四大一線城市房價齊上漲，二三線也接近轉正，樓市拐點已經到來？

最近，國內樓市出現了快速回暖的現象�，F在主流觀點認為，樓市拐點已經到來。理由是3月份這70個城市里，新房價格環比上漲的有14個，二手房上漲的有13個。分別比上月增加4個和11個。此外，到了3月份一線二手房上漲0.4%。四個一線城市無一例外，全部由跌轉漲。

同時，二三線城市房價跌幅均已經收窄。數據顯示：二線城市二手房環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市下降0.4%，降幅收窄0.1個百分點。對此，有業內人士表示：四大一線城市齊上漲，二三線城市跌幅收窄，接近轉正。而這樣的情況在過去幾年深度調整中，從沒有出現過的。

實際上，導致現在四大一線城市房價齊上漲，二三線城市房價跌幅收窄的主要原因還是受到了救市政策的影響�，F在銀行房貸利率已經降至3.2%，首付比例降至15%。此外，絕大多數城市已經全面放開限購政策，就連上海等一線城市也在逐步松綁限購政策。這就導致了大量剛需購房集中入市，從而造成部分大中城市的房價止跌回穩。此外，不少城市啟動存量房收儲，轉化為保障房，這樣既能消化掉房子庫存，也能在短期內穩定房價。

以上這一系列的房產救市政策確實能避免短期內房地產市場出現大幅波動，起到穩定樓市的作用，但還是不能改變房地產市場調整的大趨勢。事實上，救市利好政策最大的目的就是“穩房價”、“穩預期”，讓房子在短期內保持相對穩定，然后再逐步讓房地產市場去投機化、去泡沫化，最終回歸居住屬性。如果僅拿一二個月的房價和成交量數據來證明樓市拐點已經到來，這實在有些過于牽強。我們之所以認為當前樓市拐點并沒到來，主要有以下這3方面的原因：

第一，從房價與收入比看還存在著泡沫

現在國內各地房價還是存在著較大的泡沫，通常二三線城市的房價與收入比是20-25，一線城市的房價與收入比更是達到40以上。這意味著，當地老百姓不吃不喝幾十年才能買得起一套房。不僅如此，像北京、上海、深圳等一線城市房價已經進入全球最貴房價前五名之內，像如此高的房價泡沫，早已經遠離當地居民的購買能力，指望一線城市核心區域房價大幅上漲趨勢，這肯定是不可能發生的事情。

第二，我國居民收入支撐不了高房價

近些年，很多人都覺得賺錢越來越難了，不僅是工資收入增長緩慢，生意也越來越難做了，多數家庭對未來收入增長的預期持謹慎態度。顯然，以當前居民收入及對未來預期很難長期支撐起高房價。以上海為例，現在二手房成交量的70%以上是300萬及以下的房子。不僅如此，現在剛需買房也越來越理性了，不會像2020年之前那樣沖動買房。而是會根據自己家庭的經濟和居住情況來決定是否需要買房。

第三，我國已經是老齡化社會

現如今，中國已經進入到老齡化社會。數據顯示，我國60歲以上的老年人口數量超過3.1億。預計到了2030年老年人口數量將超過4億。而年輕人數量越來越少，90后1.75億、00后1.45億。這就導致老年人都有自己的房子，已經不需要再買房。而年輕人作為購房主力軍，數量越來越越少，購房需求也會逐漸萎縮。此外，城里的年輕人可以通過繼承父母的房產解決居住問題，已經不需要再買房了。未來剛需購房會越來越少。

四大一線城市房價齊上漲，二三線也接近轉正，樓市拐點已經到來？我們的答案是“拐點還未到”。從目前情況看，部分房價的止跌反彈，是受到救市政策的利好影響，積攢了多時的剛需集中入市。事實上，我們不能因為只有一個月房價回暖數據，就判定拐點已經到來。更何況，以上這3個方面的原因，也預示著拐點尚未到來�？梢钥隙ǖ氖�，未來房價會呈現“穩中有降”，以時間換空間的方式，逐步回歸居住屬性，最終會實現軟著陸，把其對經濟的影響降到最低。