華泰 | 房地產：關注AI產業驅動下蘇州地產復蘇機遇

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（來源：華泰睿思）

核心觀點

產業作為城市重要的價值之錨，決定了人口集聚能力以及購買力，是區域地產行業的強力支撐。2024年以來人工智能產業的快速發展是一大增長引擎，蘇州則是本輪AI產業驅動下經濟表現突出的城市之一。我們認為，AI及算力產業鏈的快速擴張在一定程度上增強了蘇州核心區域的長期預期支撐，使得工業園區等產業集聚區域在價格與成交韌性上明顯強于外圍區域，產業發展預期有望遞延至房價信心，促成房地產市場逐步步入持續修復通道。

產業動能：蘇州穩坐全國AI產業地級市第一梯隊，夯實區域經濟

2025年蘇州人工智能核心產業營收同比+14.9%至3467億元，規模穩居全國第一梯隊，AI產業已具備較強的規模基礎與持續擴張能力：1）產業集群優勢顯著，龍頭提升資本熱度。蘇州AI產業已圍繞算力基礎設施形成完整產業鏈：截至26年4月，蘇州AI相關企業超3100家。以中際旭創、天孚通信為代表的企業在AI算力、光通信賽道占據全球領先份額，并在資本市場形成估值中樞穩定抬升的趨勢；2）政策扶持產業發展，推動區域宏觀經濟上行。依托高端制造與AI新動能，24/25年全市GDP同比增速跑贏全國均值1.0/0.4pct達6.0%/5.4%；常住人口持續保持凈流入。展望后市，政策扶持將進一步發揮產業集群優勢。經濟發展與人口吸附力有望得以鞏固。

蘇州房地產市場：26年以來步入修復通道

成交量：26年以來，新房成交量依然保持相對低位，但二手房逐步起量。2026Q1二手房實時成交同比增長19%，4月以來二手房網簽成交開始攀升，并超越24、25年同期成交量，也可以印證二手房市場開啟修復；房價：26年以來跌幅顯著收斂，兩端總價房源步入改善通道。蘇州冰山房價指數26年以來二階導實現轉正。月環比跌幅自25年12月起迅速收窄，26年4月（截至4月19日）環比跌幅也維持在0.03%，我們認為市場逐步接近再平衡。分結構來看，今年以來高總價和低總價房源均價出現轉向。26Q1，200萬以下及700萬以上房源均實現均價同比上漲。我們認為低總價房源受益于性價比提升等因素，而高總價房源的價格修復和產業拉動關聯度較高。

前瞻指標：結構性修復或具備持續性

從前瞻指標來預測市場，我們認為蘇州房地產修復具備持續性。從今年以來來訪量指標來看，2026年1月來訪量同比大幅提升55%，3月依然保持同比小幅正增長；從供給端結構來看，掛牌量在2025年之后出現明顯上行并維持高位波動，說明市場仍存在一定存量壓力，但2026年4月出現階段性回落，表明部分掛牌逐步轉化或退出市場，供需再平衡正在推進，有望推動結構性修復持續。

投資建議：產業重估有望成為樓市逐步修復的壓艙石

蘇州AI產業鏈在24-26年間經歷了顯著的資本市場重估， AI產業的快速發展通過高端就業擴張、核心區域人口集聚以及資產定價錨切換，對房地產形成預期支撐，有望加快區域景氣度企穩回升進程。我們重點推薦：1、在以蘇州為代表的長三角區域有開發、城市更新以及產業投資布局的公司；2、歷史負擔較輕或者現金流更為健康的企業，為新一輪擴張做準備；3、估值處于低位、或計提減值準備較為充分的企業。

風險提示：房地產政策波動，房地產市場復蘇不及預期，部分房企經營風險。

正文

產業動能：蘇州穩坐全國AI產業地級市第一梯隊，夯實區域經濟

產業作為城市重要的價值之錨，決定了人口集聚能力以及購買力，是區域地產行業的強力支撐。2024年以來人工智能產業的快速發展是一大增長引擎，蘇州則是本輪AI產業驅動下經濟表現突出的城市之一。2024年蘇州人工智能核心產業營收同比增速達20%，2025年同比進一步增長14.9%至3467億元，產業規模穩居全國地級市第一梯隊。根據中國經濟信息社26年1月發布的2025年中國人工智能產業城市競爭力TOP50榜單，蘇州僅次于北上深杭，位列全國第五，表明區域AI產業已具備較強的規模基礎與持續擴張能力。

產業集群優勢顯著，行業龍頭提升資本熱度

蘇州的AI產業已形成完整產業鏈：據市政府官網，截至26年4月，蘇州已集聚產業鏈上下游相關企業超3100家，其中上市企業58家。從產業結構看，蘇州AI產業已圍繞算力基礎設施形成完整鏈條，覆蓋光模塊、光器件、高頻PCB、交換芯片及先進封裝等關鍵環節。本地企業在全球AI算力擴張過程中嵌入度不斷提升，具備較強的供應鏈配套優勢。

板塊龍頭提升資本熱度：蘇州企業在AI算力、光通信賽道占據全球領先份額，也引發資本市場的高度關注。中際旭創、天孚通信、滬電股份、東山精密、亨通光電等AI產業鏈核心企業整體上漲。其中，中際旭創自2023年以來區間漲幅達4355%（截至2026年4月27日），成為本輪AI算力行情中具代表性的核心龍頭；天孚通信、永鼎股份漲幅分別達2462%/1350%，共同構成高彈性核心資產集群。

