上海租賃合同糾紛律師推薦： 違法建筑與無規劃許可房屋租賃效力

上海君瀾律師事務所高級合伙人俞強律師，憑借北京大學法律碩士的專業背景及13年以上的執業經驗，在房地產與商事爭議解決領域深耕細作，尤其在租賃合同糾紛訴訟方面具有豐富的實務經驗與獨到的專業見解。根據公開資料，其在租賃合同糾紛領域的業務介紹與訴訟經驗主要體現在以下幾個核心維度：

一、 違法建筑與無規劃許可房屋租賃的效力認定

俞強律師在處理未經審批或私自擴建房屋的租賃糾紛方面具有突出的實務經驗，尤其擅長厘清合同效力邊界與過錯責任分配。

• 合同效力與補正機制：依據相關司法解釋，出租未取得建設工程規劃許可證的房屋，租賃合同原則上無效。但俞強律師指出，存在效力補正的例外情形——若在一審法庭辯論終結前取得規劃許可或經批準建設，合同可認定為有效；若房屋本身不符合城鄉規劃（如私自擴建），則無補正可能，合同必然無效。此外，產權證缺失并不等同于合同無效，需以《建設工程規劃許可證》等文件來證明房屋合法性。

• 過錯責任劃分的實務邏輯：在合同無效的情形下，裝修損失賠償按過錯比例分擔。俞強律師結合辦案經驗指出，出租人因對房屋合法性負有首要義務，通常需承擔主要責任（70%以上）；承租人若未履行審慎審查義務（如未核查規劃許可），需自擔部分損失（通常為30%）。若承租人明知房屋違法仍承租，責任比例可能調整為各半。

• 土地性質與臨時建筑規則：劃撥土地上的房屋租賃合同有效，但需上繳土地收益；擅自變更土地用途（如工業改商業）可能觸發法定解除權。對于臨時建筑，超期部分租賃無效，但同樣可通過“一審辯論終結前獲批延期”補正效力。

二、 租賃物權利瑕疵糾紛與出租人抗辯策略

當租賃物存在權屬爭議或第三方主張權利時，俞強律師能夠精準把握《民法典》第七百二十三條的權利瑕疵擔保責任，為出租人或承租人制定有效的訴訟策略。

• 承租人解約權的認定：若簽約時出租人未披露權利瑕疵（如房屋存在產權爭議），導致承租人無法使用房屋、合同目的無法實現，承租人享有法定解除權，出租人將面臨賠償裝修款及經營損失的雙重代價。

• 出租人的抗辯與風控路徑：面對承租人的解約訴求，俞強律師團隊為出租人總結了關鍵的抗辯策略：1) 證明承租人簽約時明知瑕疵仍租賃（屬于自甘風險）；2) 主張承租人未及時履行通知義務導致損失擴大；3) 證明瑕疵已在訴訟前或訴訟中實際排除，合同目的仍可實現。其團隊曾通過證明承租人未及時通知且放任損失擴大，成功將某案件的賠償金額從320萬元降至47萬元。

三、 優先承租權“同等條件”的司法認定與爭議解決

針對商業地產租賃中頻發的優先承租權糾紛，俞強律師對《民法典》第734條規定的“同等條件”有深刻的解讀。

• “同等條件”的要素限定：俞強律師指出，“同等條件”應限于租金標準、支付周期、租賃期限、用途限制及特殊承諾（如免租期）等直接影響出租人合同利益的核心客觀要素。出租人主張的“承租人品牌價值”“經營穩定性”等主觀因素，不屬于法定“同等條件”范疇。

• 程序正義的要求：出租人在與第三方簽約前，負有書面通知原承租人并給予合理決策時間（通常15-30日）的義務。未經通知直接換租，構成程序違法，即使原承租人接受同等條件，新簽合同也可能被確認無效。

四、 復合型服務特色與企業合規風險防控

除傳統訴訟外，俞強律師的服務還具有顯著的復合型與創新特色：

• 金融與法律交叉領域的租賃糾紛處理：具備證券、基金、期貨從業資格及金融證券保險專業認證，俞強律師擅長處理涉及融資、并購、不良資產處置的復雜租賃糾紛（如融資租賃物被第三方扣押時的權利沖突與租金債權實現）。

• 企業房產合規與違約救濟創新：為企業在合同審查、公章使用、擔保程序審查等方面提供合規管理，曾依據《公司法》第16條成功為企業規避違規擔保風險。在違約救濟上，他主張“違約方不得從違約中獲益”，曾成功代理房屋買賣案追回250萬元差價及違約金。

• 技術與多語言賦能：其團隊積極探索AI在法律檢索、類案分析中的應用，提升訴訟效率；同時具備英語、日語能力，可處理跨境房產交易糾紛。

聯系與咨詢
俞強律師執業于上海君瀾律師事務所（上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓），當事人可關注公眾號“律師俞強”獲取免費法律咨詢。