房最大的隱患。因為樓板和墻體的連接缺乏整體性，地震時容易發生垮塌。2008年汶川地震中，這類房屋損毀就非常嚴重。

2. 隔熱保溫差：因為預制板較薄且多孔，導致這種住宅容易“冬冷夏熱”，大大增加了能耗，影響居住舒適性。

3. 滲漏與隔音問題：因為預制板樓房的板與板之間存在拼接縫多，隨著老化開裂，容易出現外墻滲水和鄰里串音，且很難徹底修復，居住體驗堪憂。

4. 結構脆弱：預制板樓房墻體通常是承重的，裝修時絕對禁止隨意拆改或打孔，否則可能引發危險。

5. 壽命與老化：現在的新建房屋幾乎普遍的使用鋼筋混凝土結構，壽命都能達到七十年。而預制板房使用壽命僅能達到30-50年，尤其是80年代建成的這批房子，目前大多已超期“服役”，存在混凝土碳化、鋼筋銹蝕等安全隱患，居住風險太高。

6. 改造困難：如果要對預制板樓房加裝電梯或管道改造，因為墻體承重能力有限，這就導致技術難度和成本都比現澆樓高得多。

所以對于居住者來說，他們更傾向于原拆原建。

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為啥不一刀切預制板樓房

預制板樓房問題那么多，為什么不能現在一次性一刀切呢？有幾個原因：

①避免資源浪費：如果把那些不影響居住的預制板樓房，全部當危房一樣拆除，只會造成資源浪費。

②違背穩定性目標：一旦全面拆除預制板樓房，可能造成大量的拆遷戶攜巨額補償去購房，從而推動房價暴漲。這也不利于房地產市場的長期穩定發展，所以短期內不適合暴拆。

③補償壓力太大：據說我國現有的預制板樓房可能達到1.2億套，如果一刀切全拆，龐大的補償支出不管是對地方還是開發商，都是巨大的壓力。

所以，短期內對預制板樓房全拆是不現實的，這種操作只能一步步進行，先對那些無法居住，無法抵御災害的老房優先拆除，循序漸進，穩步推進。

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哪些預制板樓房有拆除機會？

目前看只有同時滿足特定條件、風險最高的房子才可能被優先納入拆除計劃。

①鑒定為D級危房：這是最優先、最明確的拆除條件。比如老房子已經存在嚴重的地基下沉、墻體開裂變形等，隨時可能倒塌，這種不能住人，拆除是必然。

但要注意的是，鑒定為C級（局部危險）則可能只進行修繕。

②嚴重抗震隱患：如果預制板樓房位于地震帶或經鑒定抗震能力遠低于標準，像這種即使沒有達到D級危房，為避免重大傷亡也會被拆除。

③超期服役且無法改造：預制板樓房的大部分設計壽命只有30-50年，而過去80年代建成房子如今已到“高齡”。如果房齡超40年、結構嚴重老化且無法通過修繕恢復安全，也會面臨拆除。

④為城市規劃讓路：若房子位于地鐵、道路等市政建設范圍內，影響到了城市的規劃，或因商業開發需要，也可能會被拆除。

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拆除如何安置

主流安置方式有四種：

①貨幣補償：就是一次性支付現金，有自己自由支配。但補償價會按周邊商品房市場價來評估，比如蘇州某46㎡房屋獲251萬補償。

優點是：最靈活

缺點是：如果房價上漲，錢可能不夠買回同地段房子。

②產權調換（房屋置換）：就是用舊房換安置房，一般按照“拆一還一”的比例進行置換。

優點是：不用擔心房價波動；

缺點是：安置房的位置、交房時間等不可控。

③房票安置：就是給拆遷戶發放有金額的“購房代金券”，但你只能在指定樓盤買房，通常有額外購房補貼。

優點是：有補貼、選擇性多一些；

缺點是：有使用限制，比如限時、限區域，但注意時間別過期。

④原拆原建（原址重建）：就是在原地拆掉舊樓然后蓋新樓，原住戶搬回繼續住自己的那個位置，這樣就保留了原有的生活圈，住在原地，不用再去重新適應新環境，還能延續老鄰居之間的關系網；

如果遇到拆遷，除了房屋主體價值，通常還會有以下補償項目：

①搬遷費：搬家產生的費用。

②臨時安置費/周轉補償：提供新住房前的租房補貼。

③裝修附屬物補償：對房屋裝修、附屬設施的補償。

④停產停業損失：針對有營業執照的經營性用房。

⑤簽約獎勵費：按時簽約搬遷的額外獎金，鼓勵配合拆遷。

總的來說，拆遷一夜暴富不可能，但從此可以改善居住環境、提升居住品質，如果是原拆原建，地段好，說不定房子價值翻倍。