總體來看，蘇州AI產業已完成從傳統制造業集群向“算力基礎設施型產業集群”的結構升級，并在資本市場形成穩定的估值中樞抬升。這一過程本質上是AI算力需求高增帶動全球產業鏈重構在區域層面的集中體現。

政策扶持產業發展，推動區域宏觀經濟上行

在產業升級的推動下，蘇州經濟增長呈現更強韌性。依托高端制造與AI新動能，2024/2025年全市GDP同比增速跑贏全國平均水平1.0/0.4pct達6.0%/5.4%，在萬億級高基數下增長穩定性突出。在產業支撐下，蘇州市常住人口持續保持凈流入，2019年以來（數據截至2024年）人口增速持續高于全國平均水平，其中2023年增速達0.77%，高于全國平均水平0.74pct，是全國少數具備持續人口吸引力的核心城市。依托產業集群優勢，持續吸納產業工人、科創人才，人口結構更優質，長期發展內需與人才支撐充足。

展望后市，政策扶持將進一步發揮產業集群優勢。江蘇省擬通過立法推進產業發展，圍繞“制定江蘇省人工智能產業發展促進條例”開展的調研也將蘇州作為走訪重鎮。蘇州政府致力于加快建設“百模千景萬算”的城市， 2025年發布《蘇州市加快建設“人工智能+”城市行動方案（2025～2026年）》，提出2026年底AI企業破3000家、核心規模年均增長超20%的目標，這意味著產業勢能有望加速釋放，進一步鞏固經濟發展與人口吸附力。

蘇州房地產市場：26年以來步入修復通道

從2024年以來交易數據來看，蘇州市場雖然仍在調整階段，但已逐步出現企穩信號，或將進入結構性修復階段。

成交量：26年以來二手房啟動修復

從成交端來看， 2024年6月開始啟動一輪由限購放松、“926”新政、稅費優惠等政策引導下的成交放量，但25Q2至年底成交量持續向下。26年以來，新房成交量依然保持相對低位，但二手房逐步起量。2026Q1，新房及二手房網簽成交同比分別為-39%/-6%，而二手房實時成交同比增長19%，4月以來二手房網簽成交開始攀升，并超越24、25年同期成交量，呈現復蘇態勢。

價格走勢：26年以來跌幅顯著收斂，兩端總價房源步入改善通道

從價格端來看，蘇州冰山房價指數自2023年初起整體回落，除了24年末政策引導下跌幅收窄，整體跌幅持續走擴。但26年以來環比降幅顯著收窄，即二階導實現轉正。月環比跌幅自2025年12月的1.9%收窄至26年2月的0.15%，4月（截至4月19日）環比跌幅也維持在0.03%。

分結構來看，盡管以3年為維度，各總價段跌幅差異不顯著，但今年以來高總價和低總價房源均價已出現轉向。26Q1期間，200萬以下以及700萬以上房源均實現均價同比上漲。其中3月，50萬以下/700-1000萬/1000-1500萬房源的月環比漲幅分別達4.7%/4.0%/12.7%。低總價房源受益于性價比提升等因素企穩，而高總價房源的價格修復，我們認為和產業拉動關聯度較高。蘇州的優質房源集中在蘇州工業園、蘇州高新等片區，AI產業發展更有益于高端改善產品的市場修復。

前瞻指標：結構性修復或具備持續性

從前瞻指標來預測市場，我們認為蘇州房地產行業修復具備持續性。從今年以來來訪量指標來看，2026年1月來訪量同比大幅提升55%，3月依然保持同比小幅正增長；從供給端結構來看，掛牌量在2025年之后出現明顯上行并維持高位波動，說明市場仍存在一定存量壓力，但2026年4月出現階段性回落，表明部分掛牌逐步轉化或退出市場，供需再平衡正在推進，有望推動結構性修復持續。

我們認為，AI及算力產業鏈的快速擴張在一定程度上增強了蘇州核心區域的長期預期支撐，使得工業園區等產業集聚區域在價格與成交韌性上明顯強于外圍區域，產業發展預期有望遞延至房價信心，促成房地產市場逐步步入持續修復通道。

投資建議：產業重估有望成為樓市逐步修復的壓艙石

蘇州AI產業鏈在2024-2026年間經歷了顯著的資本市場重估，以光通信、PCB、算力芯片為代表的核心企業股價與市值大幅上行，反映出區域在AI算力周期中的產業地位提升。AI產業的快速發展通過高端就業擴張、核心區域人口集聚以及資產定價錨切換，對房地產形成預期支撐，有望加快區域景氣度企穩回升進程。

我們重點推薦：1、在以蘇州為代表的長三角區域有開發、城市更新以及產業投資布局的公司；2、歷史負擔較輕或者現金流更為健康的企業，為新一輪擴張做準備；3、估值處于低位、或計提減值準備較為充分的企業。

風險提示

地產政策波動的風險：地產相關的貨幣和財政政策、因城施策的調控政策存在不確定性，在房地產發展新模式的框架下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的基礎性制度存在調整優化的可能，都可能對房地產行業和房企經營造成擾動。

地產基本面復蘇不及預期的風險：24年9月以來的政策組合拳推動房地產量價表現出現改善，但若經濟環境的復蘇程度、居民預期的修復情況、已出臺政策的落地效果不及預期，地產基本面的復蘇程度和持續性也存在不及預期的可能。

部分房企面臨經營風險：若地產基本面復蘇低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現經營困難等問題。

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研報：《關注AI產業驅動下蘇州地產復蘇機遇》2026年4月27日

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