國家一錘定音，房地產市場將迎巨變？今明兩年該不該買房有答案了

這兩天網上熱議的焦點，莫過于4月底的頂層會議。大家之所以高度關注，是因為該會議通常在一季度經濟數據公布后召開，會結合實際經濟表現，對年初制定的政策進行確認、加碼或調整，實現從“計劃”到“實戰”的過渡，也因此被市場和政策研究者視作全年關鍵的政策風向標。

今年的會議同樣釋放重磅信號，關于房地產僅明確了兩件事：一是“努力穩定房地產市場”，二是“扎實推進城市更新”，僅用17個字定調，對比上個月政府工作報告中185字的表述，篇幅大幅精簡。所謂“字少事大”，這意味著后續樓市調控不再泛泛而談，而是錨定核心目標、有的放矢。國家一錘定音之下，房地產市場是否將迎來巨變？今明兩年到底該不該買房，答案也隨之清晰。

第一，首先要認清當前房地產市場所處的階段。房地產市場經歷了長時間深度調整，切勿幻想一蹴而就迎來翻天覆地的變化，這就像汽車踩剎車有制動距離，不可能瞬間停穩。當下國家出臺各項措施穩定樓市，本質上就是為市場“輔助制動”，核心目標只有一個：讓持續下滑的房地產市場徹底企穩。唯有先穩住市場，后續才談得上持續筑底或穩步回升。目前樓市正處于全力企穩的關鍵階段，這是理解后續所有政策和市場走勢的基礎。

第二，實現房地產企穩目標，核心從供需兩端精準發力。據機構統計，2026年以來，中央及地方層面已累計出臺超200項房地產支持政策，所有政策最終都聚焦于供應和需求兩大維度。

供應端，核心是“控增量”，今年以來全國重點40城房地產經營性用地供應量同比減少約35%，自然資源部38號文更是明確嚴控新增房地產經營性用地審批，從源頭減少市場供應，緩解供需失衡問題；

需求端，核心是“提信心、降成本、通鏈條”，一方面通過持續下調商貸利率、優化稅費減免政策、提高公積金貸款額度和放款效率等方式，切實降低購房者置業成本；另一方面大力推進“以舊換新”模式，由政府或國企牽頭收購老舊房源，盤活存量資產的同時，打通購房者置換新房的鏈條，助力新房庫存去化。

第三，城市更新與穩樓市并駕齊驅，成為樓市發展核心抓手，其重要性不言而喻。過去樓市調整期，棚改貨幣化曾釋放大量剛性購房需求，對穩樓市起到事半功倍的效果，但如今居民住房保有率大幅提升，單純靠釋放新增購房需求已不現實。在此背景下，存量房的更新需求成為新的突破口——房屋的老舊是必然趨勢，這就決定了城市更新需求具有持續性，也成為穩樓市的重要支撐。國家此前已明確了城市更新的8大核心任務：

（一）加強既有建筑改造利用；（二）推進城鎮老舊小區整治改造；（三）開展完整社區建設；（四）推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造；（五）完善城市功能；（六）加強城市基礎設施建設改造；（七）修復城市生態系統；（八）保護傳承城市歷史文化。

這些任務落到實處，直白來說就是：危房依規拆除重建，非危房老舊小區全面改造升級，同步完善小區周邊交通、商業、教育、醫療等配套設施。歸根結底，就是通過對存量房提質升級，讓房子真正“物有所值”。

當前樓市的價格調整，一定程度上源于過去高周轉模式下部分房源品質與價格不匹配，而城市更新正是從根源上彌補這一短板，夯實樓市穩定的基礎，這也是為何城市更新能與穩樓市放在同等重要位置的關鍵原因。根據“十五五”規劃，全國城市更新領域僅國家層面直接投入就不低于15萬億元，若疊加社會資本參與，機構估算總投入將達35萬億元，年均投入約7萬億元，如此大規模的資金加持，必將推動城市老舊片區迎來根本性蛻變。

看完以上分析應該明白，今明兩年該不該買房的答案，其實已經十分清晰了。

一方面，全國多數老舊小區仍處于大規模城市更新的前夜，若能在更新改造落地前入手這類小區的房源，待改造完成后，房產價值大概率會穩步提升，至少能實現止跌企穩；若疊加樓市調整后的回暖周期，房價甚至可能在短期內彌補此前多年的跌幅。這也是近幾個月上海、成都、長沙、哈爾濱等城市，接連出現投資者批量入手優質老破小的核心原因——依靠租金實現以租養房只是次要考量，更重要的是看中后續更新改造帶來的價值回升空間。

另一方面，城市更新雖能提質，但無法改變房屋的先天硬傷。戶型設計不合理、樓間距過窄、小區無改造擴容空間等問題，即便經過翻新涂刷，也難以實現質的提升，比如部分老舊小區連加裝電梯、增設停車位的空間都沒有，改造效果會大打折扣。因此，即便有真實置業需求，也切勿貪圖便宜入手這類先天不足的房源，優先選擇有充足更新改造空間的小區，才能享受城市更新帶來的紅利。

最后還要提醒，城市更新資金投入雖大，但也有明確的優先級和規劃，并非漫天撒錢。最近3-5年已經完成改造的老舊小區，短期內不會納入二次改造范圍，后續資金將優先投向新納入改造計劃的片區。如果計劃入手老小區房源，務必提前了解所在片區的城市更新規劃，避開已完成改造的區域，把握真正的潛力板塊。