成都房價大幅下滑區域

2026年，成都樓市呈現極致分化的“K型”格局：核心區域房價堅挺甚至上漲，遠郊、近郊非核心板塊及主城老舊小區則房價大幅下滑，部分區域較高峰期跌幅超50%，市場泡沫加速出清。這些下滑區域集中在遠郊全域、近郊外圍板塊與主城無優質配套老小區，下跌背后是產業、配套、供需與預期的多重失衡。

遠郊區縣是此輪房價下跌的“重災區”，跌幅最為慘烈。青白江領跌全市，2026年4月二手房均價僅6870元/㎡，較2021年峰值暴跌超47%，15年以上老小區單價跌破3700元/㎡，剛需盤月成交不足2套，近乎“腰斬”且流動性枯竭。金堂、蒲江情況相似，二手房單價普遍4000-8000元/㎡，產業支撐薄弱、人口外流嚴重，僅能依靠低價吸引少量剛需。新津曾借天府新區概念炒作，如今均價跌至8362元/㎡，環比跌幅達4.5%，規劃紅利消退后，交通與配套短板凸顯，購房需求持續流失。

近郊外圍板塊緊隨其后，成為下跌“主力區”。龍泉驛大面、西河二手房均價9000-11000元/㎡，較高峰期跌幅超30%。大運會后，區域配套兌現不及預期，地鐵、優質教育醫療資源稀缺，前期開發過熱導致庫存高企，購買力持續向主城回流。新都老城、郫都郫筒均價分別跌至8750元/㎡、7600元/㎡，通勤成本高、缺乏產業導入，剛需客群被主城與核心近郊板塊分流。武侯區五大花園、簇橋等傳統板塊跌幅顯著，五大花園4月均價11633元/㎡，部分小區同比跌18.5%；簇橋老舊小區低至8000-10000元/㎡，較高點跌近40%，房齡老化、城市界面陳舊，難敵新興板塊競爭。

主城無優質配套老小區淪為“價值洼地”，流動性近乎枯竭。金牛撫琴、棗子巷均價9000-11000元/㎡，西北橋、荷花池低至8000元/㎡；成華龍潭寺、北湖均價9000-11000元/㎡，房齡超15年房源成交周期超半年。這類房源多為步梯老房、戶型狹小、管道老化，且無優質學區加持，議價空間擴大至10%以上，在改善需求主導的市場中逐漸被邊緣化。部分“偽學區房”跌幅更甚，如青羊區某小區，因學區政策調整，單價從4萬+跌至1.9萬/㎡，跌幅超54%。

成都房價大幅下滑的核心原因，一是概念泡沫破裂，遠郊與非核心板塊依賴規劃炒作抬價，產業、配套、交通遲遲未落地，失去價值支撐；二是供需嚴重失衡，這類區域土地供應充足、新房開發過量，二手房掛牌量超25萬套，而需求向核心區收縮，供遠大于求；三是市場回歸理性，樓市從投資轉向自住主導，無硬核配套板塊失去投資價值，疊加城投退出托市、人口流入結構變化，房價進一步承壓。

整體來看，成都房價下滑區域均為前期虛高、缺乏實際價值支撐的板塊。未來，樓市分化將持續加劇，核心區優質房源抗跌性凸顯，而遠郊、近郊非核心及主城老舊小區，仍將面臨較長時間的調整壓力，唯有產業落地、配套完善、產品升級，才能逐步企穩回暖。