中央定調樓市新政，深圳跟進落地，房地產市場真要回暖了嗎？

政策發布僅一天，深圳便連夜出臺樓市新政，4月30日正式落地，成為一線城市中首個全面響應的城市，中央定調加深圳新政，會讓樓市回暖、地產投資成為當下全民關注的焦點嗎？

本輪樓市政策的核心是自上而下的托底穩市，而深圳的新政，直接把政策誠意拉滿，更為一線城市全面松綁拉開了序幕。

深圳本次新政，核心圍繞“降門檻、減壓力”兩大方向，全部是直接惠及剛需的實打實利好。

一方面全面放寬購房限制，福田、南山等核心地段，深戶可購買3套住房，非深戶連續繳納1年社�；騻�稅可買2套，即便無社保繳納記錄，持有效居住證也可購買1套，購房門檻直接降到一線城市最低水平。

另一方面大幅提高公積金貸款額度，個人最高可貸70萬，家庭最高可貸130萬，疊加上浮政策后，家庭最高貸款額度可達351萬，直接大幅降低剛需首付壓力，買房成本顯著下降。

不同于此前一線城市僅微調郊區政策的保守操作，深圳本次直接放開核心區限購，相當于給全國一線城市的政策松綁撕開了口子，標桿意義極強。

政策發力之下，樓市回暖信號清晰顯現，但絕非此前的全國普漲，核心城市與非核心城市的分化，已成為市場核心主線。

從最新數據來看，市場筑底回暖的趨勢已經確立，3月份一線城市新房價格環比上漲2%，此前長期持平的上海、廣州、深圳分別上漲3%、0.3%、0.2%。

二手房市場表現更為亮眼，北上廣深全線上漲，深圳更是終結了連續11個月的下跌態勢。

1-3月全國商品房銷售面積、銷售額降幅較此前收窄3個多百分點，北京3月二手房成交近2萬套，創下15個月新高，上海成交3.1萬套，達到近5年峰值。

最關鍵的信號是，3月末全國待售商品房面積，迎來51個月以來的首次同比減少，持續多年的庫存壓力開始實質性緩解。但也要清醒看到，全國樓市全面企穩仍有不少挑戰。

1-3月全國房地產開發投資同比下降11.2%，房企到位資金同比下降17.3%，部分房企的經營風險仍未完全出清。

同時居民購房意愿仍待修復，核心城市市場熱度回升，但多數三四線城市庫存去化依舊困難，市場觀望情緒濃厚，二手房交易占比已接近市場總量的一半，新房份額持續收縮的長期趨勢不會改變。

先看地產板塊，政策落地當天，金融街、綠地控股直接漲停，萬科、招商蛇口等龍頭房企同步上漲，港股華潤置地、融創等標的也迎來普漲，核心驅動就是政策利好帶來的市場信心修復。

短期來看，地產板塊走勢將與政策節奏高度綁定，后續若有新的穩樓市政策出臺，板塊仍有階段性上漲機會，重點關注布局核心城市的房企與優質龍頭標的。

長期來看，板塊絕不會再出現全面普漲行情，分化將成為絕對主線：資金充裕、聚焦核心城市、主打高品質產品的房企將逐步迎來發展機會。

而資金緊張、重倉三四線城市的房企，經營壓力將持續加大，甚至面臨市場淘汰，城市更新、老舊小區改造也將為相關房企帶來新的增量空間。

對于普通人買房而言，核心邏輯只有一個：剛需自住優先選擇核心城市核心地段，可擇機上車，不必執著于抄底最低點，非核心的三四線城市，除非是剛性自住需求，否則不要輕易觸碰投資性購房。