3500 億離場，如今又殺回樓市，李嘉誠嗅到了什么？樓市要回暖了？

連精準逃頂的李嘉誠都要回來了，樓市這次是真回暖了嗎？

但奇怪的是，大家感覺工資并沒有怎么漲，人口也沒見發出什么大幅回升的信號，李嘉誠這是看到了什么大家都沒有發現的細節，才會做出如此反常的判斷？

就在前幾天，長實集團的業績發布會上，李嘉誠之子李澤鉅，長實集團的現任主席，明確表示地產仍然是集團的本業，長實一定會參與投地。

好巧不巧，香港2026到27年度的賣地計劃中，剛好就包括9幅住宅用地。所以這句話是喊給誰聽的，就不言而喻了。

但在《現金為王》那期視頻中，我就說過，李嘉誠這幾年在頻繁的出手清貨，囤積現金。五年的時間內，歐洲電信、倫敦寫字樓、英國水務公司，這些每年都能給他創造巨額穩定回報的“現金奶?！保急凰灰怀鍪?，換回了近3500億港元的現金。

既然如此高回報的資產，都被一鍵清倉，那為什么還在下跌的樓市，會進入他的眼簾呢？

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在思考這個問題前，我勸你還是先睜開眼好好看看，樓市真的還在下跌嗎？

其實樓市早就開始回暖了，只不過它沒有發生在內地，而是香港，所以很多人都沒有注意到。

從去年3月開始，香港的房價就開始回升了，到今年4月它已經反彈超過了10%。

我知道，肯定有人會質疑：這不就是反彈嗎！就像暴雷的股票一樣，連續跌停之后，總會有個反彈，但彈完之后該跌還是繼續跌。

但香港的這輪“反彈”，和你想的可不太一樣，它不但有價，還有市。

根據摩根大通的報告顯示，2025年香港整體買賣合約一共8萬7百宗，同比上漲了18.7%；成交額6142億港元，同比上漲了15%。所以，有價有市的香港樓市，絕對是一輪經得起推敲的上漲。

而且為了讓抬杠的朋友徹底閉嘴，摩根大通還拿出了更強有力的證據——摩根大通通過對比世界各國的歷史走勢，發現樓市的短期反彈，一般都不會超過三十周，而能成功超過三十周的城市，無一例外都走出了三到五年的上漲周期。而香港的這輪“反彈”呢，已經結結實實的持續了四十七周。

所以，摩根大通非常確信，香港的樓市已經跨過了反彈的階段，即將邁入的是長達數年的擴張期，樂觀點預期的話上漲空間在84%，悲觀一點的話，也有40%。

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我知道這個數字非?？鋸垼阆葎e急著罵摩根大通張口就來。聽完他的理由，你可能就改變你的想法了。

摩根大通首先引入了一個，房價與家庭收入倍數的概念，來給自己撐腰。

他們發現在房價下跌前，香港一個家庭的總收入，需要不吃不喝二十多年，才能買得起一套平均價的香港住房。但在房價跌了這么多年后，這個倍數已經變成了14年。而在亞洲的核心城市中，東京是18倍，首爾是20倍，香港就算往首爾看齊的話，也有40%的空間。

這就是為什么摩根大通覺得，香港的房價至少也有40%的空間。

當然他也考慮到大家最關心的人口問題，也就是大家最常說的，沒人買，拿什么漲？

其實大家忽略了一個慣例，就是人口真要往下掉的話，越會往大城市集中。

過去的東京，首爾都證明了這一點，現在香港也不例外。過去幾年，香港通過放寬優才通，降低了內地和國際人士的買房契稅，吸引了很大一批高質量群體。

摩根大通的研報顯示，照現在的速度發展下去，至少到2030年之前，香港每年都會新增2.5萬個家庭組建需求。所以人口對于香港這樣的大城市來說，不是一個問題。

更關鍵的是，香港現在的房貸利率是3.25%，比前幾年已經低了不少。

再加上政府發放的購房補貼，和進一步的降息預期，實際利率比3%還低。

而香港的平均租金回報率就是3%，這個時候就出現了套利機會。這就是為什么國際資本，開始盯上香港樓市了，就連逃頂多年的李嘉誠，也開始蠢蠢欲動了。

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再看看我們內地，其實也出現了不少回暖的信號。

國家統計局3月發布的七十個大中城市，商品住宅銷售價格數據顯示，北上廣深四大一線城市的房價已經出現了全面反彈，新房價格環比已經全部轉漲，要知道這可是自2025年5月份以來的首次轉漲。

而且今年3月，上海的二手房成交量還突破了3.1萬套，創下近五年的新高。而它們轉漲的原因，和香港幾乎一模一樣。

就拿上海來說，豪宅的購買者當中，非上海戶籍的比例上升了近13%；而房價的持續下跌，也讓二手房的租金回報率，也超過了首套房3%的貸款利率，不只是投機客在收購，連國資企業都下場收房當包租公（保租房）了。

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不過最后還是想提醒大家幾句，不論是上海收房的國資，還是香港準備下場的李嘉誠，他們都是冷靜的資本算盤——

手握巨額現金，在行業最冷，資產最便宜的時候，輕裝上陣撿一些帶血的籌碼，是抱著十年二十年的心態去投資的，他們在乎的可能不是樓市什么時候回暖，而是風險回報比是否足夠誘人。

而作為普通人，我們要看的可不只是風險回報比，還有風險承受力。一定要想清楚這點之后，再決定要不要跟上李嘉誠們的腳步。